贝壳适应不确定性

今年一季度的业绩会上，贝壳称要为市场复苏做准备；二季度过去，新房交易市场的不确定性与观望情绪加重，贝壳做了哪些准备、业绩恢复得如何、对未来如何预期，这些仍是市场关注焦点。

贝壳8月23日发布业绩报告显示，二季度总交易额（GTV）为6395亿元，同比下降47.6%；净收入为138亿元；调整后净亏损6.19亿元。

其中，存量房交易的总交易额为3935亿元，同比下降39.6%。新房交易的总交易额为2227亿元，同比降55.3%，环比增长15.6%。

看上去跌幅不小，但放在行业整体背景下，贝壳的跌幅仍然优于行业整体水平，且超出先前业绩指引上限的30%。

二季度，贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳。尽管新房交易仍受影响，但贝壳在房源、渠道、运营端上均做出相应对策，例如和优质开发商合作、推进预付佣等等。

值得一提的是，在家装家居业务上，二季度，贝壳克服北京、上海等核心城市疫情影响等诸多挑战，家装家居业务实现pro forma收入（假设全季度并表圣都家装业绩的情况下）13.7亿元，逆市同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。而二季度头部家装企业产值同比下降21%。

不确定性持续产生的形势下，贝壳似乎已逐渐调适。

市场复苏与贝壳预期

2022年中报里，贝壳执行董事兼首席财务官徐涛先生进一步表示，第二季度，录得净收入人民币138亿元，超过公司的指引上线及市场一致预期。

一季度业绩会上，贝壳曾预计，2022年二季度净收入总额将介于100亿元（16亿美元）至105亿元（17亿美元），较2021年同季度下降约56.6%至58.6%。事实上，贝壳Q2净收入超出了其业绩指引上限30%。

房产交易业务方面，政策回暖的落地效果、断贷对新房市场影响——是参会投资者集中担忧的问题。

存量房方面，一位参会投资者转述管理层的回应：“北京和上海随着疫情得到控制，市场交易量在6月的最后一周迅速回升，大致回升到去年的平均水平，这是一个积极的信号。”

贝壳研究院数据显示，二季度，贝壳平台二手房交易GTV同比降幅逐月收窄，6月平台重点32城中21城二手房交易GTV已经超过2021年均值；非链家存量房交易GTV环比增长高达33%。

“预计在下半年，随着各地释放的市场支持政策落地，多个强二线城市的二手房市场将会得到明显修复。” 二手房企稳，趋势是可见的。

此外，贝壳大部分城市门店及经纪人数量在二季度已经企稳，6月北京、上海活跃经纪人流失率降至1%-3%。非北上活跃经纪人6月月度流失率也已降至5.6%。

新房业务方面，管理层坦承，一些高危的开发商和项目的确给新房市场造成冲击。根据国家统计局数据，今年第二季度全国新建商品住宅销售GTV同比下降36%，相较第一季度跌幅进一步扩大，是1999年以来第二大单季度同比跌幅。

但贝壳在房源、渠道、运营端上均有相应对策。房源端，贝壳积极开展与优质开发商的总对总合作，着力提升国有房企销售占比，进而持续提升房源品质、易售性及业务抗风险能力。第二季度贝壳国有房企销售占比提升至37%，环比提升7个百分点。

运营方面，贝壳持续推进“快佣”等聚焦销售的策略。快佣项目让开发商可以有机会提前支付佣金，应收账款和经纪人回款安全也得以更有保障。

据了解，快佣项目去化效率持续高于非快佣项目，也吸引开发商更广泛接受和主动选择快佣支付方式。上半年，快佣收入占新房收入比例累积达到22%。

家装家居业务逆市增长

上半年与圣都正式并表后，贝壳业务重新划分为4类，存量房、新房、家装家居、新兴业务及其他。

二季度，中国头部家装企业的产值下降21%，贝壳的家装家居业务pro forma收入却逆市增长10%。

根据中国装修业协会住宅产业分会的统计数据显示，第二季度头部家装企业产值同比下降21%。二季度，贝壳克服北京、上海等核心城市疫情影响等诸多挑战，家装家居业务实现pro forma收入13.7亿元，逆市同比增长超过10%，完成签约合同额接近17亿元。

增长迅速的重要原因和房产交易业务联动密不可分，贝壳董事长兼CEO彭永东说，通过房产交易业务的人店向新业务导流占比超过25%，一些城市例如北京等则超过80%。

据了解，贝壳搭建了一二赛道（一指房产交易、二指家装家居）联动的组织结构，建立了联动规则、系统等基础设施。房产交易店东在向家装家居业务导流的客户签约之后收到佣金的周期从过去的30天缩短到5天内，一赛道导流活力得到激活。

另据参会投资者转述彭永东的话，政策方面，始终是往“让大家住得更好”的方向去；产业方面，新房为主，开始向新房二手房并举的方向发展，这对家装也会形成新的入口；客户需求方面，今天的消费者更倾向于一揽子交易服务，需求也从硬装进化到整装，这是中国未来家装企业进步的推动力。

实践经验证明房产交易的平台模式行得通，但关于家装平台模式是一个什么样的形态，贝壳显然没那么着急。贝壳方面表示，当前希望能把自己做得扎实，包括团队、交付、供应链、设计师等等方面，持续探索积累经验，家装家居业务不求快、求扎实。