机构：上半年北京办公楼新增需求仍不足

高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明表示，随着年初市场乐观预期落空，本季度更多的楼宇业主开始积极进行租金策略调整，整体市场净有效租金较一季度下降3.5%至317元/月/平方米。

分项目来看，除丽泽市场租金保持稳定以外，其他所有子市场的租金均呈现不同程度的下降，其中降幅最大的是中关村市场，达到7.6%。

高力国际监控的CBD市场40栋甲级楼宇中，本季度有22栋楼宇的净有效租金呈现不同程度的下降，平均下降幅度达到5.5%，降幅最大的楼宇达到15%。

与此同时，二季度，北京乙级办公楼和产业园市场也未出现明显的复苏态势。本季度乙级市场净吸纳量为-3.6万平方米，已经连续5个季度净吸纳量为负。

据陆明分析，乙级办公楼市场下行，主要是受中关村市场的拖累，中关村市场本季度净吸纳量为-4.9万平方米，两个季度合计净吸纳量为-9.4万平方米。

二季度，整体乙级办公楼市场空置率上涨到18.1%，租金下降2.8%至212元/月/平方米。产业园市场净吸纳量本季度由正转负，为-3.7万平方米，其中上地子市场净吸纳量为-1.3万平方米。产业园市场空置率上升到17.9%，租金为122元/月/平方米。

展望2023年下半年的市场走势，核心仍然是需求侧表现。高力国际北京分公司董事总经理李娟说，就甲级市场而言，由于下半年有一些预租较好的新项目入市，进而会拉动季度净吸纳量回升甚至转正，但无法扭转空置率上涨的趋势。除了新增供应项目的影响外，北部市场的存量项目依然会受到互联网科技企业持续进行办公空间整合的影响，如果存量项目无法快速填补空置面积，年末甲级市场的空置率将很大概率突破20%。受北部市场高空置率的拖累，全市场净有效租金仍将处于下降通道。

高力国际认为，办公楼市场当前所处的调整时期可能不是短期的，“市场下行期对于资产管理提出了更高的要求，活着才是硬道理，现金流和利润率才是核心。”李娟补充说。