疫情扰动下，市场期待的小阳春并未如期而至。
观点指数发布的“2022年1-5月房地产企业销售表现”研究报告显示，1-5月，前100房企累计实现权益总销售金额18525亿元，同比下降54.4%，降幅较1-4月扩大1.1个百分点。
从销售表现来看，尽管多地释放购房利好政策，但短期没有完全扭转，当前楼市还暂时处于调整过程，疫情扰动是重要原因——四月，受到上海疫情管控及全国零星疫情的影响，销售同比降幅继续扩大。
上海是品牌房企的大粮仓，又是本轮疫情受困最严重的城市。毫无疑问，上海的疫情影响使得房企的销售更为艰难，尤其是在上海储备了较多货值的企业。
以往，得益于上海楼市的高景气度，上海的项目普遍去化较快，为房企贡献了平稳的现金流。但在疫情的扰动下，推售节奏被打乱，3月底至5月末，未有一个项目进行开盘推售。
观点指数认为，观察房企在上海受到疫情扰动的现状具备典型意义，特别是在4-5月出现十分突出的销售下降情况。其中，仁恒置地在上海具备较多的可售货值，因此观点指数选取该企业作为典型样本进行初步观察。
2022年，仁恒的可售货值达1200亿元，70%位于长三角，其中上海货值达400亿左右。而销售下降在4-5月体现得尤为明显，据观点指数发布的研究成果显示，2022年1-5月仁恒置地销售216.14亿，同比下降32.3%，其中4-5月销售额仅占前5月销售额的11.87%。
市场疲弱，销售骤降
去年下半年以来，销售持续疲软，根据观点指数发布的“2022年1-5月房地产企业销售表现”研究报告显示，前100房企累计实现权益总销售金额18525亿元，同比下降54.4%，降幅较1-4月扩大1.1个百分点。
数据来源：观点指数整理
从销售表现来看，尽管多地释放购房利好政策，但短期没有完全扭转，当前楼市还处于调整过程中。
其中，疫情扰动是重要原因，4-5月受到上海疫情管控及全国零星疫情影响，前百房企销售降幅仍在扩大。
以仁恒置地为例，2022年可售货值达1200亿元，70%位于长三角，其中上海货值达400亿左右。
在上海封控的4-5月，仁恒置地销售下降显著，今年4月及5月销售额分别为10.36亿及15.31亿元。
数据来源：观点指数整理
以往，上海楼市的高景气度及快速去化的项目为企业贡献了较大销售业绩，而2022年仁恒在上海的可售货值占当年可售货值的1/3左右。
聚焦到仁恒的项目推售，去化水平整体较优，2022年上半年在上海共推售4个项目，其中仁恒海上源、海上溪云及浦发仁恒珊瑚世纪均触及积分，当日售罄，表现较差的仁恒海明院当日也去化了47%的货值。
仁恒在上海的项目主要是海系开发类项目及世纪系代建类项目，代建类项目合作方主要是上海本地国企，如锦绣世纪项目委托方为上海地产，珊瑚世纪项目委托方则为浦发。
数据来源：中原、观点指数监测及整理
从数据上看，仁恒销售表现与在上海推售节奏相关性较大，1月在上海推售3盘，当月销售额为年内最高，达99.42亿元。而在疫情封控的4-5月，销售额仅有10.36亿及15.31亿元。
项目延期，楼市解封
进入3月底，上海疫情骤然严峻，楼市也受到冲击，取证暂停，多个项目延期开盘，土拍延期，楼市活动全面停滞。
据观点指数统计，本轮疫情以来共有12个项目延期开盘，均为今年首批集中入市的房源，其中没有仁恒的项目。
来源：观点指数整理
但这并非对仁恒没有影响，实际上疫情主要影响了仁恒的推盘节奏。
今年的业绩会上，仁恒表示上半年计划在上海推售6个项目，包含了静安晋元南地块项目、仁恒·海明园、荟雅华庭、仁恒海上源、上海奥林匹克花园的三期二标项目、江湾世纪花园的二期项目，但至5月底仁恒仅完成4个楼盘的推售。
另外，由于上海项目普遍去化较快，推盘节奏对企业销售回款影响进一步放大。数据显示，2021年上海共193个项目开盘入市，推盘253次，平均开盘当日去化率高达81%，销售主要集中在开盘当日。这意味着项目若计划在4-5月间进行推售，则对企业的销售目标影响较大，反之则较为轻微。
疫情扰动之下，以往平稳的销售回款被中断，加重了企业的负担，封控的两月间，上海货值较大的两个企业融创及绿地，现金流也进一步加紧。
疫情过去之后如何？从数据上看，似乎仅对两个月的推售节奏产生了影响，但实际上绝不只如此，购房信心有无受创是后续需要关注的。
6月1日零时起，上海有序恢复住宅小区出入、公共交通运营和机动车通行；同时，这一天也进行了延期已久的第一批集中供地，从拿地企业看，仍以央国企为主，与此前并无不同。
经受两月考验后，上海的楼市景气度能否维持？
观点指数认为，上海基本面并没有发生改变，但短期购房信心受挫，需要较长时间恢复。
本轮疫情前，上海部分区域一二手倒挂现象明显，新房市场供不应求，日光成为常态。楼市高景气度下，各种限价，限售措施频频，即使是去年下半年开始的楼市调整也未能影响到上海的销售热度，这一定程度上给了上海楼市极高的安全垫。
若销售下行，上海无疑有着更多的应对之策，5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，方案中提出了一系列的楼市纾困政策，力度较轻，主要是支持刚需，后续楼市若仍萎靡，则政策宽松可期。
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