京城楼市渐渐筑底

价格低于预期、开盘项目集中 新房交易活跃度有望恢复

本报记者 李桁

“金九银十”本是开发商的传统营销节点，通过加大推盘量、促销力度以实现快速销售，但是近两年，“金九银十”成色明显不足。尤其是今年，统计局公布的各项数据均显示，无论是房地产投资，还是房地产成交都出现了明显下滑，再加上房企爆雷引发的信任危机，不少人都担心“金九银十”会再次落空。

但在实际市场中，大量的新盘项目则在积极寻求入市机会。这些新盘要么直接低开，要么在指导销售价格上再次打折，普遍采用以价换量的方式，希望打破僵局。对此，多位业内人士认为，随着区域内卷化的竞争激烈，开发商如能坚持目前的以价换量的态势，保持市场量价平稳，或许，楼市的这个“底”就能保持一段时间。

一大波新盘正在路上

夏暑已过，北京的天气早晚凉了许多。在楼市传统的“金九银十”来临之前，央行MLF和LPR利率双双下调，不断为市场打气。

在8月最后一周，北京市住建委两天内批复了9个住宅项目的预售许可证，取证房源接近6000套。包括了天坛府、中海学仕里、中海首开·湖光玖里、北清橡树湾、壹品兴创·御璟星城、中建春和印象等多个受关注的住宅项目，似乎要为即将到来的“金九”造势。

其中，位于南二环的天坛府，在上周开盘并推出四期产品，根据开发商北京城建公布的信息，四期产品1小时销售了56亿元。至此，入市一周年，天坛府已经取得了186亿元的销售额。

还有位于石景山的中海学仕里，也选择在近期开盘，中海方面官宣成交15.9亿元；中建三局在大兴区南四环外的壹品兴创·御璟星城，也在8月底开盘，对外公布销售超10亿元。

从入市新盘数量上看，这还只是“金九”的前菜，根据不完全统计，目前北京第二批次土拍成交的14宗地，已有11个项目入市，加上第一批次土拍已入市的15个项目，还有去年拿地上市的56个项目，以及老盘新取证的项目，北京市场有80多个存量充足的在售项目，货架上可谓琳琅满目。

不仅如此，朝阳望京的首开金茂·望京樾、中建宸园，丰台小瓦窑的电建首钢·华曦府，昌平的北清橡树湾等新盘，均有可能在9月或者10月入市，预计金九银十期间，京城楼市将迎来集中开盘的小高潮。

价格低开 指导价上再打折是常态

在新盘不断发布喜报的同时，北青地产调查发现，新盘打折已成普遍现象，尤其是单价低于8万元的项目，甚至不乏突破指导售价浮动下限的低开者。

以石景山的中海学仕里为例，项目指导售价为7.95万元/平方米，但项目在开盘时采用了蓄客优惠、预订优惠等方式，叠加后的开盘价格定在7.5万元/平方米左右，相当于降低5个多百分点。同时，中海再次采用了超高赠送的方式，79平方米的三居加上赠送得房率一路飙到近90%。

对比去年开盘的邻居项目长安悦玺，不仅单价降低了4500元/平方米，而且总价门槛业也降低到约540万元，因此吸引了不少刚需购房人。

而中建三局在大兴的项目御璟星城也同样是在指导售价6.6万元/平方米的基础上降了1000—2000元/平方米。

业内人士认为，类似的低于指导价的开盘，将会成为楼市常态。据悉，接下来还会有更多将开盘项目采取这样的方式，给予买房人一定的折扣。毕竟在内卷严重的市场中，占得先机，快速回款才是王道。

在指导价打折之外，也有项目凭借本身定价的低姿态，打算在9、10月份开盘抢收。像位于丰台小瓦窑的华曦府，96平方米三居户型做出了四面宽，同时指导售价为7.5万元/平方米，相比竞品项目有约5000—10000元/平方米的价格优势。

还有已经开放了售楼处的望京樾，作为望京北部的新盘，采用了金茂府的科技精装修，销售指导价为8.5万元/平方米。而3公里外10年楼龄的二手房北纬40度，报价已达到8.9万元/平方米。

显然，无论是直接在指导价上打折，还是指导价低于周边二手房，可以预期的是，在众多新开盘的项目中，买房人可以找到更合适的打折机会，北京楼市也正在进入买方市场

房企仍需抢销售、促回款

8月31日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，提出支持刚性和改善型住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。而在8月24日召开的国务院常务会议上，也提到允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善型住房需求。

国常会接连释放积极信号，为房地产行业的回暖提振了信心。在此情况下，“抓销售、促回款、保现金流”正成为诸多房企工作的“重中之重”。

“虽然目前部分城市松绑调控，政策面有缓和、好转的趋势，但行业整体仍处在深度调整期，短期内市场的供求和成交也尚未有明显转暖迹象。2022年企业发展应以稳健为主，提升自己的造血能力、保证现金流和经营安全是关键。”克而瑞研究中心分析称。

一位TOP10房企的相关负责人向北青地产表示，目前各家房企皆在冲刺销售，其所在房企8月份的销售数据比7月、6月都要好。而另一位房企人士亦表示，公司在销售方面采取“一盘一策”的策略，全力冲刺销售业绩。

中指研究院指数事业部分析师孟新增也认为，“9月房地产市场的表现，对当前市场情绪的修复、宏观经济的稳定恢复等均较为关键。”孟新增表示，在传统“金九”到来之际，各项稳市场的举措积极出台和落位，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，有利于9月市场活跃度提升，特别是热点一二线城市。

中原地产则分析认为，目前的楼市复苏基础并不牢固，需要更强有力的政策出台，包括对需求侧不合时宜的限购限贷政策的调整，对房企侧爆雷企业的处置，从而扭转普遍看空的预期，提振市场信心，加快迎来楼市的拐点。