近年来，伴随宏观调控政策持续加码，土地市场竞争愈发激烈，房地产行业躺着也可赚钱的黄金时代一去不返。于是近年来，或迫于市场环境，或出于转型需要，不少上市公司选择远离房地产业务，进一步聚焦主业。
退房令下 国企聚焦主业
6月12日，厦门国贸(600755.SH)将国贸地产100%股权和国贸发展51%股权转让给国贸控股。宣布退出房地产行业七个月后，国企厦门国贸转让了旗下两个最重要的地产公司。
在2010年左右，几乎所有的行业都在向房地产业开疆扩土，在这些企业中，像厦门国贸这样的国企不在少数。
2010年，国资委开始发出“退房令”，要求78家国企、央企退出房地产市场，仅留下16家以房地产为主业的央企，但这一进程缓慢，甚至是陷入停滞。2010年后的几年，中国的房地产行业经历了辉煌的上升期，央企更是十分活跃，凭借着自身优势纷纷直接或间接参与到了招拍挂当中。资金相对雄厚的央企，跨主业进入房地产领域、土地市场，在一定程度加剧了房地产泡沫。
现阶段，伴随着融资“三道红线”和集中供地政策，房地产不再是能赚快钱、利率高的行业，行业马太效应愈发明显，规模更大的企业无论是融资还是拿地都更有优势。像厦门国贸这样的百亿规模地产业务在行业中厮杀也显得可有可无，将地产业务交由控股股东是对其发展更有益的选择。
因此，2020年以来，包括国家电网、中航集团、中国中化、中国建筑、中国五矿、招商局、国家电力投资集团、中国联通、中国商用飞机、山东高速等在内的十几家央企公开称将全面退出房地产开发行业。
值得注意的是，尽管国企、央企们剥离地产业务的影响略有不同，但聚焦主业是其共同的关键所在。
厦门国贸在出售公告中表示，此次出让有利于公司进一步优化资产结构和资源配置，为进一步跨越式发展提供充分保障。厦门国贸提出，自身将逐步加快改革进程，集中资源专注于核心主业的转型升级，聚焦供应链管理和金融服务两大核心赛道，在巩固提升供应链行业第一梯队的优势地位的同时，发展健康科技等战略新兴业务。
债务缠身 私企“瘦身减肥”
从2008年开始，房地产行业就开始了进入高周转时代，行业集中化的背景下，行业对资源的争夺越来越激烈。在此背景下，为了扩充规模，部分房企开始高频发债融资，通过高杠杆快速“催肥”成大型房企，看上去体型庞大，实则“虚胖”。
而且，在这样的财务杠杆背后蕴含了巨大的经营风险，若是企业经营出现问题，就会陷入债务违约的连环深渊。
债务缠身，房企们为了活下去也开始剥离部分不良房产业务，开启“瘦身减肥”之路。
2020年9月27日，据北京产权交易所披露，中国金茂(00817.HK)附属公司福州兴茂房地产有限公司，拟挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权。后者经营范围涉及房地产开发经营、房地产信息咨询等。截至2020年8月31日，福州滨茂营业收入为0元，营业亏损688.54万元，净亏损687.7万元;总资产为39.77亿元，总负债达32.84亿元，所有者权益为6.93亿元。从出售标的经营情况来看，以上都是财务表现欠佳的部分业务。
中指研究院企业研究副总监刘水表示，出售部分项目，房企可以尽快回笼资金，缓解短期偿债压力;同时，剥离盈利能力较弱的地产类项目，可以获得大量资金，有利于企业进一步优化整体业务结构，聚焦地产主业。
同样选择瘦身的还有家居卖场红星美凯龙(601828.SH)。年报显示，截至2020年末，红星美凯龙家居负债中短期借款和一年内到期的非流动负债分别为34.48亿元、118.97亿元;而在手货币资金仅65.11亿元，已无法覆盖短期债务，缺口约88亿元。自2015年以来，公司资产负债率已经接连5年攀升。
面对迎面而来的巨额债务压力，红星美凯龙只能通过转让资产摆脱债务危机
今年3月，远洋资本以10.3亿元获得红星企发18%的股权，战略入股红星企发及其下属红星地产板块。巧的是，这笔交易之后，红星美凯龙有一笔即将到期的10亿元债券需要支付。
6月2日，红星美凯龙再度发布公告，拟将旗下7家控股子公司的全部股权及卖方对目标公司享有的全部借款债权转让给天津远川投资有限公司或其合作框架协议指定方，预计本次交易价款合计约为23.12亿元。红星美凯龙表示，本次交易契合公司“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略，有利于持续降低公司的负债率。
转型成共识 走多元化之路
无疑，地产行业已经进入存量时代，土地红利时期成为过去已经成为行业共识，为了寻找一条新出路，在聚焦主业和因债瘦身之外，也有相当多的房企在大环境下走上了“多元化”转型之路。
克而瑞发布的《地产科技创投报告》显示，从2016年到2020年，地产投资行业的分布中，社区服务、新基建、医疗健康等泛地产板块在上升，社区服务行业的投资从2017年的4%上升到11%;而传统地产板块中房产服务和金融服务投资在下降，房产服务占比从29%下降到了11%。
报告指出，市场对地产行业投资热度自2018年后迎来拐点，TOP50房企加强对外多元化投资。很多地产企业经营正在进行“地产+”业务拓展。一些企业向房地产开发上游的投资环节延伸，或者向下游的服务环节拓展，介入物业管理及运营服务;也有地产企业进入文旅、医养、体教等相邻的业务领域，或开始运作零售、酒店和主题公园等商业娱乐资产。
2020年度业绩会上，以龙头房企领衔的多家房企也都重点提到了多元化业务。其中，碧桂园(06098.HK)首次表态机器人业务有信心明年实现盈利;万科(000002.SZ)着重提到了旗下城市更新业务，提出从一家专注住宅开发的公司，开始转变为一个将业务触角延伸到商业、物流、养老、酒店、长租公寓等各个领域的公司;恒大(03333.HK)则表示，目前恒大正在走出房地产业的单一性，向着“多元产业+数字科技”完成转型;2020年6月，中国奥园(03883.HK)完成了对A股主板上市公司京汉股份的收购，将其更名为“奥园美谷”，进军美丽健康产业。
世茂股份(600823.SH)董事许世坛在2020年业绩发布会上也表示，面对监管政策调控的新局面，房地产市场整体增速放缓，未来的高速增长点是多元化业务。新趋势对于开发商的综合运营能力、财务管理能力提出了更高的要求，而世茂股份的优势恰恰在于多元产品的开发与运营，以及长期以来稳健的财务结构。
虽然行业黄金时代已过，但无论是聚焦主业还是多元化转型，都意味着房地产行业正处在调整的成熟时期。当下房企多业务布局风向的转变，折射出行业的全新变化。习惯躺着享受红利的开发商们，正在适应新时期的赚钱节奏。
作者：许才
编辑：小凯
校对：欧阳楠宫
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