2022年房企中报已基本落下帷幕。根据同花顺(300033)iFinD统计，截至2022年9月7日，共有115家A股房地产企业和121家港股地产类企业披露2022年上半年业绩。
结合房企中报和中期业绩发布会内容，“保交付”和“活下去”是他们共同的主题，如何实现这一目标，走得更远，大部分房企都强调了“多元化”和“多航道”。
事实上，寻找“第二增长曲线”早已成为房企共识，物管、代建、商业运营、租赁、文旅、科技、康养……均是房企开辟“第二战场”的主要领域。
如今，房企拆分物业管理上市潮还在持续，但物管板块已然逐渐独立，代建、商业和租赁正成为房企竞相入场的蓝海。这半年，多元化业务究竟为房企挣得了多少利润，未来还有多少盈利空间，多条腿走路的房企走得更远、更好了吗？
代建：绿城稳坐“行业老大”，旭辉、金科大步追赶
代建行业成为房企竞相入局的“香饽饽”。克而瑞统计数据显示，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家，并诞生了绿城管理控股（09979.HK）和中原建业（09982.HK）两家港股上市公司，这两家也是中国房地产市场最大及第二大的代建公司。
而就在近1个月内，又有两家房企将代建业务升级加码。一个是中梁控股发文宣布成立中梁建设管理集团有限公司，正式进军代建行业。另一个是朗诗绿色地产有限公司，直接将公司名称更改为朗诗绿色管理有限公司，即朗诗绿色管理（00106.HK）。
在更名公告中的对外数据显示，截至2021年底，朗诗绿色管理开发代建服务收入约为7.52亿元，仅占当年总收入的9.3%，但开发代建服务的毛利率却保持在约40%的较高水平，而集团平均水平约为20%，未来在中国市场将专注于轻资产业务（即开发代建项目及小股操盘、房地产开发项目）。但在之后披露的半年报中，该公司的开发代建服务收入约为人民币2.83亿元，2021年上半年则约为人民币4.05亿元，开发代建服务毛利率约为31%，均有大幅下降。
去年刚进入代建领域的旭辉控股集团代建业务发展迅速。“在我们现有的能力下，一定要更大（力度）地拓展代建。”在日前举办的2022年中期业绩会上，旭辉控股执行董事、旭辉建管董事长陈东彪着重强调了代建业务的重要性，并认为旭辉在该领域有先天优势。截至2022年6月底，该公司累积在管项目35个，分别位于上海、北京、广州、深圳、南京、苏州和西安等一二线城市，累计在管面积超700万平方米。
金科股份（000656.SZ）的半年报也表示，公司的代建业务发展模式日趋成型，报告期内实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万平方米，代建储备建筑面积约681万平方米，代建储备货值约538亿元。
中金公司研报分析认为，代建企业提供除投资环节以外的“设计-建造-销售”全链条房地产开发管理服务，通过品质、品牌、周转等溢价获取服务费，整体商业模型轻、企业无负债。
作为代建“老大哥”，绿城管理业绩逆势增长，持续引领代建行业，连续6年市占率超22%，且盈利能力不断增强，半年度归母净利润人民币3.61亿元，同比增长33.4%；实现项目管理服务收入人民币11.46亿元，同比上升15.5%。主要是政府代建项目增加使公司本期管控面积增加，同时多元化业务经营推动收入增长。
代建“老二”中原建业的业绩则出现了下滑。上半年该公司实现收入为人民币3.78亿元，较2021年同期下降40.4%；期内净利润为人民币2.04亿元，较2021年同期下降43.6%，期内净利润率为54.0%。仅维持了较高的净利率水平。
不过，从绿城管理和中原建业的财报指标可以看出，代建公司具有营收、利润总额少，但是毛利率、净利率指标高，且负债率低的特征。具有抗周期能力，可能就是代建业务模式被越来越多品牌房企看好的重要原因。
商业运营：华润置地收入高，龙湖集团增速快
商业地产业务是房企发展“第二增长曲线”的又一大“心头好”。据仲量联行统计，国内TOP10房企的重点项目商业地产业态占比在三年内平均增长18.1%。部分领军房企正在进行从开发商到运营商的角色转变，积极深化商业地产领域布局，包括城市综合体、长租公寓等板块，达成房地产生态全域化发展。
早在2021年的业绩发布会上，新城控股（601155.SH）董事长王晓松就表示，商业板块已成为该公司业务增长的第二曲线。基于“一Mall一街、一轻一重、一新一旧”的业务场景，围绕“重资产、轻资产、新增量、旧改造”四种模式开展商业发展各项业务，新城控股(601155)在今年上半年实现135个大中城市、189个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1189.06万平方米，出租率达96.01%，报告期内，吾悦广场实现租金收入43.96亿元，同比增长16.57%，对公司业绩贡献逐步提高。
上半年，华润置地（01109.HK）旗下购物中心租金收入按年下降6.2%，达人民币61.9亿元（剔除期内减租影响，较去年同期实际增长14.2%），零售额仍较去年同期增长7.0%至人民币541.1亿元，大幅优于市场平均水平。上半年，6座购物中心按计划开业，其中包括武汉万象城、福州万象城和海口万象城等具有城市影响力的明星项目，新开业购物中心平均出租率高达88.6%。
龙湖集团（00960.HK）的商业板块在上半年维持了较高的增速，租金收入同比增长26%至人民币46.5亿。上半年，龙湖如期新开4座商场，其中3座是轻资产，轻重并举的发展模式提速。疫情影响下，居民出行受限、消费收缩，公司上半年的销售额和客流均同比微跌。
万科A（000002.SZ）上半年商业业务（含非并表项目）的营业收入更是达到了40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营业收入27.5亿元，同比增长12.2%。截至报告期末，万科商业业务累计开业的建筑面积为1194.8万平方米，规划中和在建商业建筑面积为441.1万平方米，已开业项目整体出租率91.3%。截至报告期末，印力累计输出管理项目为35个，管理面积231.3万平方米，其中63.5%为第三方项目。
专注于商业运营的中国海外发展（00688.HK），上半年商业物业实现收入同比增长6.2%，达人民币26.5亿元，新增北京金安环宇荟、广州亚运城广场、成都中海友里天府国际公寓等七个运营商业项目，新增商业运营建筑面积38万平方米。下半年，该集团系列公司还有十个项目投入运营，预计将新增商业运营建筑面积71万平方米。
金科股份（000656.SZ）则开始向社区商业发力，金科商业率先在行业发布元宇宙商业产品体系——金META。上半年，金科商业在管项目近百个，在管面积约348万平方米，新签约逾10个项目，合同收入近3亿元，部分项目由重资产转为轻资产，新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个。
长租公寓：万科、龙湖断层领先，旭辉瓴寓将获超1亿美元A轮融资
房企进入住房租赁行业已超过五年，早期快速的规模扩张时代已过，在疫情背景下，大家都放慢了发展脚步，企业间的规模分化开始逐渐显现。
据克尔瑞租售整理榜单，2022年上半年住房租赁企业开业规模排名前十的企业中，属于房企系的有万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉瓴寓、朗诗寓、招商伊敦公寓等，其中排名前两位的万科泊寓和龙湖冠寓开业规模已超过10万间，与第三名有将近3万间的差距，旭辉瓴寓则在3.2万间左右。
根据半年报，万科旗下“泊寓”是全国最大的集中式长租公寓提供商，业务布局33个城市。截至报告期末，泊寓共运营管理房屋20.99万间，累计开业16.95万间，开业数量在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市领先。上半年，万科的租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入14.8亿元，同比增长12.3%。泊寓出租率为94.0%，续租率为56%。
龙湖集团在半年报中提到，租赁住房品牌冠寓上半年实现租金收入人民币11.8亿，开业超过6个月以上房源的出租率95.4%，稳步提升。
在旭辉2022年中期业绩发布会上，旭辉控股董事局主席林中重点提及旭辉瓴寓的A轮融资，称“目前取得了实质性的进展，首轮募资将超过1亿美元。”据介绍，旭辉瓴寓于2016年创立，截至今年上半年，旭辉瓴寓聚焦上海、北京、南京、杭州、成都、深圳六大核心城市，已拓房间数超8.2万间，稳定期项目实现96%以上的出租率。
在长租公寓这条航道上，目前头部运营商、国企更容易实现盈利。业内人士分析称，头部企业具有一定规模，在形成规模化、标准化沉淀后必将开始寻求利润的增长，国企则依托国家政策，通过自身大规模存量改造加上价格较低的租赁用地新建租赁住房，较低的成本也更有可能为企业带来盈利。
今年房企的半年报则释放了新的信号，企业开始加强自有渠道营销，为盈利创造更多可能。如万科泊寓、招商伊敦公寓开始创新自有渠道营销模式，加强B端客户的拓展。如万科泊寓，上半年的自有渠道获客占比达到79%，线上平台注册人数达到234万，营销费用率为1.01%，新增企业客户160家。
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