中国的房子够住吗？
我们的房子是不是已经过剩了？
房地产发展已经到顶了，不会再有未来了……
这些对于地产的质疑声一直都在，
也一直被大家关注讨论。
近期一份中国主要城市的住房空置率调查报告中给了我们明确的答复。
我们不缺房子。
近期贝壳研究院对国内28个大中城市的空置率进行了统计，
平均空置率达到了12%，
这是一个什么水平呢？
通常情况下，10%的空置率是一个警戒线，空置率在5%-10%之间是合理范围，超过10%认定为一个高空置率水平，如果空置率超过20%则说明楼市存在积压现象。
也就是说，我们当前的房屋空置率处在一个较高的水平。
横向和其他国家对比下，
我们的空置房数据统计是剔除期房、现房销售的，和其他国家相比，我们的统计口径会偏低，
尽管如此，我们的住宅空置率依旧高于欧美等国家，仅次于日本。
纵向同过往做对比，
2018年底，我们的城镇住宅空置率是21.4%，空置房屋数量至少有1.3亿套，
到2019年，中国城镇居民户均拥有住房1.5套，住房拥有率96%，其中二套及以上的拥有率约41.5%。
综合以上种种数据，我们基本可以得出一个判断：
我们不缺房子，现有住房也足够居住。
但是！但是！但是！
从数据上看，中国的房子虽然够住。但从结构上看，中国的房子又存在严重的失衡。
第一重的失衡，在于分布失衡。
比如，中西部地区的套户比（城镇住房套数/城镇居民户数）能干到1.15:1，东北地区的套户比也能干到1.1:1。而广东、北京、上海和江浙的套户比却只有0.8-0.9:1。
把上面那段拗口的话，用更直白的方式表现就是：
涝的涝死，旱的旱死。
鹤岗房子遍地，两三万就能轻松购得一套房产，但依旧没有等来络绎不绝的购房者；
上海全市均价6.5万/㎡，7月成交面积142万平方米，创2020年以来单月成交新高。
第二重的失衡，在于需求失衡。
以北京为例，
北京小于70㎡的住宅占比达到38%，这些房子的真实使用面积仅50㎡左右，
对于一个三口之家甚至是多孩之家来说，空间局促狭小，他们的置换改善需求依然是长期存在的。
告别住房短缺，迎来住宅过剩之后——
中国楼市的分布失衡和结构失衡，只会导致一个必然结果：分化！
分化，已经发生。
根据贝壳研究院的统计，
一线城市平均空置率7%；
二线城市平均空置率12%；
三线城市平均空置率16%。
可以发现，城市能级和空置率之间呈现负相关关系，
住房空置率相对较低的城市，房地产市场发展空间较大；反之则住房供给相对过量。
分单城市来看，
28个城市中，南昌是空置率最高的城市，20%的空置率，已经存在积压风险。
受到疫情及房企暴雷等多重冲击，南昌主城区2022年上半年成交量同比大幅下降32%，
在还是在政策持续宽松的加持下：
2月南昌限购放松，大专以上学历提供证明即可在限购区购房；
3月公积金贷款额度提高；
4月限购实际取消；
5月首付比例降至2成，认贷不认房，非三限房二手房取消限售；
6月公积金首套贷款首付2成。
令人担忧的还有库存问题，
截止到今年年中，南昌的商品住宅库存量达到295.4万方，去化周期月11.71个月，
也就是说不含隐性库存且未来停止新增供应的基础上，
现有的存量也需要消化近一年的时间。
导致南昌楼市空置率如此高另外一个原因则是发展太“虚”，
产业支撑不到位，高端人才吸引困难，
人才吸引速度跟不上城市扩张速度，
直接导致的最终结果就是，收入、产业、人口无法支撑目前的房价，市场被透支。
除了空置率最高的南昌之外，其他空置率超过15%的城市分别是廊坊、佛山、重庆、武汉，
这些城市无一例外，要不就是属于三线城市，市场本身较脆弱，一旦出现大波动极易被波及；
要不就是城市扩张过于急切，大量远郊区域，人都还没有导入进来，住宅就已经连片的建设。
这类高空置率的城市，风险在于从市场供求角度来看，空置住宅意味着潜在供给，越高的空置率代表越多的潜在供应，
当市场下行时，空置房屋入市会使市场短期供应激增，对市场形成踩踏效应，
因此在我们买房的过程中，更需要我们具备选筹的能力，能够辨别出市场存在的潜在风险。
时代变了，楼市再无普涨。
此前历轮行情，都有一个明显特征：
行情在多个城市之间轮动，最终形成全面普涨行情。
究竟是什么原因造成了这样的普涨？
是全面放水？是政策刺激？是填平城市之间的洼地价差？
当然不是！
造成普涨的原因只有一个：高速城镇化之下的住宅普遍短缺。
2000-2020年，是中国城镇化速度最快的20年。
其中，2010-2020年中国城镇化仍然能保持1.34%的年均速度，蒙眼狂奔。
年均1.34%的城镇化速度，意味着什么？
每年至少有1800万人，从农村进入城市。
1800万人的人口流入，将导致一种必然结果：城镇住宅短缺。
管它是一线、二线、还是三四线城市，哪里都有海量的人口流入，哪里都有住宅短缺，哪里都会出现供需紧张。
普适性的供需紧张，自然会造成普适性的房价上涨。
但是！但是！但是！
如前文所说——
伴随城镇化增速的放缓，前期进城人口的居住需求逐步得到满足，普适性的房价上涨将逐步消失。
市场将逐步分化，价格上涨将只可能出现在仍存在“居住短缺”的个别裂缝中。
裂缝一，仍有城镇化红利的大中型城市。
2035年，将有10亿城镇人口居住在中心城市为核心的19个城市群中；
2035年，中国经济70% -80%的新增长动能将诞生在这19个城市群中；
2021-2035，规划将有4亿人口进入以上19个城市群。
裂缝二，多年累积的改善需求。
大家不要只看到部分城市的高空置率，也不要看到中国住房拥有率达到96%，更要看到下面这些数据：
1、截至目前，仍有五成的城镇居民居住在老公房、经适房和自建房里；
2、居住在正常商品房里的居民中，五成的房龄超过20年。
3、重点城市中，房龄超过20年的存量商品房占比40%-50%以上。
主要城市楼龄超过 20 年存量住宅占比情况
把以上数据叠加在一起，我们足以得出一个判断——
中国一半以上的城镇居民，都居住在面积小、质量低、配套差、物业管理不足的老公房、经适房以及2000年以前建成的大量老旧住房里。
中国楼市的确不缺房子，但缺好房子。
中国楼市正从“有套房住”，进入“住的更好”。
中国楼市即将迎来全面改善化。
楼市的未来，在改善！
讲到这里，大家会发现一个问题：
分化后的楼市，正越来越复杂；
想在楼市里赚点钱，正越来越难。
葫芦娃把这种趋势，用一句话总结：
未来的楼市里，大雷和深坑要远多于所谓的机会。
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