过去的几十年里，房企活得就是一个敢拼，“高融资、高负债、高杠杆、高周转”，才能高效率，高收益……而“三道红线”，犹如“晴天霹雳”炸醒了罹患“三高”的房企，规则变了，地产江湖大浪淘沙。
日趋严格楼市调控、集中供地、金融机构“两道红线”，在政策和市场双向挤压下，肩负中国城镇化发展使命的地产行业，正在面对营收与利润的割裂局面。
据wind数据统计，2021年上半年，已披露财报的54家房企，整体营收同比上涨28.9%，平均净利润率却下滑1.1个百分点至9.3%，五年来首次跌破10%。
10%是一条分水岭，因为房地产息负债利率也是10%，当净利润无法跑赢有息负债利率，中国房企又该如何生存下去?
从这几份优秀的成绩单中，我们不难找到答案。
与2020年上半年相比，今年上半年有30多家房企净利润实现上升，有20家房企的净利润率同比上升，剔除扭亏因素后，招商蛇口、保利、龙湖、宝龙、香江等房企净利润均有涨幅。
为什么在行业毛利率受影响，整体利润下滑的情况下，绿档房企能够扛住净利润指标的疲软，实现逆势增长?
道理很简单：当融资监管趋向严格时，地产行业的资质分化就会越来越明显，自身“问题”少的房企，更能得到更多的资源倾斜，形成正循环。
这一点在土拍市场中体现最为突出，今年以来，以往的“拿地大户”基本已经很少拿地;相比之下，万科、龙湖、保利、华润、招商蛇口、金地等绿档房企在拿地方面仍保持自己节奏。
据公开数据显示，截至2021年8月，拿地金额前15的房企均为黄档以上房企，其中绿档房企占据7席。除了保利、华润、招商蛇口、金地、中海等央企外，2家民企“优等生”：万科拿地金额962亿元，排名第一;龙湖拿地金额374亿元，排名11.
三道红线既是“三高”房企的夺命锤，又是绿档房企的春天，尤其是对于民营房企来说，“绿档”二字为它们提供了宽阔的发展空间，成为逆势生长的“种子选手”。
比如连续5年保持绿档的龙湖，上半年实现营业额606.2亿元，同比增长18.5%;地产开发合同销售1426.3亿元，同比增长28.4%;再如回归绿档的万科，上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.19%，实现合同销售金额3544.3亿元，同比增长10.6%。
其实不止民营房企，整个以高杠杆迎来高增长的房地产行业，转型至“低债、低息、高评”的低杠杆状态，正是未来中国房地产的长期发展方向。
中国有两句古话：一句是矫枉必过正，一句是欲速则不达。前者是治理方向，后者是治理智慧，这两句话放在如今的房地产行业在合适不过。
在地产行业的“黄金时期”，房企不断地融资、不断地拿地、不断地盖楼，循环往复借此提规模、抓盈利，不少房企纷纷喊出自己的“千亿目标”，甚至有房企提出要保持年均八成的业绩增速……
但是这种近乎“野蛮”的发展模式，想要持续几乎没有可能，它存在的前提条件近乎苛刻，而且之间相悖：市场上流向房地产行业的资金充裕、市场整体需求保持持续旺盛、房地产行业内部竞争不至于过度激烈。
另外房地产企业通过开发贷、购房贷款和国内的商业银行紧密绑在了一块，楼市整体的风险一旦发生，那么对于金融系统来说也会造成重创。
所以房企的“风格切换”已成必然，从“野蛮发展”到“稳健发展”，既是保障房地产企业稳健发展的趋势，也是保障整个国民经济稳定发展的趋势。
事实上，保持稳健发展正是大型房企持续盈利的“秘密武器”。
就像“实用主义”的碧桂园，2021年上半年，集团净利润224.2亿元，同比增长2.3%，归属股东净核心利润152.2亿元，同比增长4.2%;“行健志远”的龙湖集团，上半年归属于股东的净利润74.2亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润61.8亿元，同比增长17.1%;“韧性生长”的华润置地，上半年核心净利润99亿元，同比增长18.3%，归属股东净利润131亿元，同比增长15.4%。
它们的共同特点，就是长期在财务端保持“企稳”态度，追求规模与质量的平衡。
亿翰智库统计数据显示，2020年房企整体融资成本区间为3.80%-12.38%，其中超半数房企的融资成本超过6.5%。反观2021年上半年，华润置地融资成本仅为3.88%，龙湖借贷成本不过4.21%，碧桂园平均融资成本也保持在5.39%的低水准。
“三道红线”推出后，资金扼住了房企的喉咙，在这个背景下融资优势则显得更加重要，而这种优势需要长期积累，通过多轮“低债、低息、高评”正循环去实现，这就为那些长期坚持稳健发展的房企，留足了弯道超车的空间。
一众房企还在手忙脚乱稳财务、降负债之时，长期稳健型房企已在排兵布阵布局地产的下半场进攻了。龙湖刚刚公布的半年财报中提到，2021年下半年，龙湖计划推出34个全新项目产品，涵盖刚需、改善、商业等几大细分领域，旗下长租公寓、物业服务均预计保持年均30%以上的增长。
从时间节点上看，中国房地产经过20多年市场化发展，16万亿住宅天花板已经到来，2019年城镇居民人均住宅面积达到39.8平，接近国际饱和平均水平，所有房企业绩，也从高速增长进入中低速增长，甚至下滑。
转型与多元化、开辟新战场在此刻无比重要，更是大房企继续实现可持续发展的战略“刚需”。
2008年、2013年、2018年、2021年，历史时刻在提醒：每一次地产调整，就是一次或转型或多元化或多维发展的“助攻”。
在这几年里，有房企提出要从地产开发商转型成为“城市运营商、城市服务商”;有房企选择拥抱市场新兴产业，医美、新能源汽车、智能机器人，迈开步子搞多点开花式发展......有房企扛起锄头搞农业，甚至干脆放弃地产业务转型医疗健康、社区服务等其他行业。
地产下半场，房企之间的角逐更像一场马拉松，步子跨得太大，终点前就已经精疲力尽;赛道选的太偏，终点始终遥遥无期;这时，踏踏实实、一步一个脚印，“跑得远”才能跑向终点。
本文内容来源于楼市参考，姜子尘整理。
京公网安备 11010502044682号