近日，《每日经济新闻》记者从上海市区出发，在乘坐地铁和高铁4个多小时后，于傍晚时分来到位于浙、闽、赣三省交界处的江山市。
走在江山城区的大街小巷，几乎看不到连锁品牌的房产中介。尤其在市中心，只有本地人经营的小型房产中介门店，散落在不起眼的街边和小巷里。这种中介门店通常面积极小，往往只能容纳一张桌子和几只板凳。
作为浙江省衢州市代管的县级市，江山市三面环山、一侧临江，江与山之间形成了南北走向的狭长城区。其城市开发一路向北至迎宾大道，随着北向开发逐渐饱和，开始逐步向南发展。
江山市中心的传统民居 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
与义乌、永康等众多县级市“疫情后”的楼市过热不同，江山的房价多年来始终是“独立行情”，甚至长期保持着比衢州市更高的房价。
在江山市政府旁边的佳运来中介，门店内唯一的工作人员黄林告诉记者，“城北8年房龄的二手房价格两万五到两万八一平米，城南稍微便宜点，也要两万多了。”
“贵?江山房子从来没便宜过咯，以前比衢州还贵，现在被他们赶上来了。”对于记者的反应，黄林如是说。
但与众多环沪、环深地区县城最大的不同是，—江山市偏居一隅，外来人口极少。
江山距离上海390公里、距离杭州约270公里，江山市中心到上述两个城市中心的通勤时间分别超过4小时和2.5小时。并且在本轮房价上涨之前，房价始终高于衢州。也就是说，一线城市的“外溢性需求”在江山几乎不存在。
事实上，江山当地的经济发展和购房需求在近几年稳步上升。
《2020年江山市国民经济和社会发展统计公报》(以下简称《统计公报》)显示，江山2020年的GDP为303亿元，在衢州的县市中排名第一。城乡居民人均可支配收入分别为51987元和28415元，分别比2019年增长5.1%和7.7%，接近浙江省城镇和农村居民人均可支配收入(62699和31930元)水平。
值得一提的是，江山市曾入选2018全国“幸福百县榜”和中国县级市全面小康指数前100名，同时也是2019全国营商环境百强县，反映了江山人的生活品质已经走在全国前列。
《每日经济新闻》记者在调查中了解到，江山本地居民大多将房地产作为常用的投资理财的方式之一，对房产购买热情较高。
一直在江山城北从事房产中介的邱国华告诉记者，“江山人不缺房子，但就是喜欢买房子。这可能跟浙江人的传统习惯有关系，机关单位工作的人最热衷买房，工厂车间工作的人有机会也要买房，周边农村的人更是举全家之力到江山买房。”
《统计公报》还显示，江山市城镇居民人均现住房建筑面积48.3平方米，农村居民为84.8平方米，处于浙江省平均水平，并远远高出北上广深等一线城市。
作为较早进入江山市的头部房企，碧桂园方面向《每日经济新闻》记者表示，GDP和房价呈现一定程度的关联性，但不是绝对的，其他多维度因素会影响房地产市场，例如供求状况、真实的人均GDP及购买力、居民消费习惯、产品的稀缺性等。
江山市中心区域的房产中介门店 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
据全国房价行情网数据，江山市近一个月的二手房均价达到20285元/平方米，比去年同期上涨超过30%。这也使得江山跻身全国房价过万县城(含县级市)的前十位。
或许是房价格上涨过快的缘故，今年4月20日，江山市发布有关房地产市场平稳健康发展的十二条措施规定，城区范围内建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售。同时明确实行住房限售，对于市场关注度高的热点地块，土地出让前应明确该楼盘销售的商品住宅自《商品房买卖合同》网签备案之日起5年内不得转让。
显然，在中央和地方全力落实”房住不炒“的大环境下，江山楼市的独立行情也难以长久持续。
江山市近一月二手房价格 数据来源：全国房价行情网
江山本地人是购房主力军
《每日经济新闻》记者在走访中了解到，目前江山市除个别楼盘仅剩几套尾房外，几乎没有在售楼盘项目。
公开数据也印证了这一现象：2020年江山市房地产开发投资30.3亿元，比上年下降1.8%;房地产开发施工面积117.32万平方米，下降22.6%;竣工面积40.57万平方米，下降40.8%;商品房销售面积20.56万平方米，下降48.0%，其中住宅下降49.1%。
记者在与部分售楼处工作人员交谈中发现，江山市房地产投资与销售总额下降与当地管理部门“克制”的土地供应不无关系。
江山城区呈狭长的“螺蛳壳”状，从东向西最窄处的距离不过1.3公里，只有3个红绿灯，其中还包括了一座跨越须江的城中大桥，记者步行全程仅用了十几分钟。从城区最南端到最北端也不过10.8公里，普通公交车不到一小时即可走完全程。
江山市城北区域即将交付的楼盘项目 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
或许是城区地形所致，前几年江山市的宅地供应极为缺乏，每次土拍都成了开发商志在必得的目标，也成为房屋中介对房价上涨最大的期待。虽然近两年江山开始增加土地供应，但僧多粥少，几乎每一宗热门地块都不出意料地突破万元楼面价。
2020年上半年，衢州各县市共成交涉宅用地8宗，总金额27.6亿元。而江山独占4宗、成交金额15.25亿元，占据了绝大部分比例。其中江山牛头岭7#地块经过近400轮激烈角逐，被浙江步阳置业以楼面价10190元/平方米摘得，溢价率高达52.3%。
2020年12月22日，江山老火车站广场及周边地块经过175轮竞价，被江山中原房产以总价 35190万元、楼面价13711元/平方米、溢价率40%竞得，创下江山宅地楼面价新高。
而这一单价“地王”项目“中原江山荟”也成了二手房东和中介对标的重点对象。市场一度盛传该项目开盘单价将会突破3万元，毕竟城北有近十年房龄的二手房价格已飙升到了2.8万元/平方米。
记者在商品房聚集的江山城北看到，房产中介在街边一字排开，数量甚至超过小饭店和便利店。
江山城北某房产中介门店内的房源信息 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
“江山房价一直就高，而且大家就喜欢置办房产。”不过邱国华表示，这种喜欢和炒房客的喜欢不同，“别看老百姓手上房子多，都不是拿来炒的，每套都有安排的嘞”。
“比如我，先后买了两套，我父母也买了两套商品房，我两个小孩将来要给他们一人一套，以后他们喜欢买就再买，传给他的小孩。”邱国华说。
过了城中路就是城南，通常预算有限的江山人会选择在房价更低的城南实现自己的买房梦。
即使手上没什么钱，但房子总要买的。守着一家早餐店十几年的张阿姨，天天看着对面售楼处门口人来人往。她告诉《每日经济新闻》记者，“我们江山人别的没什么，肯干、能吃苦，要买房子就节约点，总归过得去。”
在江山房价还是一万元上下的时候，张阿姨出手在城南比较偏僻的位置买了一套商品房，总价约100万元，首付30万元。
但早餐店的收入并不高，人均消费不超过10元，通常过了饭点就没人光顾了。张阿姨的儿子还在上初中，也正是花钱的时候。一边是倾囊而出交了首付，一边是每个月的银行贷款要还，“压力真的很大” 。
谈及江山的房价，邱国华指着墙上张贴的房卡说，“这些是过年前的房子了，年后到现在又涨了一大截嘞。”
“这套城北碧桂园项目的房子，年前成交275万，现在小区里面同等面积、楼层、朝向的房子，要卖到340万，等于半年涨了75万。另一个更贵的中宏御园，那价格更是高得没法看。”
但是这半年来，二手房挂牌和成交的数量略有下降。在邱国华看来，“一方面是贷款收紧了，另一方面么，房东们都等着中原江山荟开盘，有人二手房想挂到2.8万一平，又怕自己挂低了，一直收起来不卖，观望到现在。”
头部房企碧桂园在江山城南已交付的项目 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
不过，江山楼市有一个最大特点，就是本地购买力强劲。
邱国华给记者算了一笔账：如果在机关和大企业工作的中青年，税前年收入超过十万元，双职工咬咬牙存三五年攒够30万元，城北这些楼盘开盘的时候都是单价不到1万元，总价100万元就可以买一套100平方米的房子了。江山的门厂、机械厂特别多，上班的小年轻收入也不低，加上家里的资助，在30岁前买套房子很容易。更何况不少父母已早早帮孩子准备好了婚房，他们再买已经是第二套甚至第三套房子了。
“我做了这么多年中介，很少有人专门来炒房的，江山人都是自己赚钱自己买，房产商是衢州本地的多，买房卖房的更是本地多。外地人一年到头撑死5%了，如果你指望炒作赚钱，劝你还是慎重点。”邱国华试图劝退记者。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，“供求是决定房价根本因素，有些城市虽然供应少，但是区域内本身需求也不多，人口也没有明显的流入或者流出，城市内部供求达到相对平衡，房价不会有大幅波动的可能。”
昆山靠强劲经济撑起房价
与江山相隔450公里的江苏省昆山市(苏州市代管)，完全就是另外一种景象：街两旁密集的房屋中介、衬衫西裤的中介小哥、骑着电瓶车穿梭在大街小巷的看房人，都反映出这里房地产市场的火热程度。
《每日经济新闻》记者在昆山市花桥镇巷浦路与花桥地铁站相接的路口看到，近百家房产中介门店占据了80%的沿街商铺，写满房屋信息的白板竖在门口，横七竖八的电线从店里拖出来，接在从早忙到晚的“小电驴”上。
“同一条马路上，上海产权的房子反而没花桥的好卖。昆山年轻人多，花桥的房价早就哒哒哒飞上去了，上海产权(价格)动也不动的。”刚带客人看完房回到店里的中介王叔用上海话告诉记者。
昆山市紧邻高架桥的楼盘项目 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
昆山处于长江三角洲太湖平原，是由苏州市代管的江苏省辖县级市，境内河网密布、地势平坦，有着得天独厚的发展优势。事实也证明，从经济发展、高新产业、市场建设和人才引入等方面看，昆山无疑是全国级“县市学霸”。
连续17年位居全国百强县首位，2020年实现地区生产总值4276.76亿元，居民人均可支配收入达62238元，昆山这一数据已经超越杭州、南京、合肥等经济发达的省会城市。
与此同时，昆山市的房地产市场发展稳健。2020年新房销售面积397.53万平方米，比上年增长2.7%;商品房销售金额611.07亿元，同比增长5.8%。
作为省辖县级市，昆山市区同样面积不大，重要产业都分布在下辖的花桥镇、张浦镇、千灯镇、玉山镇、巴城镇等地。
2005年就来到昆山打工的周明，在16年间亲历了昆山的发展和房价的飞涨。
他告诉《每日经济新闻》记者，昆山各个镇都有不同的产业特色，如千灯镇集聚了化工产业，周庄和锦溪发展旅游，面积最小陆家镇主打孕婴童制造业，紧邻上海的花桥镇则大力发展金融服务。
“这些镇里面，花桥房子涨得最快，也最贵。”周明说，2005年我就来了昆山做工，租房住在千灯，那时候房子多便宜啊，2000块一平又大又新，我就投资买了一套。”
做过工人、当过司机，也在楼市最火爆的时候应聘过房屋中介，不过周明这些年攒下的钱，却远远赶不上一套房子的增值。
昆山市近一月二手房价格 数据来源：全国房价行情网
“2017年房子又涨了一波，一下子冲到了八千多块，孩子们也要念书了，我就卖掉这套房子回南通老家买了学区房，自己继续在昆山挣钱还贷款、养家。”
记者从安居客平台历史数据发现，安居客关于千灯镇房价的最早记录是2012年，均价5071元/平方米，2018年底达到了11246元/平方米。5年间，小镇房价已经翻倍。
而从2015年起，花桥镇的房价除了2019年横盘并按月环比微跌外，一直处于上升趋势。并且疫情过后更是小步快跑，花桥镇的新房均价达到18409元/平方米，比2012年涨了2.3倍。
上海楼市需求外溢昆山
“跌?怎么跌?你见过哪个县城修高架还修到中环的?只有昆山!这么多产业、工厂，还有买不起上海房子的年轻人，房价怎么跌得下来?”周明笑着对记者说，“去花桥地铁站走走，看那里的中介有多热闹，你就知道了。”
在花桥地铁站西面的光明路与巷浦路口，各种房屋中介一家挨着一家。《每日经济新闻》记者在两条路上来回走了几遍，发现中介门店总数近百家，其中不少连锁中介品牌甚至开出十几家门店，以扩大客源。
昆山市花桥镇街上扎堆的房产中介 图片来源：每经记者 包晶晶 摄
只要在橱窗前稍作停留，勤快的“白衬衫”就立刻跑了出来：“姐，挂牌吗?还是想投资?”
由于竞争激烈，客户与置业顾问都是走出店外，站在路边窃窃私语，年轻的中介们不仅防着别家竞争对手，更防着自己的同事。
“我教你，如果要成功率高，你就不要签独家。”
“独家是不是会显示那个标志的?”
“是，你签了独家协议，我们佣金低，其他同事就不怎么推荐你这套房了，你知道了吧，就普通挂牌，钥匙放我这里就行，不用给他们。”
紧邻上海、交通便捷、房价低，不仅让花桥承接了上海一大批的外溢购房需求，更在上海房地产调控措施一紧再紧之后，显出了“镇”级优势。
“花桥很妖的，房子比隔壁上海产权的好卖多了。”王叔告诉记者，“甚至花桥还能叫价更高一点。刚刚陪客户去看的绿地大道一套房子，上海产权，不满5年大概要多交11万至12万的税。卖家买家都很有诚意的，就是这12万谈不拢，现在僵住了。”
王叔向记者解释，上海产权房固然抢手，但是在这一带缺乏流动性，毕竟来花桥附近买房的，都是因为缺少一张“上海房票”。
“再说了，同样限购同样调控，在花桥，要点动脑筋搞个购房资格还是有办法的。但上海真是铁板一块，想也不要想。”
记者注意到，早在2019年7月，苏州就发布楼市调控政策，明确非本市户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前3年内在苏州市范围内连续缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
沭阳对标热点城市“摇号买房”
地处苏北的沭阳是名副其实的人口大县(167.5万)，一度也是经济穷县和财政弱县。而如今，这里有苏北地区首家落户县级城市的国家级经济技术开发区——沭阳经济技术开发区，并陆续获批了5个省级特色产业园和3个国家级基地。
值得注意的是，沭阳的房价今年以来上涨迅速，成为万元房价县城榜单上的一匹黑马。
“今年涨得特别厉害，特别是南湖街道的二手房，有些已上两万了。”沭阳当地的房产中介宋雯雯告诉《每日经济新闻》记者。
自2016年后全国同步启动的轰轰烈烈的“棚改”后，沭阳成片的“苏北农房”变成了商品住宅，从城中西北片区到南部新城，再到东部新城，居民纷纷从农房迁入住宅小区。
直到2020年，沭阳中心棚户区改造继续累计完成征收协议签定4486户，这其中，货币安置政策创造了巨大的购房需求和购买力。换句话说，和众多县城房价飙涨类似的是，沭阳房价实际上并不是依靠城市人口、产业、资源、地理优势等内生动力带动起来的。
现实情况是，沭阳并没有与江山、昆山同样强大经济支撑，由于工业用地少，产业结构受限，高学历人才在沭阳就业渠道窄、人均收入整体不高，人才外流情况一直较为严重。
沭阳县近一月二手房价格 数据来源：全国房价行情网
《每日经济新闻》记者从深耕沭阳的某房企处获得的一份内部调研资料显示，沭阳购房客户群体中50%为个体户，9%事业单位，9%教育行业，6%政府单位，6%金融行业，5%医疗行业，15%其他。从数据可见，企事业单位和个体户构成了买房主体。
购房客户主要来源为沭阳当地居民，老城区占比较多，其次为新河、颜集等主要乡镇，刚需客户较多。2019年起，逐渐出现改善及投资群体，但年龄主要集中在35-45岁，2019年起90后占比开始增加，陆续出现大量26岁后买房现象。
值得一提的是，在一线及热点二线城市实施的“摇号买房”，在沭阳也已经实施了好几个月。今年2月，沭阳县住建局出台《关于进一步加强城区商品房销售管理的暂行规定》明确，城市规划区范围内，商品房预销售都将实行公证摇号选房。同时，还对商品房销售行为进一步规范，严禁任何加价、捆绑等违法违规行为。
沭阳县部分楼盘房源价格 数据来源：安居客
“关键是沭阳人口太多了，有了钱都要买房，新房就这么点。”当记者问及外地人外地有房在沭阳会否被限购时，在沭阳从事多年房产中介的张伟表示，“这种情况太少了，一般最多在宿迁有套房，你说的情况我们都没怎么碰到过，还是本地人多。”
“不过沭阳不限售，拿到产权证就能卖，二手房特别好卖，新挂牌的二手房源尤其好卖。”张伟补充说。
上述房企的调研资料还显示，沭阳购房者主要置业目的为子女学区房，其余为婚房、自住改善类、投资养老。如沭阳如东中学，在当地父母心目中就是神一般的存在。也因此学校周边的房价也水涨船高，如东中学(初中)的学区房有些已经突破2万元/平方米大关。
张伟告诉记者，“这些二手房今年春节后突然又涨了一波，特别是对口如东中学的，有实力的家长都会咬咬牙买这里的房子。东面新区的房子便宜，但学校稍微差一点，大家都宁愿多花点钱。”
房价最高的陵水对炒房“零容忍”
在万元房价县榜单上，最抢眼要数海南省陵水县，以34738元/平方米高居榜首。
对于陵水房价快速上涨的原因，专业从事陵水和三亚房地产中介的陈华告诉《每日经济新闻》记者，“这里95%都是外地人来买房。”
随着三亚市区房地产市场逐渐饱和，资金开始瞄准了位于三亚与海口之间的陵水县。
陵水县北距海口197公里，南距三亚65公里，全境南北长40公里，东西宽32公里。按炒房客的逻辑，这里是最适合投资的地段。
时间回到2016年2月11日，第八届中国(三亚)国际旅游地产博览会在三亚谢幕，陵水黎族自治县展团的10家房企开发的楼盘受到游客追捧。据当时媒体报道，2月1日-11日展会期间，陵水商品房销售面积6.8万平方米，销售额11.7亿元，均价达17205元/平方米。从那以后，陵水的房价开始快速上涨。
海南省住建部门也很快意识到了房价过高的危害，从2017年开始，针对海口、三亚、万宁、陵水等区域的限售政策开始陆续出台，先是规定二套住宅2年内闲置转让，随后又将新购住房转让限制年限统一提高至5年。这也意味着，买房人从签约付款到拿到房屋买卖合同，并持有到可以出售至少需要7年。
陵水县近一月二手房价格 数据来源：全国房价行情网
同时，根据陵水的限购政策，非海南户籍需提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，补缴无效。
如此严厉的限购+限售政策，为何没能踩下房价上涨的刹车?
“尽量去买新房，外地人也可以买的。”陈华有些神秘地告诉记者。
他所说的“可以买”，指的是通过中介在海南当地找到一家公司名义挂职，进行入职、缴纳社保、工资流水、缴纳个税等一系列本地化操作，最后获得购房资格。而在这期间，购房人可以与开发商先付款并签订购房合同，待一切手续合法化之后再进行正式网签交易。
“所以说让你们尽量买新房，不要买二手房，就是这个原因。”陈华表示。
这一行为显然见不得光。2020年7月，海口、三亚、儋州、琼海、澄迈、陵水等市县曾联合查处了7家违规销售商品住宅的房地产企业和中介机构、4名通过虚假手段骗购住房的个人，分别给予取消购房资格、列入黑名单、进行罚款、暂停网签资格等处罚。
但仍然有不少人在中介的怂恿下铤而走险，原因只有一个——不断攀升的房价。尽管陈华的客户中不乏被自贸港政策吸引而前来投资和落户的人才，但单纯买房等增值的，仍是买房群体的主力。
至于本地居民的购房需求，陈华表示，“我们本地人都有自建房，又大又舒服，干嘛要花钱买房。”
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