金融街的自我调整

金融街8月19日披露中报，营收、净利增幅超90%，扣非净利增幅达170%，盈利数据亮眼。

但其中仅仅是丽思卡尔顿酒店的出售就贡献了净利近7成，净利润中剩余的3成才能客观呈现金融街的盈利能力。

事实是，周期之下金融街盈利能力显著下滑。销售面积和签约额同比下降均在5成左右，销售商品提供劳务获得的现金流入减半，从约129.0亿元减少到63.8亿元。

金融街在出售非核心资产与投资优质项目中做出平衡，卖酒店后投地块。在经营上更注意成本支出，并借助融资优势保障资金安全、降低负债率。总的来说，金融街有其自我调整。

周期下的腾挪

金融街中报呈现出亮眼的盈利增幅，营业收入106.04亿元，同比增长93.8%；归属于上市公司股东的净利润11.49亿元，同比增长90.2%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1.84亿元，同比增长170.1%。

其中一笔酒店资产的出售则贡献了净利近7成，只有3成净利润能客观呈现金融街的盈利能力。据中报显示，2022年3月31日，金融街以约10.8亿元的交易对价，将丽思卡尔顿酒店出售给母公司北京金融街投资（集团）有限公司，出售为公司贡献净利润7.8亿元，占净利润的比重约68%。

周期之下，去化数据不客气地指向现阶段下滑的盈利能力。中报显示，金融街2022年上半年，实现销售面积50.2万平米、销售签约额116.7亿元。而2021年同期，销售面积112.2万平米，销售金额215.1亿元。销售面积和签约额同比下降均在5成左右。

不过，销售下滑并非金融街的“特权”，根据国家统计局数据，2022年上半年，全国商品房销售面积为6.9亿平米，同比下降22.2%；全国商品房销售金额为6.6万亿元，同比下降28.9%。

金融街披露，期内，公司房产开发业务毛利率约为15.2%，较去年同期下降约8.0%，其中住宅产品毛利率仅为13.6%；商务产品毛利率为25.3%。

现阶段盈利能力的下滑很直接地体现在货币资金和经营活动现金流上，中报解释称，因销售不及预期，货币资金从178.5亿元减少到123.4亿元，销售商品提供劳务获得的现金流入从约129.0亿元减少到63.8亿元。

金融街处理非核心资产的同时亦在投资项目。出售丽思卡尔顿酒店后的一周，北京产权交易所公示，金融街、津滨发展分别以持股34%、32%比例增资入股中海位于天津红桥区铃铛阁地块，土地总价34.66亿元，土地面积6.67万平米，金融街入资12.5亿元。

该地块商业、教育配套丰富，交通便利。据机构数据显示，天津红桥区房价平均月2.4万元每平米，而铃铛阁地块周围的高端改善盘房价为4.5万元每平米，二手房成交均价在3.1万至3.4万元每平米。

资金调整与融资优势

报告中，金融街表示把资金安全和业务稳健摆在首位。加强现金管理，促去化。其中包括：

持续开展整体资金调度，统筹大额资金收支关系，合理安排工程成本支出；持续推进项目销售去化，盘活存量资产，加强资金回笼；通过发行公司债和中期票据以及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，调整有息负债期限结构。

现金流量表上，经营、投资、筹资三项现金流净额均为负，分别为-19.7亿元、-12.3亿元、-23.0亿元，除了筹资现金流净额同比增幅42.3%，经营和投资的现金流净额同比降幅在150%左右。目前看来仍是只出不进。

金融街解释称，报告期内，经营性活动现金流净额变化主要因疫情影响销售不及预期。投资现金流量净额变化主要出于，去年同期公司根据与中国平安人寿保险股份有限公司签署的金丰万晟置业有限公司股权及债权转让协议收到相应价款，本报告期无相关事项；二是收购项目支出较去年同期增加。

而筹资活动产生的现金流量净额有增幅主要是公司根据资金计划和安排，合理控制有息负债规模，偿还借款较去年同期减少。

尽管如此，一些经营方面的资金调整在细节上仍可见。例如在节省经营支出方面，经营活动现金流出从去年同期约133.6亿元减少到99.6亿元。在工程成本的支出方面，从中报显示的应付账款一栏，地价款未变，但工程款由去年年末的93.0亿元下降到70.4亿元，货款则从4764.7万元几乎减半。

投资者戏称为“金姐”的金融街，背靠北京西城区国资委，融资渠道畅通，2022年面向专业投资者发了共3期5个品种公司债，1笔中票，平均票利仅为3.36%，仍有融资优势。中报显示，金融街完成三期供应链ABS发行，每期发行利率均处于行业较低水平，改善公司经营活动现金流。

处于“橙档”的金融街上半年负债率有所下降。中报显示，于2022年6月30日，金融街的资产负债率为71.64%，较2021年12月31日的资产负债率74.15%下降2.51个百分点。