万成尚景“违建”未拆 政府出函协助办理房屋产权证

　　2021年4月14日，距离业主购买青龙县万成尚景小区A11号楼过去了7年，但产权证始终没有办理下来。期间，在多次投诉信访，甚至起诉开发商后，业主在5月20日收到当地不动产登记中心的电话，表示“A11、A12号两栋楼的业主具备办理产权证的资格”。

　　然而，业主却陷入了困惑：“据2021年3月31日一审判决书显示‘未能办理产权登记的原因主要系小区部分业主违法建筑’，但截止至接到不动产登记中心电话时，小区内部分业主违法建筑并未拆除，项目验收是无法通过的，怎么就可以办证了呢?”

　　违建是无法办证的重要原因

　　万成尚景小区位于河北省秦皇岛市青龙满族自治县，开发商是秦皇岛万成房地产有限公司，据业主表示，“2014年，自己购买了万成尚景一期A11号楼的住房，当时住房单价约为3500元每平方米。然而交付后，不仅仅是A11号楼，A12号楼的业主也未办理产权证，共约160多户。”

　　2020年，距离交房过去约6年。期间，业主多次与开发商进行沟通，始终无果。于是，25位业主于10月21日决定起诉开发商，要求办理产权证，并赔偿违约金。

　　在一审过程中，开发商表示进行房屋产权登记必须具备两个条件：买受人缴纳相应的契税并提供契税税票凭证，及出卖人提供办理不动产登记所需的相关资料。其次，导致不能办理房屋产权登记的另一个原因是A11、A12号两栋楼的业主存在着违建行为，从而导致不能进行规划综合验收。

　　对开发商提出的办理条件，业主辩称：“即便目前不能办证的原因是违建，该责任应由开发商来承担，开发商对于未办理房屋产权登记之前房屋公共部分具有管理责任，是开发商的不作为导致违建的蔓延，因此违建导致不能办证的责任也应该由开发商承担。”

　　据判决书显示：“开发商未能办理产权登记的主要原因系小区部分业主违法建筑以及部分业主未及时提供契税凭证、足额缴纳各项费用等，不能完全归责于开发商。”

(来源：业主提供)

　　业主对相关契税等内容了解后，向品质家园表示：“契税是指土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，上诉人只要在办理房屋权属转移前将契税缴纳完毕就可以。但在被上诉人未完成初始登记的情况下，无论上诉人是否缴纳了契税，上诉人都无法办理产权证。”

　　随后业主继续补充道：“A11、A12号两栋楼业主违建行为发生在2015年之后，最早一批交房时间是2014年9月30日，按照交付后90日内完成房屋产权登记的约定，即至2014年12月29日，开发商应提交办理初始登记所需的资料。此外，2014年12月30日之前并不存在违建的情况，违建不能成为未完成规划验收的原因。”

　　基于以上两点，业主不服一审判决，决定继续上诉。

　　违约金计算未达成一致

　　在业主的购房合同中，第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：第1、2项略;3、双方协商”。

　　在双方就违约责任协商层面，也产生了分歧。业主表示“违约金计算办法为：以342185元人民币(购房款328530元+下房款13655元)为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为标准，自2015年1月1日起至原告实际取得房屋产权证止。”

　　开发商辩称：“业主主张的违约金已经依法超过了诉讼时效，不应该支持。对于合同没有约定违约金，业主主张的违约金的计算方法没有法律依据。包括原告在内的众多业主签订的商品房预售合同，有的约定按已付房款的1%计算违约金，有的约定由双方协商，可见当时对违约金的计算方法和数额是多数业主认可的1%的计算方法。因此，如应当承担违约责任，那么以不超过1%为宜。”

(来源：裁判文书网)

　　最终，一审判决结果为：“违约金以购房款328530元为基数，自2018年1月23日起至2021年1月22日止，按年利率1%标准计算”

　　业主向品质家园表示：“不能因为有业主合同中约定的违约金是1%的房款，而决定我们违约金也是1%的房款。而且，一审判决后，法院相关的工作人员主动联系业主，与各个业主协商沟通，表示按照判决的违约金进行赔偿。但与原本判决不同，在协商时，法院的工作人员还表示额外减免物业费，减免的期限是从交房之日起，至房本办理完成结束。”

　　违建未拆，政府出函协助办“证”

　　品质家园就规划验收及产权办理等问题致电青龙满族自治县自然资源与规划局。

　　品质家园：“万成尚景小区A11、A12号两栋，什么时候可以办理产权证?”

　　青龙满族自治县自然资源与规划局：“当时交付时，没有经过规划部门验收，交付后有业主私自搭建，再验收就会因违建而无法通过。现在已出具相关认定意见，排除11号和12号楼顶楼违建的业主，其他业主已满足办理产权证的条件，只要提交相应的资料就可以办理了。也就是说协助没有涉嫌违建的业主办理产权证，那些在顶楼私自搭建的业主不予办理。”

　　品质家园：“即便现在可以办理产权证，但验收能通过吗?”

　　青龙满族自治县自然资源与规划局：“竣工验收需要问住建局，相关法律法规不清楚。”

　　而后品质家园致电青龙满族自治县行政审批局，“万成尚景小区11号12号楼在验收吗?”

　　青龙满族自治县行政审批局“竣工验收备案正在办理中，因为违建，整个工程是无法验收通过的。现在相关部门出具了一份工程函，用这份函可以去办房产证。”

　　最后，品质家园致电万成尚景的开发商王先生，就产权证和验收问题进行了解，对方在表示“可以办理产权证，且正在办理”后，便不再继续沟通，也未提及任何验收相关的内容。

　　2021年5月，其中一位投诉的业主收到了当地不动产中心的电话，表示“11号12号两栋楼具备办理产权证的条件。”得到通知后的业主就此提出了疑问：“违建并没有拆除，验收没有通过，为什么之前不可以办理，现在却可以办理了?”

　　此外，除了“违建”，小区还存质量问题。业主表示“近两年，11号和12号楼都出现地基裂缝的问题，而且12号楼整栋楼的东户和西户的外墙都装不了空调外挂机。”

(11号楼开裂处，由业主提供)

　　同样购买该小区11号楼的另一位业主表示，“自己购买的住房在一楼，购买后遭遇一楼化粪池经常往厨房倒灌的问题。另外，住房下面是地下室，地下室长年往再下一层的地下车库流水，导致车库发生常年‘水帘洞’的情况。”

(通往地下车库的通道，由业主提供)

　　关于物业问题，业主还补充道：“可视门铃损坏几年未修，所有监控都是摆设，财物被盗是常态，所谓的星级物业什么都不管。”

　　品质家园将持续关注万成尚景小区的竣工验收，房屋产权登记及地基裂缝等问题。#品质家园#

　　作者：苏垚

　　编辑：小凯

　　校对：欧阳楠宫