近一年来，房地产行业融资渠道收窄，债务违约或展期的现象频发。机构数据显示，今年8月，房企融资总额同比、环比均下降，没有最新发行的海外债，部分房企的新增融资无法覆盖到期债务规模。不过，8月，“中债全额担保”首单花落龙湖，也是民营房企“全额担保”中票第一单。
从长期来看，业内人士认为，信贷政策宽松态势延续，随着降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式不断落地，有助于解决房地产市场合理融资需求。
8月房企非银融资额环比下跌28.2%
8月，房企融资难问题仍然突出，这从机构相关融资数据中可以略窥一斑。
图/中指研究院提供
据中指研究院监测，今年1-8月，房地产企业非银融资总额为6339.1亿元，同比下降55.7%。其中，8月，房地产企业非银融资总额为632.5亿元，环比下跌28.2%，同比下降46.9%。
从融资结构来看，8月，信用债规模占比44.5%，海外债占比0%，信托融资占比14.8%，ABS融资占比40.7%。其中，房地产行业信用债融资同比下降43.0%，环比下降45.2%；而其余融资渠道与之前月份相比变动幅度不大。对此，中指研究院分析人士表示，8月信用债融资未能延续之前4个月的相对平稳走势，打破了之前月均发行近500亿元的良好局面。
与此同时，克而瑞数据也显示，8月，100家典型房企的融资量已连续5月环比减少。值得关注的是，8月没有房企在境外发债融资，境外债券市场仍然持续低迷。
而房地产行业的境内发债主体仍以国企、央企为主，国企、央企的融资优势明显。据机构不完全统计，8月，华润置地融资额度较高，合计约30亿元，平均融资利率3%。同时，8月保利发展在境内发行了多笔公司债及中期票据，包括一笔公司债、一笔绿色中期票据等。
此外，包括万科、龙湖在内的部分民营房企经营情况良好，其融资形势也相对较好。其中，龙湖在8月底完成发行的一笔15亿元中期票据，发行期限为3年，票面利率询价区间为3.00%-4.30%，募集资金用于项目建设、购回或偿还境外美元债等。这是为支持民营房企的合理融资需求，由中债信用增进投资股份有限公司全额担保的首单民营房企债券，也被称为民营房企“全额担保”中票第一单，为以后的示范房企发债提供了参考样本。
值得一提的是，8月，房企融资成本整体持续平稳。据克而瑞数据显示，8月，百强房企融资成本为3.76%，环比上升0.08个点，同比下降0.92个百分点。但从具体房企来看，分化较为明显。
信贷政策宽松态势或将延续
“7-8月为信用债今年第二波偿债高峰，但两个月的发行到期比分别为63.1%、37.1%，新增融资无法覆盖到期债务规模，行业仍存在风险敞口。”中指研究院分析人士如是说。
从目前来看，房企债务违约仍然不断出现。8月，龙光发布公告称，暂停支付5笔境外美元优先票据到期利息。9月，合景泰富发布公告称，将对三笔境外美元债进行交换要约和同意征求交易，以延长债务到期期限。
据克而瑞数据显示，9月，房企有37笔债券到期，剔除已经提前赎回的部分之后约为459亿元，环比减少6.8%。从到期债券规模来看，单笔金额最高是绿城于2015年发行的公司债、华发于2017年发行的中期票据、首创于2019年发行的公司债以及华侨城于2022年初发行的超短期融资券，每笔到期债券规模都是20亿元。
对于市场走势，建诚晟业联合创始人苑承建表示，8月下旬，包括财政部、央行、住房和城乡建设部等部委密集出台举措，通过推出降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式，助力解决房地产市场合理融资需求。另外，随着灵活的信贷政策逐渐落地，各地政策放松空间更大，房地产调控和信贷政策宽松态势延续。此外，地方围绕中央“保交楼”目标，出台各类举措，将持续化解风险，提振市场信心。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，国常会接连释放房地产积极信号，更加明确地体现了中央对房地产的态度，突出稳定房地产市场的重要性。
在分析人士看来，近期出台的政策对于个别优质房企而言是很大的利好，而对于大部分房企而言政策的信号意义仍大于实际拉动作用。不过，未来示范民企名单仍有可能扩大，政府或对未提供增信支持的民营房企提供更多救助。此外，有能力的房企还可关注公募REITs、绿色金融、保障性租赁住房相关领域的融资情况。
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