5月20日，上海公布了第一批集中出让的住宅用地，总起价699.7亿元。
(图源：上海土地交易市场)
据悉，上海首批供地28宗土地，总出让面积178.11万平方米，总建筑面积367.63万平方米，分布于杨浦区(1宗)、闵行区(1宗)、嘉定区(1宗)、松江区(4宗)、奉贤区(3宗)、青浦区(4宗)、浦东新区(1宗)、静安区(1宗)、临港新片区(5宗)、嘉定区(2宗)、崇明区(1宗)、宝山区(2宗)、徐汇区(1宗)、普陀区(1宗)。
此前，北上广深四个一线城市中已有北京、广州、深圳完成了首批集中供地，根据克尔瑞数据统计，三个城市供地总收入为1110亿、906亿、138亿，溢价率为7%、12%和31%。
从拍卖结果来看，一线城市优质地块竞拍十分激烈，在一定程度上挤压房企利润空间。克尔瑞《首批集中供地城市地价变动和盈利空间探析》指出，北京、深圳出让的地块结合周边在售项目的平均售价来看，地房比多在70%以上，盈利空间较小。同时，叠加竞配建、高标准建设方案等因素，造成了项目盈利都存在问题。
事实上，在已收官12城集中供地，即使多数城市实行限价竞拍，但由于竞配建等规则的存在，大部分地块实际拿地成本依然在上涨。
一线城市是否能运用好调控工具真正遏制高热的土拍格局?业内人士普遍认为还要看上海集中供地的结果。
与北、深、广不同，上海实施“限价+一次性报价”新政，其竞价规则更简明清晰，主要是通过限制拿地规则，起到了抑制地价的作用，即在房价地价联动机制下，设定地块起始价格、中止价和最高报价，其中最高报价一般限定为起始价的110%。
(图源：上海土地市场官网)
值得一提的是“最高报价一般限定在起始价110%”的规则，即规定了每块地的溢价率不会超过10%，一旦到达上限即转入一次书面报价，企业拍地“近均价者”得。根据上海土地市场发布的相关交易规则解读，在书面报价阶段，如四家开发商参与，平均报价为1500万，其中1400万、1600万的报价最接近平均价，此时，该地块将归属于出价1400万的开发商。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，在这种规则下，房企报价太高意义不大，反而使得别的企业拿地机会增加，因而在报价时会更加审慎理性，从而能在一定程度上抑制溢价过高。
一方面上海集中供地整体基调焦点在于地价“稳定”，并未叠加人才房、租赁住宅等保障性住房或公共配套配建，限制了价格的同时也留有开发商获得一定利润的空间。另一方面，“防围标”限制也极为严格，规定直至项目竣工并首次确权前，参与此次土拍的企业均不可与竞得人合作开发，让中小企业看到了更多拿地就会。#品质家园#
作者：海婕
校对：欧阳南宫
编辑：小凯
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