那么，当前宿舍型公寓的实际运营情况如何，疫情影响下出租率是否有所下降？宿舍型公寓是否有穿越周期的潜力，又该如何去调配公寓的客源结构？
以餐饮企业为主力客群的宿舍型公寓运营现状备受关注。
调配客源结构，提升出租率
作为宿舍型公寓的主力客群，餐饮企业受疫情影响较为显著，随之，不少宿舍型公寓出租率明显下降、空置率有所上升。不过，新京报记者在采访中发现，目前不少宿舍型公寓积极采取措施，在调整经营策略的背景下，出租率随之提升。
以魔方为例，魔方9号楼公寓是面向企业客户的品牌，提供的是宿舍型产品。据魔方生活服务集团首席战略官胡鼎介绍，疫情期间，部分餐饮品牌倒闭或缩小规模进而退租部分床位，对9号楼公寓的出租率造成了一定影响。不过，疫情平稳后，9号楼公寓的出租率已大幅回升。
胡鼎介绍，此前一些企业选择让员工在民宅小区中群租，疫情期间因违反防疫政策，此类群租房被取缔，疫情平稳后，这些企业便选择了合法合规的9号楼公寓。除此之外，在一些受疫情影响较大的餐饮品牌退租后，9号楼公寓转而为更多制造行业、医疗行业品牌提供宿舍类产品。其中，受疫情影响，医护人员、核酸检测人员数量激增。除了给企业提供服务以外，9号楼公寓也承接了一些大学的住宿需求。
安歆方面，据安歆集团相关负责人介绍，疫情之下，各行各业受到了不同程度的冲击和影响，安歆同样也受到了不小的压力。但是，去年安歆就已经做了相关准备，并提前进行转型，降低损失。目前，全国200余家门店的出租率总体仍保持在90%以上，客户推荐占到了67%，单店均为盈利状态。
此外，乐乎公寓方面，乐乎公寓CEO罗意表示，考虑到疫情影响下经济周期的不确定性，作为公寓运营商，乐乎将致力于提升品牌整体投资能力、产品力、精细化运营能力，甚至到单项目盈利能力。
在具体做法上，罗意介绍，一方面，乐乎将持续关注未来“房控”，提前进行客户储备，以有效降低房源空置率；另一方面，要扎实确保服务品质，帮助企业高性价比解决员工安置问题，“乐乎从行业、企业发展角度看待当前大环境，始终坚信挑战与机会并存。”
宿舍型公寓在产品结构调节上较灵活
值得一提的是，在国外发达国家，宿舍型公寓较为少见，这类租赁产品到底有没有发展前景？是否有穿越周期的潜力？
根据ICCRA《中国住房租赁市场报告·2022年上半年》统计数据显示，在60余个规模化租赁住房运营机构管理的近90万间房源中，青年公寓占比最高，达到66%，但较上年年末减少15个百分点；租赁式社区占比19.5%，较上年年末增加9.5个百分点；宿舍型公寓和高端公寓占比分别为10.5%和4%，较上年年末分别增加3.5个百分点和2.6个百分点。
基于此，ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示，随着我国城市化率进程加快，对于传统服务业的需求也在增加，因此，市场对于面向服务业基层员工和制造业普通员工的宿舍型公寓需求也较为旺盛。同时，宿舍型公寓的兴起和发展，意味着从杂乱无章的群租房转向规范化管理的员工宿舍，也是住房租赁行业走向“机构化”和“规范化”的体现。
实际上，近年来，在“房住不炒”“租购并举”等一系列政策带动下，宿舍型公寓亦迎来诸多政策利好。今年两会期间，政策层面再次强调了“租购并举”。同时，上海、南京等城市陆续出台的保障性租赁住房实施意见明确提出，为解决好新市民、青年人的安居问题，将持续推进完善从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次住房供应体系和“租购并举”的住房保障制度，共同解决大城市不同类型人群的租房问题。其中，“一张床”指的就是宿舍型产品。
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任、中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长陈杰分析称，宿舍型公寓在产品结构的调节上较灵活，比如8人间可以改为双人间甚至单人间，通过内部装修和服务升级，就能承接不少品质化租赁生活的客户，因此，在租赁运营方面临挑战时，也具备产品调整的可能性。
“部分宿舍型公寓面临出租率下降的现象，是发展中的短期问题。”在中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长赵鑫明看来，长期来看，集中式大型企业非常需要宿舍型公寓产品，由此降低租住成本；另一方面，宿舍型公寓相比个人租房甚至租违规房，更具有安全性和舒适度。
展望：多举措积极应对周期波动
新京报记者获悉，疫情之下，不少宿舍型公寓运营方还积极帮助租户找工作，让他们能留在当地就业。安歆集团相关负责人介绍，安歆深挖企业端客户需求，提供“招住一体”的综合人力解决方案，在疫情期间，帮助企业完成超1万人招聘到岗。
赵然指出，面对出租率下降的问题时，宿舍型公寓运营者应该在如何调配客源结构方面进行探索。从中长期来看，产业结构调整必然会“人随产业走”。在经济周期的波动中，宿舍型公寓的存在、发展也将从宿舍公寓的运营管理机构，转变为人力资源的综合服务商，而这也是目前很多宿舍型公寓运营商正在着手进行的。
赵鑫明指出，在目前一些城市打击群租房乱象背景下，建议多提供宿舍类产品，“‘疏’和‘堵’并重，一方面解决违规承租群租房的问题，另一方面，有利于住房租赁企业向规模化、标准化方向发展。”
“房地产是重资产配置，哪怕租赁企业只收购经营权这样的‘中资产’，遇上经济周期下行冲击，还是挺难应对的。因此，宿舍型长租公寓基本只能在超大城市、大城市开展，抗经济周期能力强一些。”陈杰称。而在应对措施方面，他建议，宿舍型公寓机构应加强政企合作，通过国企、民企合作，鼓励产业园区提供土地和房屋，由民企来运营宿舍型公寓；在经济下行周期，建议国有企业提供减租，帮助公寓机构对冲经营压力，由此让公寓机构的经营成本能够降下来。
“对企业而言，面对经济周期的变化，最重要的是修炼内功，不断根据外界的变化调整自身的组织战略。同时，‘现金为王’，企业要有持续、稳定的现金流。对安歆而言，我们始终会确保账面上保持至少6个月的现金流。”安歆相关负责人如是说。
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