最近，楼市不是松绑，就是降准利好。
一波接一波的城市，一次比一次松到底的政策。
很多人开始感慨：这节奏和味道，跟2015年太像了。
那么，为什么是2015年？
当年，政策也是一波波的宽松，各大城市纷纷松绑限购，宏观政策也接连降准降息。
并且，在一波波宽松之后，楼市迎来第二波大牛市，不少城市房价直接翻番！
凭心而论，今年确实与2015年有很多相似，但也不可否认，现在与2015年又有太多不同。
那么，这一次，历史的车轮还会轮转吗？
要说会不会，先得看2015年，到底发生了什么？
实际上，真正追溯过去，现在市场对应的更是2014年中-2015年年中的时间。
2015年的政策宽松，实际上从2014年的年初就开始出现，下图是当时各大城市的政策。
可以看到，这个阶段虽然政策出现宽松的缝隙，但救市策略比较委婉。比如成都方向是推进棚改、南宁是禁止经济适用房上市交易，郑州决定用3年时间处理闲置土地等等。
至于效果，自然是平平。
为什么呢？这就要结合当时的大环境来说。
为什么这个时候，政策已经开始动放松楼市的心思了呢？
首先当然是因为，经济承压，增速开始变慢。
2014年，全球同样面对着美国量化宽松退出的危机，同时在这一年，我们开启经济结构转型，进入到了明显阵痛期。
种种原因堆叠，带来的结果是就是2014年，经济环境并不乐观，我国面对近24年以来的首次增速变慢，市场预期同样不乐观。
其次，楼市作为经济的压舱石，此刻也处于罕见的下跌期之中。
2014年，全国楼市库存高企，到2015年库存去化周期一度高达5年，可见有多夸张。
库存高，购买力不足，房价持续下跌，带来的后果是地方财政格外紧张、房企收益持续缩减，大批小开发商倒在了寒冬之中。
知名房企也开始高喊活下去，万科，在这一年喊出的口号是：“楼市进入白银时代”。
种种环境，确实与此刻的现在有些相似，楼市不振，经济下行压力大，信心持续在底部徘徊。
2014年年初，政策已经开始做出了调整，但是面对这样的大环境，年初的那些举措，显然不过是时代的一根猫毛，影响少之又少。
但，很快，市场就出现了转机！
2014年7月11日，住建部发布最强的楼市定调之声：库存量较大的城市要“千方百计”消化商品房待售面积。
话语当中的力度，我就不分析了，各大城市立即会意，一波轰轰烈烈的去库存运动由此打响！
上面这张图，随便滑滑，就能感受到当时救市政策的狂热。
济南宣布全面取消限购、苏州90平以上住房全面取消限购，合肥、太原、海口、上沙，几乎每天都有新的城市在宽松，一次不行就再来一次。
截止当年9月，除了4大一线城市，其他城市全部取消限购。
北京、深圳、上海同样也有宽松政策出台，比如深圳，二套房贷款首付当时就调整为只需要40%等等。
与此同时，从2014年11月至2015年11月，央行共6次降息，房贷利率从6.55%降至4.9%，以及5次降准，释放约4WY资金。
在一波波强势救市之下，终于，终于....
在2015年7月，楼市开涨了！
下图是2015年的数据，7月的时候70城仅有7城开始上扬，到了12月，近半的重点城市已经开始上涨。
并且，这一波不仅出现在核心一二线城市，在货币化棚改的最强刺激下，很多三四线城市也迎着风口，房价翻番！
可以说，2015年市场已经开始疯狂。
真正要说现在，更像是2014年年中的时候——
市场在等待更有利的宽松，政策还有所克制。
现在，确实很像2014年。
郑州打响楼市放松第一枪后，全国各大城市现在均开始试探，截止目前已经累计超100城进行楼市政策松绑，目前并没有打住的趋势。
4月13日晚上，在国务院常务委员会上宣布：适时运用降准等货币政策工具，向实体让利，降低融资成本。
7月28日的会议上，也提出要宽松政策。
15日的MLF中标利率再降10个基点。
明天的LPR利率大概率会迎来新一轮的调低，降准降息已经走在路上，而且颇有走得越来越快的苗头。
除了这些市场信号外，国内外的大环境与2014年非常类似。
经济压力，同样巨大。
疫情来到第3年，情况要比2020年更加严峻。
很多行业，已经苦苦支撑近3年，但疫情还在蔓延。单单就说上海，上海在全国经济的地位不言而喻，现在还未迎来疫情的拐点，这无疑让5.5%的经济目标压力更大。
同时，楼市经过去年最严调控之后，形势也不乐观。
我知道，一旦说楼市，就会有很多人在评论区之一，中国经济为什么非得要楼市？
但不可否认，房地产就是紧紧地与社会捆绑在一起。
在经济上，占据着国民经济5%-10%的份额，这是任何行业都做不到的。
如果再加上建筑、水泥、家具等等行业，房地产占国民经济的比重能够高达20%，带动的就业不仅是中介、房企、家装、还有下游的农民工兄弟。
在财政上，房地产是地方财政收入的重要来源。
这个比重有多夸张呢？2010年，全国土地出让金占地方财政比重高达76.6%。
现在，抗疫的形势之下，很多地方政府卖地没有开发商拍，但该有的公共支出却还在增多。就连深圳，已经有不少传言教师开始降薪了。
地方政府，也在苦熬。
不仅是经济与财政，房地产更是我国最大的金融抵押物。
据不完全统计，房地产贷款占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元，如果加上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款将近20万亿。
房地产也早已与老百姓(603883)的财富捆绑起来，都说房住不炒，但是除去房子，老百姓还有靠谱的投资渠道吗？
银行存款利息5年期以上才能跑到3.5%，而通胀据官方公布的通胀每年都有4.9%。
选择房子，不仅是老百姓被房价教育的结果，也是增值无门唯一的选择。
所以，房地产有多重要？
不仅背负着20%的经济，肩负着地方财政收入的重担，也是中国金融稳定的重要一环，更与数不清的老百姓财富挂钩！
哪怕我们要摆脱房地产依赖，显然也不是现在硬摆脱，而是要从长计议，此刻越是经济承压，房地产就越要稳定，需要起到一定的带头作用。
夜壶，该拿出来，就要拿了。
房地产大概率要拿出来承压了！
只是，我们也要认识到，现在跟2015年的环境大不相同了！
夜壶拿出来，怎么拿，会不会再次带来房地产暴涨？这都是政策还在考量的部分，所以现在，救市还有所克制。
再加上疫情的影响下，大家的收入与对未来的预期齐齐下跌，现在的政策，就呈现出2014年年中类似：
政策有，但还未刺激到核心。市场买单者，还是少！
但往回看，这个时候，恰恰是曾经非常优质的买房时机，今年哪些城市值得入手？哪些局部板块有不错的空间？
接下来，市场会如何走？
我有几点判断：
1、救市还会继续，不排除降准降息，一线城市有希望小步走的松绑。
在苏州、南京、无锡开始对取消限贷动手了，而上海、北京也开始出现精准区域的放松，深圳还没跟上，但估计也会有松绑方向。
今年，势必是个宽松年。
宽松货币，水一定会流出；经济压力下行，房地产必须承压；而水流出，房地产也向来会蓄水！
这些都是共识。
2、但政策落地，回暖也是需要时间的。
2014年-2015年这波，也不是一放松就涨，整体来看，这波复苏持续了1年之久。
所以，现在不必过于悲观，要给政策生效留出时间。
能不能对存量贷款打折，能不能发放消费券刺激经济，能不能大幅降准，这些都要探索和博弈。
只是，去年调控都需要新手段、新刺激，现在救市也不可能完全走老路了。
三季度，还将是政策刺激月。
如果刺激不生效，8-9月可能会有更重磅的定调，年末四季度大概率会回暖。
3、货币宽松，楼市大概率会上行，但很难有2015年全国普涨、房价翻番的行情了。
现在与2015年相比，我国内部很多条件都变了。
比如城镇化也走到中后期，居民中长期贷款首次出现负数，2015年也没有这波疫情对经济和就业的影响。
再加上，今年绝对不可能在全国重启货币化棚改。
所以，今年即使有行情，也不会在全国蔓延，会更多的集中在核心一二线城市。
比如深圳，自有商品房比例仅有30%，这些城市住房供应仍然不足，房价未来依旧有行情存在。
此外，在我国丰富的调控经验下，涨幅也不可能任由翻番。
4、无论是08年，还是2014年，现在回头看都是历史的低点。
现在确实不乐观，但如果相信国家，家庭收入和现金流允许的条件下，我还是建议大家可以在低位选择入场。
无论是股市，还是楼市，跌的另一面，都是机会。
太阳底下的新鲜事，真的少之又少
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