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楼市陷入“降价也卖不掉”困境? 经济专家谏言, 买房人需提前了解

2021-06-20    来源:每日房说

  近期,广州某小区一套房以2.8万一平卖出后,使得该小区的成交均价从4月近4万元/平,迅速降为3.3万元/平左右,被业主联合举报拉低了房价。暂且不提业主投诉“降价卖房”的做法合理与否,更核心的问题在于,受利益驱使,房地产带来的好处远比我们想象中的要大。

  时间往回推5年,2016年的时候,楼市开始火热起来,全国大部分城市都出现了排队抢房的情况,随着越来越多人涌进市场,整个房地产也出现了普涨现象,不仅是出台了调控措施的一二线城市,炒房客无所不在,防不胜防,就连三四线的房价也出现了翻倍上涨行情。在这样的环境影响下,可以说只要是房子都不愁卖,人人都想尽办法购买房子。

  然而,经过这几年国家密集出台的调控措施之后,现如今房价上涨的势头已经慢慢被遏制下来,同时很多人的买房观念也有了很大程度的改变。今年以来,市场调控持续收紧,不仅新房难卖,市面上在卖的二手房也是增加很多。按机构数据,截至到5月,沈阳二手房在售房源为140239套;合肥6月挂牌的二手房突然激增,短短3天就增加了2万套。

  可见,一来国家严抓炒房的效果立竿见影,因为利润空间走低,炒房者不得不大量抛售二手房,防止持房成本增加,再者,二手房的不断增加,只会使市场越来越冷清,越来越难卖。不过有人却认为,某某的城市房价还很高,并没有下跌,所以房价还会上涨,但真的是这样吗?

买的高层房面临新困局?业主哭诉:房价已经降了50万,难道要白白亏钱

  这个问题,要真正卖房的业主才会深有体会,看似房价没有下跌,可真到自己卖房时才发现,情况与想象中不一样。以一位粉丝阿娇的经历来说,她在2017年买了一套价值200万的高层住宅,在23楼,从2019年开始挂牌卖,当初中介告诉她能卖200万,而且很快就能卖出去,然而现实更打击人,以这个价格售卖半年都基本没人咨询。

  最后在中介的建议下,在一年多的时间挂牌价一降再降,已经降了近50万还是无人问津。阿娇哭诉,如果再降价,扣除持有房产的各种成本之后,就白白亏损了。

  综合来看,不管是前文投诉邻居低价卖房的业主,还是降价也卖不掉房的阿娇,表面上看他们的纸面财富是增值了很多,赚了不少,但只要他们将住房变现的时候才会发现,二手房不好卖,想将这些钱落袋为安并不容易。特别是对于高层房来说,现阶段不仅挂牌价低于周边小区,而且能卖出去的几率非常小。

  归根结底房子也是一种商品,一旦流通性变差,房子的价值就会受到影响,而且随着时间的推移,这种现象将会是很多高层房面临的新困局。高层房越来越被嫌弃?什么信号?内行指出3点原因。

1.随着住房资源过剩,人们选择范围扩大,高层房住起来并不舒适

  经过20几年的楼市快速发展,虽然城镇化还在继续,但住房资源已经不再有大量的需求了。数据统计,截止至2019年底,我国城镇人均住房面积39平米,超过90%的家庭有房,有40%有两套以上住房。可以看出,总体住房资源就已经过剩了,至于为什么明明过剩却还是不停建房子,个中原因我们不得而知,但可以确定的是,买房的选择范围变多了。

  因此,随着人们的选择范围扩大,很多人才发现高层房其实住得并不舒服。因为房子楼层高,居住的人非常多,一层楼至少有5户人家,一方面影响出入,现在高层房都是20-30层起步,即便有两部电梯,上下班高峰期乘坐电梯的人也都非常多,尤其是住在高层的住户,不管出门还是回家很不方便。如果遇上品质较差的小区,隔音效果差,同一层楼可能会非常吵闹。

  另一方面,高层小区的停车位非常紧张,因为家家户户都有小车了,很多家庭还不止一辆,买了停车位的还好,否则占车位如同“打仗”一样,不仅车位紧张,一旦晚点回家就很难找到停车位,而且看似简单的停车问题,还容易跟邻居闹矛盾。不仅如此,那些房龄高、物管差的高层房问题更多,比如绿化无人修整、基础设施老化、电梯故障等,都是时间一长高层住宅存在的问题。

2.高层房价格高,而且公摊面积大,综合性价比很低

  从前文可得知,在楼市的严调下,新房二手房的交易市场都出现了供大于求的局面,炒作房产的收益走低,甚至持房已经亏钱的状态,所以开发商和房主都会急着想要卖掉房子。不过,即便都在降价卖房,但很多高层房的价格仍然很高,越往高的楼层价格越高。重点是,高层住宅的公摊面积大,综合性价比根本比不上多层洋房。

  如今30层的高层住宅公摊普遍在25%上下,而8层以内的多层在12%左右,以一套100平米的房子为例,购房者可能要在公摊上花十几万的价格,但实际使用面积却没有多层洋房这么多。再加上一栋高层房的户数动辄超过100户,而多层洋房不超过20户,而且两者的单价相差不大,所以看似住在高层能站得高望得远,可在这快节奏的时代,谁会有空看风景呢?更多情况下,很多人还是愿意选择性价比更高的房子。

3.房龄增长后,不仅修理成本高,越来越多城市面临拆迁难问题

  除了性价比和生活方便问题外,在时间推移后,高层房的房龄增长,各种各样的问题就会接踵而来。就好比是常用的电梯、水电设备,这些本来就属于机械设备,会随着使用时间而老化而损坏。一旦发生这样的情况,不仅会影响人们的生活质量,设备维修还需要我们自己掏钱,相对来说持房成本会很高。

  除此之外,住宅本身的质量还可能出现问题,比如外立面墙体、门窗等,维修还要考虑有没有人愿意来修,毕竟这么高的楼,维修人员更多的是担忧自身的人身安全。所以久而久之,即便是质量很高的房子,时间一长也会出现这样那样的小毛病,对于业主来说面临的花销也会更多。

  同时,高层房不像多层房子那样能拆迁,对于高层住宅而言,几乎没有开发商会愿意踏这个浑水,相比之下,他们更多会愿意到偏远郊区去开发新房,才能有更多的收益。

  房说君有话说,从以上3点可以看出,目前高层住宅面临性价比、便利度和持房成本的问题,这既是它的弊端,也是它越来越不好卖的原因所在,再加上目前市场已经出现了资源过剩和供大于求的现象,以后房子越建越多,高层住宅将慢慢面临被抛弃的现实。

  所以经济专家李迅雷对这一现象谏言,人口的流动已经无法支撑房价普涨了,从投资角度看,如今房价走势越来越稳定,持房成本在6%左右,房子已经越来越不适合炒作了。而且在一些中小城市,想要转手变现都很困难。可见在房住不炒的长期影响下,房价不可能重现过去的气氛,所以在市场慢慢恢复居住属性的当下,大家买房时,不能像过去那样不动脑就入手,而是要考虑城市和地段,更要考虑小区的品质。

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