本文来源：时代周报 作者：忻奇琪
没有电梯，没有网络，30多平方米的空间里放个桌子，就只容得下一个人通过，这间狭小如走廊般的一室户，是上海典型的“老破小”。不仅室内“糟心”，“碰到下大雨，走在小区里一不小心还会踩到水坑里弄湿鞋子。”业主汪华(化名)向时代周报记者抱怨道。
在作出置换的决定之前，汪华从未想过自己会买这样的房子。“如果当时不是为了小孩上学，我绝对不会买这样的房子。”但在成功上车老破小学区房后，她仍然会不由自主地关注着同小区房子的成交情况。
5月21日，汪华告诉时代周报记者，今年1月中旬，自己以约450万元总价购得这套房子。“这套房子买好后，同小区、同面积的学区房最高的时候涨了大概有100万元，约550万元。”汪华表示。
但最近她再次从中介处了解到，上述同等条件的学区房挂牌价已经比最高点时降价了50万元左右，降幅达10%左右，而这一切发生在最近一个月内。
提前买房反而“踏空” ？
回忆起第一套学区房看房经历，汪华记忆犹新：“我就看了一眼就退出来了，很典型的上海老破小，长条形的户型，房东也是很凶的上海阿姨，但最后其实我买到的这套还不如这第一套。”
2020年12月到2021年1月，这段时期内上海学区房市场“严峻”的形势，逐渐动摇她的想法。每隔一段时间，中介都会和她发消息，推荐她去看类似的老破小学区房，但没过两天又和她说，房子已经没有了。
渐渐地，她发现有些热门的房子真的会被“秒掉”，再不上车似乎就晚了。“几乎没有犹豫，我就买下了这套30平方米的老破小，每平方米的均价大概在16万元左右。”
就在汪华上车2个月后，上海市教育政策又发生了新的变化。
3月16日，上海市教委公布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，对2022年起参加本市高中阶段学校招生录取的考生实施“名额分配综合评价录取”制度，将优质高中资源以名额分配的方式重新进行配置。
这使得一些冷门的、过去不为购房者所看好的初中，后续入读优质高中的机会大增，同时也影响了上海部分热门初中学区房的“含金量”。
由于汪华的房子本身就处于“教育强区”，新政对她这样的已经上车、小孩今年就要上学的家长来说影响并不大，但提前买了学区房的业主又遇到新的挑战。
3月25日，华东师范大学第二附属中学前滩学校(下简称“前滩华二”)发布了2021年招生新政，该学校属性为九年一贯制公办学校，一直以来都受到浦东新区家长们的热捧。但与往年政策不同的是，今年想进第一档排序，需要给儿童在房产证上加名字。
这也就意味着，在该招生政策公布后购房的业主，可以在不产生额外费用的情况下往房产证上加子女名字，但之前未加儿童姓名的前滩老业主们，或被挤出第一档名额。
高中名额分配教育新政加上热门学校招生新政变化，多重因素影响下，上海部分热点学区房市场情绪降温明显。
5月19日，时代周报记者走访浦东前滩附近对口前滩华二的学区房时发现，从年初的一房难求，如今似乎集体“哑火”了。记者从附近中介处了解到，近两个月里，学区房的带看量、成交量均有下降趋势。
沪上部分热点学区房降温明显
上述中介进一步表示：“去年年末的时候，热门的老破小单价一度冲高到接近20万元/平方米，部分房源的总价甚至上涨30%以上，但如今价格大概已回落到去年年末的水平。”
不仅如此，前滩板块房东们的态度也发生了变化。“之前行情很热的情况下，房东对我们的态度都是爱答不理的，而且经常会不接电话不回微信，但这个月有时候在小区里碰到，房东反而会主动打招呼，询问最近有没有人要来看房。”中介表示。
相似的情况也发生在浦东三林。
据《中国经济周刊》报道，招生新政出台前后的学区房热度变化有明显差异。上海瑞阳不动产公司门店总经理蒋毅曾指出，“浦东三林某二梯队老破小学区房，去年单价从6万元/平方米涨到9—10万元/平方米，中考新政出台后降至8.5万元/平方米，我们预期后续可能继续下跌至8万元/平方米左右。若未来上海实施多校划片的话，学区房溢价空间将进一步缩小。”
学区房的交易速度放缓直接影响上海二手房市场的交易热度，加上受严查经营贷、消费贷以及房贷审批速度放缓等影响，上海4月的二手房市场交易量和挂牌量都出现明显下跌。
5月22日，兔博士App发布数据显示，成交总体套数为21198套，环比上月下降37%，挂牌套数65953套，环比上月下跌了24%。除了崇明的成交套数上升之外，其余各区都出现了不同程度的下滑，而嘉定、青浦、松江、浦东等区域的成交套数更是出现了40%以上的跌幅，成交价格方面，以往学区房成交大区的浦东新区出现3%的价格下滑。
(4月上海各区二手房交易量价 图片来源：兔博士app)
同日，浦东三林板块的一位中介负责人向时代周报记者指出，随着上海各类调控政策逐渐发酵，到了4月终于显现出政策所带来的威力，接下来预计楼市不会有太大反弹，或将继续保持收窄的情况。整体来看，年初多轮调控新政以及中考招生新政出台以来，上海楼市正逐渐趋于平稳，此前虚高的学区房价格也开始回归。
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