瞬息万变。如今的新房市场，像极了上下坡时的盘山公路，永远不知道转向何处。
在刚刚结束的年末新房潮中，市场的表现很贴切地印证了那句“意外总是来的那么突然”。
一边是奥体、申花板块的拼顶格社保、限售等；另一边同为顶流板块的未科、钱二等，居然出现流摇甚至未能售罄的尴尬局面。
分化进一步加剧的楼市，让我们意识到新房市场的下行仍在进行中。透过这一轮的新房潮，有以下几点印象深刻：
首先，市场对于单个楼盘价值尺度的研判越发精细。
同为宁围板块的观奥宸府与悦潮云望府，虽然物理距离上紧挨着一起，但中签率方面却是天差地别。二度加推96套房源的观奥宸府直接流摇；反观悦潮云望府直至售罄，仍保持着低于50%的中签率。
较为显著的差异也反映着购房者对于房企品牌以及产品设计等，表现出极为慎重的态度。
同样的剧情也发生在钱二板块两个改善大盘的身上。江景的差异以及传闻两者所属街道的不同，在一定程度上影响购房者选房。
可见，随着市场的不断前行，单个楼盘的产品设计、户型以及总价与板块的匹配度等等，这些因素在购房者选择时不断被放大。
其次，新房市场整体摇号难度再度下降。
位于勾庄板块的运翠轩，加推428套房源，廊内廊外摇号人数仅为1028组，相比其首开2140组少了近半。
未来科技城板块的汀岸晓庐，首开与加推同为126套的它，中签率从原先的56%攀升至76%；之江板块的汀岸芷兰，中签率也从此前的28%升至42%等等。
总之，对于购房者而言，新房市场的友好窗口期仍在持续中。
可能正如购房者对楼盘的挑挑拣拣一般，看似整体下滑的新房市场也细化的越发明显。
仔细来看，2022年的新房市场已经迈过了三个心路历程：
第一阶段：年初新房的“一阵子热”。
中签率低至2.7%的SKP，不出意外的限售撬开了杭州新房的大门；紧接着，杭珹未来中心、钱塘云庄等各大红盘纷纷面市。
一时间，杭州楼市短暂的进入了歌舞升平的愉悦之中。毕竟，那时如此热烈的盼望小阳春，总不能在新年开端就被阴影笼罩。
只不过，短兵相接下的热闹，总归是暂时的。
第二阶段：持续下行，持续打新。
二季度至三季度期间，市场从外冷内热转向全面趋冷以及回归买方市场，这两大方面，可能是给予每一位购房者最大的感受。
天量的新房供应矫正了市场供需的不合理。曾经一些具有较强指向性的板块，都遭遇了尴尬的境地。
从原先一个项目有几千人登记，到趋于流摇的运河新城等等板块，都在这一波新房供应下，露出了最真实的面貌。
稳步下滑是彼时新房市场最无奈的局面。
至于第三阶段，新房最后的体面也瓦解了。
当钱二、申花等顶流板块开始出现流摇的字眼时，也就意味着市场已经不再给一些务虚的楼盘留面子。
不出意外，越来越多曾经的顶流板块，一边摇号一边流摇的场面会越来越多。
毕竟，在这个逐渐下行的市场以及面对越发挑剔的购房者，单个的缺点都将无所遁形且被放大。
至于接下来的局面，新房市场还会持续降温，但是我们需要注意几点：
一方面，改善需求可能还将进一步提高。
政策方面，首付款、利率的降低等，持续不断的帮扶对于改善家庭而言，政策的利好会明显大于刚改以及刚需家庭；
其次，从第四次、第五次出让的土地看，改善地块可以说少的可怜；再加之房源量一轮一轮的消耗，库存已经不多。
申花板块仅剩馥香园、杭曜置地、庆樾上府三个在售项目以及华润申花低密地块待售；钱二的江华玺云、天澜美境等，所剩项目也不多。
供应的稀缺可能会促进改善需求的增加。
另一方面，政策松绑仍将会继续。
随着南京取消外地户籍限购、苏州降低二套房首付等，越来越多热点城市在不断降低购房门槛。
至于杭州，我相信新一轮的政策松绑仍将会出现。此前传闻较多的取消85新政，甚至是更多核心板块解除限购等，有概率会出现。
所以，对于购房者自身而言，在自己的承受范围内，尽量选择或者是靠近核心板块的房子，会更有利于自己。
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