7月初，物流地产巨头ESR进行了迄今为止资产负债表所持有的最大宗自行建造开发资产组合的减持交易，以21.98亿元价格向机构投资者EG Phoenix IX Limited出售了国内9个已竣工的物流及工业资产，总建筑面积逾87.3万平方米。
对于该交易，市场普遍认为，这是ESR资本回收战略和轻资产发展策略的进一步加深，同时也为了下一步物色更好的投资目标奠定了资金基础。
如今，更好的投资目标已然出现。
7月21日，ESR发布公告披露，公司全资附属公司Sunrise Victory已于7月20日收到香港政府地政总署的函件，确认接纳其以约52.57亿港元地价承投土地。
据观点新媒体了解，近年来，香港的土地供应始终很少，而作为大湾区重要的物流枢纽，这座城市可供兴建新型高端物流仓的土地更是稀缺。
早在2020年7月，香港团结基金发表的一份土地房屋政策研究报告认为，香港物流业发展缺乏长远规划，令物流用地供不应求，营运商需租用新界空置农地营运，导致“棕地问题”的出现。
该报告指出，由于物流业用地不足，香港港口堆场面积与货柜吞吐量的比例在世界十大港口中倒数第一，收费却是十大港口中最贵，因此香港最繁忙港口的地位已被区内其他竞争港口所取代，其排名由第一名一直下挫至第八位。
为了解决香港高端物流仓储设施不足，近一年以来香港政府曾数次公开招标出售物流用地。
据悉，此前香港政府曾于2021年12月17日公开招标出售位于青衣市地段第200号物流用地。不过，由于该地块被用作为兴建社区隔离及治疗设施，因此在今年2月23日取消有关公开招标。当前，港政府正计划研究另一幅葵青物流用地的可行性。
而此次ESR摘得的葵涌物流地块，则是在今年3月25日公开招标，并将于7月15日截标。
资料显示，该地块位于新界葵涌美青路与货柜码头南路交界，指定作物流服务及公众停车场用途。地块出让年限为50年，地盘面积约为59.5万方呎，最高楼面总面积约149万方呎。
此外，该地块还包含最少117个私家车车位及634个货车车位。其中，轻型及中重型货车车位，至少有70个及131个。
据香港地政总署透露，葵涌物流地块一共收获了3份标书，均来自外资企业，分别为ESR、丰树产业及嘉民亚洲。最终，ESR击败其余两家企业，以总可建楼面148.54万方呎计算，该地块每平方呎楼面地价约3,539港元。
对于此次交易，香港运输及物流局发言人表示，市场对地块的招标反应理想，反映业界对物流用地有一定需求。政府会继续物色更多合适用地，发展多层现代物流设施，以持续推动现代物流业的发展。
不过，据此前业界对该地块的测算，该地块估值区间为48亿至52亿港元，每呎楼面地价约3230元至3500元，此次成交价略高于估值上限。根据预测，未来该项目投资将逾100亿港元。
在香港，除了此次的物流地块，ESR还于2021年收购了葵涌的一处资产。根据年报显示，ESR计划将该资产翻新改造成25兆瓦数据中心项目。
作为一家以获取资产运营和周期性差价为核心盈利模式的资产管理公司，ESR的布局显然很符合当下的趋势。
根据戴德梁行数据显示，近五年来，工业用地在香港各类商用物业投资成交总金额的比重明显攀升，由2017年的占比14%上升至2021年的27%，而2022年前五月其占比更是达到32%。
据悉，2022年上半年，纽文资产管理公司以28.8亿港元香港葵涌货柜码头路43号集运中心全幢楼；而华润物流则从嘉里手上收购了位于沙田和柴湾的两处货仓，总代价约46.2亿港元。
数据来源：戴得梁行、观点指数整理
对此，戴德梁行执行董事、香港资本市场部主管高伟雄指出，上半年不少在香港设有据点的国际房地产基金趁市场较平静频频出手，期内基金占总市场成交额 42%，较去年同期的14%大幅攀升。
在他看来，工厦项目可塑性高，可翻新或重建成物流仓库及数据中心等，符合新经济需求，预计下半年将继续受到追捧。
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