“目前福田新房整体去化率还算不错，在各区中排第一位。但片区内新房分化比较明显，通常存在价格倒挂的楼盘更容易热卖。”
9月13日晚，深圳中原地产研究中心通过微信向《每日经济新闻》记者表示。
一直以来，深圳福田入市的新盘并不多，也正因此，市场对福田区入市的新盘，通常保持着较高关注度。
《每日经济新闻》记者梳理发现，今年福田区累计仅入市6个楼盘，分别是富通九曜公馆、海德园A区、天元花园、天健天骄西筑、左岸红树湾府和湾尚庭玺家园。
公开资料显示，富通九曜公馆今年1月中旬开盘，开盘当天去化41%（116套）；5月底入市的海德园A区开盘当天全部售罄；6月底入市的天元花园、天健天骄西筑开盘当天均去化近9成；7月底入市的左岸红树湾府开盘当天去化50%（160套）。8月21日开盘的湾尚庭玺家园情况稍差，当天推出374套房源，去化116套，去化31%。
9月12日下午，《每日经济新闻》记者以购房者身份向湾尚庭玺家园售楼处咨询项目情况，接听电话的工作人员表示“受疫情影响，售楼处目前暂未对外开放，如需看房可提前预约”，此外据其介绍，“目前项目实际去化在6成左右，因为暂时还没向房管部门递交资料，所以网签有所滞后。”
城中村旁的新盘，单价11万
深圳房地产信息网数据显示，湾尚庭玺家园位于福田中心，开发商为承翰集团，共计推出了374套住宅产品，位于庭玺A座和B座。备案均价约11.28万元/平方米，单价区域约8.9万-14.3万元/平方米，区间总价约1056万-3137万元，户型118-175平方米，均为精装交付。
承翰集团为深圳本地开发商。官网显示，承翰集团深耕深圳20余年，先后打造了慢城、海语山林、陶源、来座山等诸多热门项目。
如果光从价格来看，湾尚庭玺家园的销售均价已经是深圳的较高水准了，今年深圳累计入市41个项目，在湾尚庭玺家园之前，也仅有深业中城、海德园、天健天骄西筑、天元花园和富通上舍5个项目价格达到或超过“11字头”。
9月12日下午，《每日经济新闻》记者实探项目现场，因为疫情缘故，湾尚庭玺家园售楼处也未开放。
从区位来看，湾尚庭玺位于福田区福强路与皇岗公园一街交汇处，也处在福田区城中村水围村东部入口处，前身是水围村旧改的一部分。最近的地铁站为福民站，步行时间约12分钟。
从周边配套来看，附近教育资源相对密集，500米内有荔园外国语小学（水围）、云顶小学、绿洲国际小学、保税外国语小学等。
而从价格来看，湾尚庭玺家园的销售均价似乎比周边二手楼盘要高出不少，湾尚庭玺家园的销售均价为11.28万元/平方米，项目周边有金港豪庭、龙轩豪庭、骏皇名居等二手楼盘，目前挂牌价普遍在7万-9万元/平方米不等。
其中，金港豪庭参考价为7.16万元/平方米，业主实际挂牌价8.4万元/平方米左右；龙轩豪庭参考价为8.13万元/平方米，业主实际挂牌价9.5万元/平方米左右；骏皇名居参考价为8.94万元/平方米，业主实际挂牌价10.6万-12.5万元/平方米不等。
9月12日下午，在该片区从事房产中介工作的张林向记者介绍道，“湾尚庭玺家园主要针对的是区域内的改善型客户，户型主要是3房和4房，最小户型面积也百平方米以上。片区内大户型新盘并不多，所以对改善型刚需还是有一定吸引力。”
“但如果追求性价比以及价差，11万元/平方米以上的单价，确实在前海、南山、香蜜湖等片区有更多选择。”
还得看豪宅
湾尚庭玺家园所在的福田片区，近两年来入市的新盘并不算多，所以片区内新房成交量并不算大。
据某研究中心数据，今年1-8月，福田新房累计成交839套，与其他片区相比成交量相对较小。
值得一提的是，近两年福田区入市的新盘，从这些项目的去化率情况来看，大致可分为三个梯队。
其中卖得最好的当属海德园AB区和深业中城，都是开盘即日光；其次是天健天骄西筑、天元花园，去化率都在80%以上；第三梯队则是中洲滨海华府、富通九曜公馆、湾尚庭玺家园、左岸红树湾府，开盘去化率在30%-65%不等。
各梯队的项目自身特点也较为明显。第一梯队与周边倒挂空间明显，且因为学区优势备受家长追捧；第二梯队的天健天骄西筑和天元花园各有特色，前者靠近香蜜湖，后者面积段稀缺，靠近福田中心区，自带30万平方米商业；第三梯队项目均处于城中村附近，在商业配套、区域氛围、学位优势方面无上述楼盘明显。
9月13日下午，乐有家营销总裁孟凡振通过微信向《每日经济新闻》记者表示，目前深圳楼市改善置业的高收入群体占比持续增加，而福田去化率不错的项目，多为户型大、总价高、定位为改善型的中高端产品，恰好满足了置换群体对居住品质的需求；而且在当前经济形势疲软、预期不足的背景下，这部分群体更倾向于选择中高端产品来对冲风险。
孟凡振提到，去化一般的新房项目大多是刚需盘。目前深圳刚需群体对入市还是较为谨慎，出手并不活跃，对未来预期偏低。再加上参考价政策下实际首付成数较高，刚需客入市门槛也较高，二手房出现更多性价比高、接近参考价、位置配套更核心的“笋盘”，所以放慢了新房购房步伐。
深圳中原地产研究中心认为，市场低迷下豪宅相对抢眼，高净值人群受环境、政策影响相对更小。今年市场极度低迷，但是豪宅表现好于刚需改善，因此，入市的几个楼盘中，综合素质较好的海德园、深业中城、天元花园、天健天骄西筑等表现也更好。
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