3月8日，万科企业股份有限公司于深圳大梅沙万科中心举行2023年第一次临时股东大会，审议非公开发行A股股票方案、预案及募集资金投资项目等多项议案。
本次股东会，万科董事会主席郁亮、首席执行官祝九胜、首席运营官刘肖及董事秘书朱旭等管理层出席，就投资者关心的议案问题及企业问题进行答疑交流。
据参会股东透露，本次临时股东会上，深铁集团作为万科的大股东，并没有像H股增发时的一样到场参加会议。
投资者们关心的深铁集团是否参与本轮A股定增的疑问，则是由万科董秘朱旭代为回答。
朱旭指出，深铁集团是第一大股东，但不是万科的控股股东。受再融资规则所限，无法在预案阶段明确深铁作为万科本次非公开发行的发行对象。
后续是否参与此次发行，需深铁集团结合其自身的情况进行综合研判。
增发疑问
回溯本次股东会的源头，今年2月万科公告称，拟以非公开发行的方式募集资金总额不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。
彼时万科表示，此次增发一方面是响应国家政策号召，另一方面为通过本次非公开发行，优化自身资本结构，进一步增强资金实力和抗风险能力。
自2022年底“第三支箭”射出后，万科就是最早响应的企业之一。
去年，万科董事会在2022年第一次临时股东大会上，拿下了可决定发行不超过公司已发行的A/H股数量20%的一般性授权。
此次定增，正是万科在该授权下制定的A股具体发行方案。相较于H股发行，A股定增更为严格，速度也慢许多。目前，万科的H股增发已走到配售阶段，
据观点新媒体此前报道，万科于3月2日公告中指出，H股定增预计配售最晚在3月9日上午8时完成。
根据配股方案，万科将以每股13.05港元的价格配售3亿股H股，配股股份分别占万科于公告日期全部现有已发行H股及全部现有已发行股本约15.74%及2.58%。
在全数配售的情境下，万科此次H股定增配售所得款项总额预计约为39.15亿港元，配售所得款项净额总额预计约为39.03亿港元。该配售价格较其在3月1日每股H股收盘的13.90港元折让约6.12%，已属破净发行。
与会投资者同样对万科在H股股价已经破净比较严重的时间节点发行H股的策略抱有疑问，并提出A股增发是否也会采取较低价格的问题。
从债务结构上看，截至2022年9月末，万科负债总额为1.42万亿元，其中包括短期借款、一年内到期的非流动负债及其他流动负债的短期负债合计1138.94亿元，期内其货币资金为1188亿，覆盖短债的同时仍有盈余，并不是那么缺钱。
对于H股及A股增发，万科总裁兼首席执行官祝九胜回应，H股增发两年后重开，A股增发七年后重开，万科想把握这个机会。去年股东大会取得了投资人的支持，拿到了增发H股的授权。监管部门有这么好的政策利好，市场外部环境也有支持。
祝九胜指出，万科在这个节点选择H股增发，是基于资债替换的考虑。
“H股就像泡普洱茶，A股就像泡绿茶。”他续称，H股与A股的规则不一样，特别是在增发资金用途上，A股只能用于保交付，用于现有开发建设；H股的资金可以60%置换原有借款和债务性的安排，剩下40%用于补充流动性，资金使用灵活性要强很多。
另外，过去一年的境外融资，美元升息较快，目前境外贷款利率达到5.3%左右的水平，比曾经的3个多点提高了很多，选择这个时机发H股，万科也是希望置换部分境外债务性融资，降低财务费用。
对于A股增发，万科将采取更慎重的态度，在价格、时机等因素上反复权衡，争取到股东的满意度。
祝九胜指出，摊薄是短期现象，长期要看创造的价值。
募资投向
根据万科已发布的A股定增预案，将计划募集资金不超过150亿元，用于旗下11个房地产开发项目及补充流动资金。若此次顺利发行，将超越保利申请的125亿定增，成为地产行业去年股权再融资重启以来最大规模的定增。
据了解，这150亿元募资资金中，105亿元计划用于项目建设，属于资本性支出；45亿元用于补充流动资金，后者占募资金额的比例未超30%。
为了保证募资所投项目的开展，资金到位前，万科将根据募投项目的实际情况，以自有资金或自筹资金先行投入，带募资到位后予以置换。
数据来源：企业公告、观点指数整理
具体看募投的11个项目，其中，广州金茂万科魅力之城的销售净利率及投资收益率均为最低，分别为3.32%和3.45%。该项目总占地约16.24万平方米，总建面69.75万平方米，预计总投资约93.36亿元。该项目为合作开发项目，控制权在万科，持股51%，金茂则持股49%。
销售净利率及投资收益率最高的项目为重庆星光天空之城项目，该项目两项指标分别为11.44%及13.64%，项目由万科全权持股。项目部分已取证，计划2024年6月交付。
不难看出，万科此次所募资投向的项目利润率并不是很高，参会投资者同样对项目筛选标准产生疑问。
募投项目的筛选是根据政策为导向，与自身情况和项目去做的选择。首席运营官刘肖指，政策导向核心是参考中国证监会优化房企股权融资的五个举措。一是定表项目；二是普通住宅；三是取得预售许可证；四是项目有一定体量，后续需要较多资金需要去建设。
据其介绍，所选择出来的11个项目满足上述条件，且大多为2022年之前获取的项目。预计收益率是基于市场情况进行的测算，相信如果市场好转，项目收益率还是有一定改善空间。
对于募资到位后此前投入建设资金的置换，以及万科在拿地、收并购以及投资策略上的变化，刘肖续指，随着股权融资到位，公司一定会以更加积极的态度捕捉新项目机会，这是一个比较肯定的投资策略。
对于今年前两月较为收缩的投资态势，刘肖则表示，公司在积极接触，或在谈判、或没摇中。但从合理仓位的角度来看，目前万科在手资源相对充沛，投资节奏相对从容。
他指出，目前在建以及还未建的，大概在手的资源1.2亿平米，去年完成结算3615万平米，总体来说能够满足未来两三年的发展。
虽然投资上可以采取从容的态度，但开年来的销售却让万科不得不紧张起来，在全国整体市场逐步维稳修复背景下，万科已然错失2023年的“开年红”。
截至今年2月末，万科累计实现合同销售面积361.0万平方米，合同销售金额人民币587.5亿元，同比减少9.57%。另外，万科今年1月销售环比去年12月也有所下滑。
同为头部房企的保利、华润、中海及招商，期内销售录得27.4%、69.1%、17.8%及56.6%增长。
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