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“纠结了很久，其实当时74平方米的户型还有可选的低楼层，但最后觉得位置尴尬，没有地铁，以后难出手，就放弃了。”
李青是深圳万科都会四季1306名意向客户中的一位，这次她摇到了800多号的位置。但跟超半数的客户一样，权衡再三的她最终选择了放弃选房。
6月20日，万科都会四季线上选房正式开始，1306批选房客户选购856套房源。下午13:20分左右，线上选房结束，但项目近成交约500套，剩余300多套仍未售出(具体以官方公示为准)，市场反响平淡。
这个集“深圳西部热土”“宝安豪宅区”“低总价520万起小三房”三大标签于一体的项目关注度极高。
项目自拿地之初，就备受市场关注。2020年11月23日，备受关注的宝安尖岗山地块在经历130多轮激战之后，最终被万科以59.98亿元+配建人才房6.6万平方米获得，溢价率达45.02%，可售楼面价约6.51万元/平方米。这是万科时隔多年之后，再度出现在深圳招拍挂市场拿地，并首次进入尖岗山豪宅片区。
根据地块出让要求，项目建成后，普通商品住房销售均价不得高于8.33万元/平方米。可售楼面价与最终限价之间的溢价空间并不大，这也就意味着项目的利润空间将被挤压。为充分发挥高周转模式，实现利润最大化，万科在拿地当天下午就进场动工。
今年3月，项目正式备案名为“万科都会四季花园”，并于5月10日开放展示中心。6月8日，万科都会四季获批预售许可证，备案住宅856套，分布于4、11、12、13栋。户型以刚需小户型为主，建面约69-115平方米，均价约8.82万元/平方米，总价区间在524-1113万元/套，带精装修交付。
去年，尖岗山片区的越秀和樾府项目入市，均价9.1万元/平方米，相比之下，万科都会四季在价格上有一定优势，总价低、上车门槛较低。不过，在以豪宅为主打的尖岗山片区，小户型的操盘思路未必能收获市场认可。
市场消息指出，此次开盘，万科都会四季74平方米的户型全部被抢光了，但95平方米左右的户型却仍剩大量房源。在李青看来，这部分就属于富人看不上，穷人买不起。
“八九百万元的预算，在深圳可以挑的地方就有很多了，万科都会四季比起来性价比不高。”
定位为豪宅片区的尖岗山，其优势在于舒适的环境，拥有尖岗山、平峦山和铁岗水库等六山两水四公园，自然资源丰富。但最大的缺陷是交通不便利，三面环山，主要通过尖岗山大道对外联系，直线距离最近的地铁站有约1.7公里。对于以地铁为主要出行方式的刚需而言，未必合适。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，尖岗山片区的主要客群还是一些中高收入人群为主，偏好于产品溢价高的精致产品。万科在这个片区选择做这类洋房项目而不是豪宅项目，跟整个片区的风格并不匹配。
此外，万科都会四季销售遇冷与市场大环境也不无关系。
今年以来，深圳住建局连续出台政策严控新房市场过热现象，从购房资质、升级限价政策、细化积分政策等方面进行精细化调控。在调控组合拳下，深圳新房成交量已连续两个月下滑。
深圳中原研究中心数据显示，4月深圳新房市场成交明显下滑，新房市场共网签5389套商品房，环比下降23.2%;当月开盘的新房项目均未售罄，市场低迷。5月，深圳新房住宅成交2677套，环比下滑23.6%;成交面积为26.5万平，环比下滑24.9%，新房住宅成交量降至近一年最低值。
深圳“打新”热度也明显降温。此前，万丰海岸城诚意登记客户名册中无房类入围客户2114批，中签率仅为34%。但5月、6月扎堆入市的数个新盘项目，很多项目申请摇号人数未达入围上线，而摇号的项目认筹中签率也普遍升至1：2.
李宇嘉认为，从近期市场的成交量来看，深圳楼市几乎已经降到冰点。特别是二手房仅有3000套的成交量，更是创下近几年的新低，业主报价因此开始回调，国家统计局的二手房价指数也时隔22月首次出现下降。而且，从资金链来看，银行仍在不断收紧信贷，提高利率，降泡沫降杠杆。综合多方面因素来看，深圳楼市极有可能将继续回调。
本文来源：时代财经 作者：谢斯临
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