今年年初，成都某些小区有部分业主收到物业通知，被告知自己之前参与的“一折物业费”优惠活动取消了。
当初，物业公司宣称：只要一次性预存一定的预付金，未来五年内物业费将会按照1折收取，期满后预付金扣除物业费全部返还。
优惠期限距离合约期还有几年，这突然而来的通知，让业主很不满：“就想着利益最大化，把吃亏的东西都排除掉。”而这家名叫合达联行的物业公司，对取消优惠的解释是：股权更换，大股东换成时代邻里了。
2020年12月14日，时代邻里发布公告，宣布收购合达联行49%的股权。2021年4月16日，又公告宣布收购合达联行另外31%的股权。
在投资领域频繁出手的时代邻里，为何在收购合达联行之后，宁可损害品牌形象，牺牲部分业主利益也要终止协议?其激情扩张背后，隐藏了哪些问题?
收并购业绩任务压力大
公告显示，时代邻里在收购合达联行后， 将合达联行2021-2023年净利润目标定为4567.2万元、5023.9万元、5526.3万元。而合达联行2019年的未经审核净利润为4243万元人民币。
据了解，合达联行此前在与成都业主签订的条款中，有约定：如因物业公司原因或者业主大会决定换物业公司，优惠活动就会终止或解除，物业公司会无息退还业主预缴的物业费。
于是，不少业主一次性缴纳了4万到8万不等的预付金，约定物业费打折打到2023年。但是，没想到刚2021年，物业公司就通知解约，连协商都没有，理由是：老板换了。
要是之前签订的“一折”合约继续有效，未来合达联行不仅收不到这些业主的钱，还要退还业主的物业费。而解除合约，确实能减少一部分业绩压力。
现在看来，合达联行的业绩存在预付款拉高的“注水”嫌疑。值得注意的是，时代邻里对合达联行的估值也并不高，14倍市盈率远低于港股上市物业公司33倍市盈率的平均值。
有投资人向腾讯房产表示，此前有传闻头部物业公司接触过合达联行，但并未看上这一投资标的。
为何时代邻里会在合达联行估值不高、其它公司看不上的情况下，执意进行收购?这恐怕与其要完成收购业绩目标有关。
表面上，时代邻里看是已胜利完成了合达联行的收购任务，要实现管理层制定的净利润增长目标应该也不难。然而，收购业绩目标好完成，但资本市场却不好交代。最近，多家投行相继对时代邻里的收并购发表负面观点。
高盛表示，时代邻里的增长前景高度依赖并购作为规模扩张的渠道。然而，在目前的竞争环境中，时代邻里与同行相比并不处于有利位置，因为它的现金余额与收入较小。
小摩在研究报告中也指出，从2020年8月以来时代邻里股价一直下挫，主要由于市场对其并购依赖度的忧虑。
相比其它物业公司拓展规模收获的市场认可不同，时代邻里的并购之旅并不被看好。
并购来的公司没那么赚钱
借由以合达联行为代表的一系列并购，时代邻里实现了营业规模的快速增长。
过去一年，时代邻里的营收增速、利润表现均超出预期：收入17.58亿元，同比增长62.6%;净利润为2.37亿元，同比增长148.6%，净利润率增加4.7个百分点至约13.5%。
然而，看似不错的成绩，换来的却是投行的轮番打击。
近期，交银国际、高盛纷纷发布研报下调时代邻里股票目标价。其中，交银维持 “买入”评级，目标价由15.36港元/股下调至11%至13.66港元/股;高盛将其目标价12港元/股下调38.33%至7.4港元/股，评级由“买入”降至“中性”。
“当下物业公司正进入‘无效并购’时代，一门心思想学头部企业收购扩张，但却忽略了头部企业的议价能力，同等规模的在管面积中小企业往往要付出更高的成本。”一名头部物企总裁告诉腾讯房产。
一个不容忽视的事实是，时代邻里通过收并购所获得的规模，并没有那么挣钱。
截至2020年12月31日，时代邻里总收入约为17.6亿元。其中，来自第三方物业开发商的物业管理收入占比，由2019年同期的43.7%增长至2020年末的51.3%。可见，来自第三方物业的营收增速不及在管面积增速。
“我们也看到，现在市场上各种标的良莠不齐，尤其是这一轮物业行业发展的热潮，导致市场上所剩优质标的越来越少。所以，目前我们慎之又慎，在收购谈判中很仔细，对标的的估值判断也十分审慎。”时代邻里执行董事兼行政总裁王萌说。
然而问题似乎不仅是并购目标的选择。前述头部物企总裁表示，并购之后的人员管理、业务协同、利润率提升等问题才是重点，这些关键问题通常被多数企业所忽略。
试图进一步扩大营业范围
2020年，时代邻里的毛利率约为30.2%，净利润率约为13.5%。可供对比的是，龙头企业碧桂园服务的毛利率和净利润率分别为33.97%、17.82%，中型企业世茂服务的毛利率和净利润率分别为31.39%和14.38%。
由此来看，时代邻里的毛利率并不低。
但是，摆在时代邻里面前的，并非单纯只看毛利率。如何应对头部物企强势的市场扩张，如何给资本市场更好的交代，成为时代邻居当下要解决的重点难题。
“以前我们看物业股比较简单，现金流稳定、成长性好基本上可以了。现在上市的物业企业太多了，市场上的资金就这么多，上市越多就会分散越多的资金。”一名港股分析师对腾讯房产指出，当下资本市场仍看好物业行业，但会更倾向于龙头企业。不管是在规模还是盈利能力上，头部企业都有着极强的头部效应，越来分化的趋势会更加明显。
多重压力之下，时代邻里试图在营业范围上进一步突破，将增值服务、城市服务等领域，作为其突围的抓手。
2020年11月9日，时代邻里与黑龙江省讷河市签约，未来，时代邻里将为讷河市提供住宅物业管理服务、智慧城市建设运营、城市公建物业服务、区域产业协同发展等全域化物业服务及增值服务。同时，时代邻里还积极将服务触角伸向乡村和乡镇。
2020年，时代邻的城市公共服务在管建面扩大近2倍，但该部分营收占总营收的比例仍不足3%。而且，公共设施等在内的业态物业管理费普遍较低，未来要增长也并不容易，但成本支出却是逐年上涨的。此外，城市公共服务最大的问题是，项目可能存在“不确定性”。
于是，与所有物业公司一样，时代邻里将目标锚定在增值服务上。基础物业盈利的天花板已经可以预见，但增值服务的想象空间刚被打开。然而，增值服务也不是一本万利的游戏，需要付出成本，甚至是代价。
目前，时代邻里先后进军平台零售、美居装饰、资产管理、社区家政、旅游出行等多元生活服务，试图打造全周期平台生态供应链。然而，由于涉足更多类型的业务，2020年时代邻里社区增值服务的毛利率从55%下降到51%。
面对跌势，时代邻里管理层人士“透底”，表示未来社区增值服务的毛利率会维持在50%以上的水平，2021年预期公司的毛利率还有1%的增长。对比过去的成绩，50%的增长算不上利好，1%的增幅也难称进取。
时代邻里董事会主席白锡洪曾经说过，他目睹了物业行业从当初的不起眼，演变到如今资本市场里面的宠儿，感慨之前溢于言表。
只是这一次，时代邻里还能再被资本市场青睐吗?
作者：戴雪
编辑：乐燕红
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