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买房牢记“6字真言”:城市、地段、配套,买到的基本都是好房子

2021-05-14    来源:楼市奇说

  过去十年,我国绝大多数城市房价几乎是“单边上涨”,而且年均涨幅高于10%。这意味着房产升值空间远远超过了把钱存在银行。地产大佬冯仑更称,房地产黄金时代,“闭眼买房都躺赚。”

  不可否认,在过去房地产高速发展时期,投资买房是不需要任何技巧的,只需要胆识和魄力。因为事实证明,那些早买房、多买房的第一批购房者,现在都凭借房产赚取了数不尽的财富。更不要说,过去我们都在一部上行的电梯中,随随便便买房都可以靠着经济大势赚钱。

  不过,随着我国住房需求基本得到满足,随着我国城镇化提速放缓,随着房住不炒调控进一步深化,过往“买房靠跟风都能赚钱”的时代也基本结束了。

  经济学家管清友说,我国房地产将逐步回归理性时代,过去10年房价涨10倍,未来10年,房价可能连一倍都难涨。这意味着投资买房已经从“闭眼买房时代”回归“技术时代”——房地产的投资价值不会消失,只是范围会缩小。但如果你精通购房之术,或仍然可以从中获得巨额利润。未来到底该如何投资买房,“技术时代”买房到底要掌握哪些技巧呢?

  内行提醒,买房牢记6字真言“3要素”:城市、地段、配套,买到的基本都是好房子,不仅如此,5年后,房价仍然可能“翻倍”。举个例子,现在市值100万的房子,如果能完全符合城市、地段、配套这三个条件,5年后房价仍然可能翻倍变成200万。这不是夸海口,而是基于多年购房经验的积累分析总结得出:

  首先,城市。地产圈有句名言,买房弱者看房,强者谋城。换言之,一套房子到底有没有投资价值,和房子本身虽然有一定联系,但真正起决定性因素的是其所在的城市。这一点大家应该都感同身受。之前黑龙江鹤岗4万/套房子刷屏,很好地证实了,如果房子所在城市没潜力,房子的最终售价,可能都赶不上建房成本。更有甚者如甘肃玉门,房子白送都没人愿意要,因为本地人不需要房子,外地人更不可能千里迢迢跑过去居住,这样的房子本质上就是一堆砖头水泥,无法居住,更卖不掉。

  未来投资买房城市到底该如何选?这个话题我们早就讨论过了,而且多位经济学家都给出过参考:9大城市群,一线城市+强省会城市+经济强市。按照这个标准,全国仍然具有潜力的城市不足30个。比如第一梯队的北上广深杭,第二梯队的宁波、南京、济南、成都、西安、苏州、武汉、合肥,第三梯队的徐州、大连、银川、兰州、长沙、大理、贵阳、昆明等。

  为什么这些城市仍然具有一定的购买价值?一方面经济较为发达,另一方面人口增量显著,更重要的是这类城市统统都是国家重点圈定的大都市圈里的城市。换言之这类城市未来会汇聚全国80%的人口,创造75%以上的经济总量。

  其次,地段。前亚洲首富李嘉诚有句至理名言,决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。“地段理论”虽然不是投资买房的绝对指导,但根据以往投资买房成功的经验来看,实践这一理论购买的房产,最后的升值空间都不会差。

  当然,地段理论也不是绝对的,尤其是对于特大、超大城市而言,地段理论可以说很难适用。原因很简单,这类城市往往是多中心并行发展,而且一旦是国家重点打造的区域,虽然最开始可能是处于偏远地段,但是很难说未来5年会是什么变化。

  我们之所以把地段拿出来说,是因为它确确实实是投资房产时最实用的理论。而且我们这里更偏向于强调的是微观层面的地段之说,比如核心区域里有四大板块,但是往往最具有投资前景的只有其中之一。利用好地段理论,才能真正发掘最具潜力、最具投资前景的“黄金”地段优质房产。当然,如果购房者能对地方的发展战略有一定的理解的基础上,配合“地段”理论,基本无往而不利。

  再者,配套。配套是买房时必须要考虑的因素,配套的好坏不仅关乎生活质量,还关乎着房子是否值得购买。配套选择必须符合两个特征:便利性和实用性。房地产上能称之为配套的总共有数十项,但我们只挑最关键,影响最大的几个配套来说:

  1、教育资源配套。这是重中之重,不必过多解释,大家也都懂。尤其是近几年学区房大热的情况下,相信没有人不了解学区配套的重要性;

  2、商业配套。大型超市、便利店、步行街、电影院等,这些都属于商业配套,标准是能满足家所在区域1公里范围内的日常生活所需;

  3、公共资源配套,如图书馆、医院、公园、体育场等。尤其是公园,会更加分。尤其是在寸土寸金的城市核心地段,公园是非常稀缺的资源;

  4、交通配套。现在很多人投资买房会更注重交通配套,当然购房首选地铁房没有错。但我们觉得很多人仍然迷恋高铁、车站,这种思想有些落后了。因为大城市轨道交通都非常普及且便利,过去我们经常追逐的高铁站、火车站、汽车站这些配套,现在有些其实弊端多于优势。相反,很多时候极具投资潜力的房产,往往都和城市交通配套有一定距离。

  当然,上述这3大买房要素也并非绝对正确,我们之所以说买房牢记这3大要素,是因为这是内行人多年来的经验积累,具有很高的参考价值。尤其是对于购买首套房的刚需小白而言,这三大要素选房技巧,能迅速把大家带进一个正确的方向,降低了买房路上“走弯路”发生的可能性。

  举例来说,如果花100万所购买的房产是深圳南山区的顶级学区房,这完完全全符合购房三要素,那么5年后,即便是在强调控模式下,这个房子的价格仍然可能“翻倍”。为什么?因为这样的房子是非常稀缺的优质资源,支撑其价格的不是绝大多数人,而是少数极具购买力的富人;

  但是如果100万所购买的房产是县城郊区无任何配套的大房子,完全偏离购房“三要素”,那么这类房子别说5年后房价“翻倍”,搞不好市值可能只剩70%。原因也很简单,这类无区位优势、无地段优势、无配套优势的房产,毫无投资价值可言,甚至连居住恐怕都不太方便。

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