万科郁亮：市场收缩过头 反而会激起自动修复的动能

8月31日，万科召开2022年年度中期业绩发布会。万科集团董事会主席郁亮、集团董事、总裁兼首席执行官祝九胜、执行副总裁兼首席运营官刘肖、集团执行副总裁、财务负责人韩慧华、董事会秘书朱旭出席业绩会出席业绩会，并答记者问。

业绩会上，郁亮直言，我国住房的刚需仍旧很强，房地产市场依然是个10万亿级市场。他解释称，现有住房按照自然更新的速度，每年需要淘汰大概10－11亿平方米左右， 而按照目前的开工情况、客户情况，还达不到自然更新所需要的水平。并且，如果再考虑到居住水平的改善，人口的聚集所带来的需求，那么这个数据肯定是偏低了，也不会一直维持在这个水平上。”市场收缩过了头，反而会激起它自动修复的动能。我相信大家追求美好生活，改善居住条件的力量， 所以住房的刚需是存在的，这市场仍然是蛮大的。”

但他也表示，现在房地产行业“稳地价、稳房价、稳预期”的三大调控目标，前两个基本已经实现，现在是“稳预期”出现了较大挑战，面临要重建市场信心。

因而，他呼吁，相比短期刺激政策来说，企业更看重的是跟行业长期发展未来相关的政策设置。行业进入新发展阶段，企业为城市所提供的配套服务的业务类型越来越多元，这部分业务发展也会给行业发展提供一定支撑。

但他坦诚，这些业务基本都是保本、微利、长周期的项目。而长周期业务需要独立政策制度，包括要素成本要跟收益相匹配，比如地价不能太贵，能不能分期支付；税费利息不能太高；投资的回笼周期如果是10年、20年，是否有相应的融资期限相匹配；能否建立起像reits这样的全新渠道，让资产有退出道路。

因此，郁亮在业绩会上呼吁对于这些有利于城市发展的业务，有利于房产行业进入新发展阶段的业务，能够有相应的激励政策措施出台，并表示这样的政策期待，对行业未来发展将更加有利。

昨日晚间，企业发布2022年度中期业绩报告。

报告期内，企业实现营收2069.16亿元，同比增长23.82%；营业利润242.38亿元，同比增长10.23%；利润总额243.59亿元，同比增长10.32%；归母净利润122.23亿元，同比增长10.64%；扣非归母净利润117.21亿元，同比增长9.26%。基本每股收益1.0514元，同比增长10.57%；全面摊薄的净资产收益率为 5.22%，同比增长0.24个百分点；房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为20.85%。

报告期内，企业实现销售金额2152.9亿元，销售面积1290.7万平方米，其中住宅占比85%，商办占比9.6%，其它配套占比5.4%。企业实现房地产开发业务结算面积1310.2万平方米，同比增长17.5%，实现结算收入1788.8亿元，同比增长23.9%，结算毛利率为21.9%

财务方面，截至报告期末，企业净负债率为35.5%；持有货币资金1410.7亿元，短期借款和一年内到期有息负债总和为626.4亿元；剔除预收款项的资产负债率为68.4%，仍保持“三道红线”绿档水平。

拓储方面，报告期内，企业共获取新项目19个，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米，项目总地价386.8亿元。截至报告期末，公司在建项目总计容建筑面积约10007.4万平方米，权益计容建筑面积约6281.5万平方米。

物业服务方面，报告期内，万物云实现营业收入143.5亿元，同比增长38.2%。其中， 社区空间居住消费服务收入80.8亿元，占比56.3%，同比增长34.8%；商企和城市空间综合服务收入51.1亿元，占比35.6%，同比增长39.7%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入11.6亿元，占比8.1%，同比增长59.0%。社区空间居住消费服务方面，万物云签约管理的物业数目达到4096个，在管物业数目达到3035个。

物流仓储方面，截至报告期末，万纬物流在全国47个城市运营管理157个项目，可租赁建筑面积1164万平方米，服务客户超过1200家。其中高标库126个，可租赁建筑面积1002万平方米；冷链园区42个（含11个干冷混合项目），可租赁建筑面积162万平方米。

上半年，万纬物流新开业73.5万平方米，其中高标库57.8万平方米，冷链园区15.7万平方米；目前累计开业的可租赁建筑面积为901.4万平方米。高标库稳定期的出租率为91%，冷链园区的使用率为78%。此外，万纬物流开始尝试轻资产模式，上半年通过委托运营模式管理3个物流园区。

长租公寓方面，企业旗下“泊寓”业务合计布局33个城市。报告期内，泊寓在深圳、广州、厦门、佛山等7个城市新获取10个项目，房间数达9674间。截至报告期末，泊寓共运营管理房屋20.99万间，累计开业16.95万间，开业数量在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市领先。

上半年，企业租赁住宅业务（含非并表项目）实现营收14.8亿元，同比增长12.3%。截至报告期末，泊寓出租率为94%。上半年客户周期满意度为95%，续租率为56%。

商业开发与运营方面，上半年，企业商业业务(含非并表项目)贡献营收40.1亿元，同比增长10.4%。其中，印力集团管理的商业项目营收为27.5亿元，同比增长12.2%。上半年新拓展1个重资产项目（长沙中心印象城）及1个输出管理项目（上海森兰印象城），合计建筑面积26.4万平方米。

截至报告期末，商业业务累计开业的建筑面积为1194.8万平方米。规划中和在建商业建筑面积为441.1万平方米。已开业项目整体出租率达91.3%，其中开业1年以上的商业项目出租率91.6%。印力集团截至报告期末，印力累计输出管理项目为35个，管理面积231.3万平方米，其中63.5%为第三方项目。