来源 |《瞭望》2021年第30期，原题《二手房按揭“高估多贷”隐患》
文 |《瞭望》新闻周刊记者 任会斌 朱文哲
只要多花点钱，办二手房按揭时就能多贷款，甚至能实现“零首付”。
近日，一位房产网络交易平台的业务经理爆料称，有些城市的二手房按揭业务办理中存在高估价、多贷款现象。随后，《瞭望》新闻周刊记者以购房的名义到呼和浩特市一些房产中介机构暗访，验证了这一说法。
业内人士指出，高估多贷，助长炒房行为，助推房价虚高;房产中介、银行、评估公司等多方结成利益链，不但监管手段形同虚设，还加大了地方金融风险隐患，掣肘房地产调控成效。专家建议，银监部门加大对银行办理二手房按揭贷款业务的监管力度，完善市场操作规程，切实履行好金融风险“看门人”职责。
高估多贷“零首付”不是梦
爆料的业务经理告诉记者，去年有家中介机构的熟人提示他说，有套房卖方要价230万元，通过提高评估价，贷款可以做到260万元。“熟人当时建议我买下，说还上几个月按揭，一倒手就能挣钱。”
果真如此吗?记者以购房的名义，对呼和浩特市的一些房产中介机构进行了暗访。
“1个月左右就能办下来。”在呼和浩特市大学东街的一处房产中介店面，当记者问买二手房能否多贷款时，在场的置业经理表示可以，但是要多交点服务费。一位置业经理说，评估和贷款的相关手续由中介协助办理，事后收取评估价的2%，中介服务费和“跑关系费”都包含在内。
在附近的另一家房产中介门店，接待记者的置业经理表示，可以帮着提高评估价多贷款。中介费按贷款额的2%收取，不再另收评估费用。
记者暗访了多家中介机构网点，多位置业经理说，由于地方政府按片区公布了二手房交易的指导价，房子的成交价低，评估价和贷款额的操作空间才大。否则，抬升过高，会引起监管部门关注。
审批贷款时不会被银行卡住吗?面对记者的疑问，几家中介机构的置业经理均表示不必担心，中介公司协调关系，而且银行办理业务时主要看评估价，一般不看签约合同上的成交价。办按揭贷款时，让买卖双方按照评估价另签两份合同备案即可。
多方结成利益链 银行成风险兜底方
按常理，不管二手房的装修档次多高、户型和地段多好，办理按揭贷款的评估价都不能超过成交价。
一位曾在多家房产中介工作过的置业经理说，一些地方银监部门管理严格，有些交易平台也规定二手房的评估价不能高于成交价的95%;地方住建主管部门也要求使用统一版本的合同。
网络交易平台为杜绝违规操作，二手房买卖的三方合同是在网上起草签署的，而且不可更改。房产网络交易平台与所在地不动产管理局、银行机构之间也是可以调阅二手房交易的签约、贷款等信息的。
但在执行过程中，从记者暗访了解到的情况看，部分办理二手房按揭业务的银行自备合同，让客户和买卖双方在面签贷款合同时，按照抬高的评估价另签合同备案，成交的签约合同和成交价被抛在一边。
但是，“只要对比网络平台上签约合同的成交价和获得的贷款额，就能甄别出二手房交易中存在的‘高估多贷’现象。”上述爆料人告诉记者。
为什么这些防范手段都形同虚设?
爆料人告诉记者，部分评估公司与银行有着潜在的利益联系。有些中介机构、银行网点和评估公司为争揽业务，从业人员为谋私利，暗中通过抬高评估价和办贷款时另签合同备案的方式，帮买主实现多贷款的目的。
在部分地区，一些银行与一两家评估公司结成了固定的业务关系。“名义上说使用固定的评估公司有利于管控风险，实则形成了默契的利益链条。”爆料人指出。
内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军等人认为，二手房交易中存在的高估价、多贷款乱象，不仅扰乱房产中介市场秩序、助长炒房，还会滋生金融风险和金融机构从业人员腐败行为。
一是助长炒房行为，助推二手房价格虚高。爆料人说，近年来，一些地方二手房按揭过程中高估价、多贷款的现象并不少见。一些三线、四线城市尤为突出，甚至成了业内的一种默契。
一位在北京、呼和浩特等多地从事过二手房中介业务的置业经理说，想高估价、多贷款的人多为炒房客，目的是降低炒房成本、以小博大。
二是滋生金融风险。按照规定，一般首套房的首付比例为20%～30%，二套房的首付比例在40%左右。通过高估价、多贷款，这一政策被架空，银行的风控线被突破，使得二手房贷款业务的风险抵御能力下降。
于光军说，过去20多年来，国内住宅价格持续上涨，有些银行工作人员产生了买住宅稳赚不赔的错觉，认为只要贷款人收入稳定、信誉过关就给批贷。一旦房价下跌，炒房客弃房，银行就成了风险兜底方。
三是容易诱发金融机构从业人员腐败行为。多家中介机构的置业经理说，二手房买主有“高评多贷”要求时，中介机构负责协调银行和评估公司，肯定“不白帮忙”，费用一般直接纳入中介公司收取的贷款服务费。
于光军提醒，能揽业务，还有好处费，中介、评估公司、银行由此结成了各取所需的利益链条，应予以警惕。
看门人不能形同虚设
全国二手房市场规模大。仅以呼和浩特市为例，每年二手房交易量就近2万套，成交额过百亿元。加强二手房按揭贷款业务监管，对遏制炒房、规范房地产市场秩序、防范金融风险具有重要意义。
于光军等人建议，主管部门应进一步完善二手房评估规范。
一是提高办理二手房评估公司的资质要求。建立评估公司不良记录黑名单制度，约束评估公司的行为。
二是主管部门制订全国统一规范。明确评估二手房时需考虑哪些因素，明确二手房的评估价不得超过签约合同上的成交价。
三是银监部门需要加大对银行办理二手房按揭贷款业务的监管力度，严格监管银行审批这个贷款合规性的关键环节。“想查的话，调阅一下签约合同即可。”多位中介人员告诉记者。
对此，专家指出，银监部门需要加大对银行办理二手房按揭贷款业务的监管力度，履行好金融风险“看门人”职责。
监管部门应明确，银行在办理二手房按揭贷款业务时，必须调阅买卖双方的签约合同，并将其作为备案材料，不得以另签的简式合同备案。
还应进一步明确，从房地产网络交易平台到中介公司、银行，办理买卖、贷款业务时供买卖双方签署的合同，必须统一采用当地住建部门提供的带文号制式合同，银行不得使用自制合同。
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