地产首富嬗变

　　5月13日，新财富500富人榜揭晓。头把交椅所属，出人意料，不是互联网科技巨头，而是快消品农夫山泉创始人钟睒睒，其财富值以5043亿元遥遥领先第二名的拼多多创始人黄峥。

　　历史第一次，前十首富中没有了传统地产商的身影，贝壳左晖取代了此前的杨惠妍及许家印，成为新一任地产首富。

　　富豪榜排名变化的背后，新的经济格局正在形成，尤其是房地产行业调控长效机制形成后，房地产行业逐渐回归理性。

新财富富人榜：左晖成地产新首富

　　新财富富人榜1-50名来源：新财富

　　5月13日，“2021新财富500富人榜”揭晓。钟睒睒以超过5000亿元的财富值力夺榜首，41岁的黄峥以4748亿元的财富紧跟钟睒睒之后，勇夺榜眼，马化腾以3834.5亿元财富值位居第三。马云2021年的财富值较之2020年下降700亿元，至3021亿元，由去年的首富滑落至第7名。

　　另外，许家印、杨惠妍、王健林父子均已不在前十之列，链家左晖取而代之，成为地产新首富。贝壳上市第一年，财报很亮眼，净利润近28亿元，左晖的身家更是水涨船高，贝壳，相当可以。

　　第十三名的碧桂园杨惠妍，第二十七名的恒大集团许家印分别列房地产领域第二位和第三位。

　　在这个榜单中，有几点还是非常值得注意的。

　　一是淘宝带货主播“薇娅”夫妇，以90亿元登榜第490位。重点是，排名和“老干妈”并列;

　　二是“拼多多”从上年度的前十名逆袭成为榜单亚军。重点是，作为亚军!超越并顶替了马化腾的位置。

　　三是链家/贝壳左晖，以2220亿元排名第8位。重点是，其排名超过了恒大、万科、碧桂园、龙湖等一众房企。

　　从这三点来看，貌似都能看出来新经济下的影子，“薇娅”淘宝直播带货、“左晖”房产中介平台、“拼多多”足以媲美淘宝京东。

　　常年制霸榜单前十的地产富人许家印、杨惠妍、王健林/王思聪，此次均从前十名退出。这是历史上第一次，前十首富中没有了传统地产商的身影。

　　过去3年，许家印都名列第三，而历史上，杨惠妍曾连任2007、2008年首富，王健林父子更是在2010、2012、2016、2017年均成功登顶。

　　左晖，以2220亿元财富登顶房地产领域第一位，成为地产新首富、北京新首富。外界将此戏称为“盖房的不如干中介的”。

　　2000年夏季的一天，天还未亮，29岁的左晖坐在北京军事博物馆门前的台阶上，忧虑重重。

　　那是他第一次接触房产中介行业，他和《北京晚报》合作，在军事博物馆租了一个地下室搞房展会，头天晚上刚熬了一夜做筹备工作。当时，他跟身边的同事说，不知道明年我们的公司还在不在。

　　左晖绝不会想到，此后自己的人生会发生天翻地覆的变化。

　　他不仅在不喜欢的地产中介行业干了20年，业务范畴涉及二手房交易及房屋租赁市场，还从开发商大佬紧握的新房交易市场分得一杯羹，并且创办了全国最大的房产互联网交易平台贝壳找房。

　　随着事业版图的扩张，左晖的财富最终超过了那些他曾经仰视的大佬，成为地产界首富。2

时代造富的电梯不断更迭

　　财富积累过程，需要天时、地利、人和。

　　过去，中国轰轰烈烈的城市化进程，把房地产行业推向了舞台的中央，使得其成为造就富豪最多的行业。

　　20年前、10年前富豪榜前十几乎都是地产行业的大佬。在2018年，富豪榜前十还都是恒大许家印、万达王健林、碧桂园杨惠妍等人的天下，而如今，富豪榜前十几乎全是互联网及其相关产业霸榜了。

　　短短几年时间，房住不炒就将楼市踢出黄金时代，房地产开发商全面退出中国前十大富豪。

　　即使现在土地拍卖纷纷创出新的地王，但依然不能再有房地产行业富豪挤进富豪榜前十了，这就是时代造富电梯更迭的结果。

　　其实这背后传递出了一个非常重要的楼市信号——房地产已经开始进入存量时代。中国的房地产市场发展20余年，正从新建、开发、交易为主的市场，逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房主导时期。

　　伴随着新动能不断出现，新的经济格局正在形成，尤其是房地产行业调控长效机制形成后，房地产行业逐渐回归理性。

　　这背后是房产新经济下逻辑的转变，比如“三大红线”、严查“违规经营贷”、“集中土拍”等政策，增速放缓，积极改变招数。以前是可以在合理合规下大展拳脚，而如今将变得有点缩手缩脚。

　　开发商自己都开始干房产中介。恒大，有房车宝;龙湖，有塘鹅;汇置，有汇置家。

　　如果不是因为看好二手房交易市场前景的话，这么多开发商房企也不可能布局这个板块;特别是对于大房企来讲，他在意的不是贪图市场的一块蛋糕而已，而更在于这一整块大蛋糕，能够吃几顿，吃多少年。3

　　房企的“十三种“焦虑

　　房企在这几年对自己的身份开始进入全面焦虑状态。

　　在近期的战略研讨会中，针对50余家中小型房企的老板，博志成就宏观环境、行业形势与企业发展对策进行集中研讨。以参与研讨的房企为代表，面对当下的形势和未来发展的困惑，总结出13种共性焦虑。

　　其中，行业大势不清、战略定力不足、应对策略不明、老板自身的成长与企业脱节成为最为显著的问题。

　　理清形势、坚定信念、明确做法、制定“新”策略成为广大中小型房企的当务之急。

　　这几年，规模房企都在去地产化，变身城市服务商，城市配套服务商，城市共建，以及美好生活服务商，开始强调自己是城市发展、经济发展、实体经济、高科技产业的一份子。

　　比如万科城市配套、融创城市共生、恒大碧桂园高科技汽车，高科技农业，高科技机器人……是大时代的趋势。

　　其实，城市配套服务商，美好生活，这更多是与政府博弈，政府勾地的一个很好的身份。

　　但事实上，开发商盖房子，如何在短时间真正打造出站在城市发展，共生高度下的产业植入、城市发展，真正提升与城市更多的交互界面，并非一日之功。4

未来房企需六项能力加持

　　现实很残酷，但总得找出路。

　　1、顺大势，定战略，先活命再发展

　　稳房价就等于稳住了城市居民的家庭财富，稳住民生。政策“稳”字当头，房地产企业坐拥十几万亿的大行业，要知道自己该做什么?不该做什么?在当下，对于中小型房企最为重要。从PCEI角度，要清楚E级风险，坚守做大规模的信念，唯有最大规模，才可能避免“小而没”，才有资格不被市场“挤出”，才有希望看得见“转型”和“跨界”。

　　2、保持阳光政商关系，做具有自驱力企业

　　房地产未来十年发展的关键词就是高质量，国内的营商环境不断变革，作为房企老板如果还把企业的发展命脉依托在外部的政府关系上，既是旧思维，更是不靠谱。中小型房企更多应该考虑如何通过扩大企业规模、塑造品牌价值、提高纳税额贡献，与当地政府互惠共赢。

　　3、坚守法律红线，做守法律尊重客户的企业

　　过去十年勇者胜的时代，不少中小型房企在发展中心怀机会主义，打政策、市场、客户“擦边球”，“坚决不将房地产作为短期刺激经济的手段”是一项长期政策，未来不要抱有幻想，顺应政策、遵守法律、尊重客户才是出路。

　　4、坚持现金流安全底线，倒逼“强身健体”

　　也即经营风险，是中小型房企活命的根本。中小型房企本来融资渠道窄、融资成本高、标准化程度相对不高，经营效率大多数相对较低，拖累自有资金的回报率。“三线四档”从政策信号上，本质就是倒逼中小型房企更加关注现金流、关注自造血能力，通过“强身健体”提高企业的经营质量。不少项目数量少、项目总经营能力弱、融资渠道窄的房企尤为要注意单项目现金流安全、多项目现金流平衡，从意识、机制、团队上全面保卫现金流。

　　5、锤炼经营品质，做大内部经营杠杆

　　从粗放型到精益型过度，是中小型房企普遍要补的短板。不少中小型房企“依葫芦画瓢”建立起了项目经营体系，在计划管理上形成了节点管控的意识，但是对于多项目运营和机会型外拓的过程中，则在组织管控、经营监控、投融产销平衡上面临“真空”，比如对于现金流与利润的平衡，往往都想要，常常陷入纠结;比如对于销售策略的调整，常常陷入“时间与空间互换”的纠结，忽略了预售的政策性杠杆与融资成本之间的取舍。

　　6、重视合作杠杆、边练边学边沉淀

　　不少中小型房企热衷于和区域渗透型的头部房企合作，以此获取生存的机会，合作是中小型房企做大做强的必由之路，但是针对头部房企的区域深耕动机越来越强烈，比如快周转之王的碧桂园在12月4日的月度管理会议上频频提及“安全、质量、聚焦深耕、做一成一、一百年一百年地做下去”，对于这样的区域渗透意图，中小型房企如何“守住一城”，在合作中不迷失、可进可退、坚守自身利益底线、AB岗参与模式、沉淀核心能力等是合作能力的体现。

　　部分参考资料：

　　[1]《当下房企的8大焦虑》，地产总裁参考

　　[2]《地产大佬跌落富豪榜》，财经天下周刊