近段时间各地证监局陆续对所在地的A股上市公司下发相关警示函或监管措施决定书，涉及中南建设以及“宝能系”旗下南玻A、中炬高新等。处于转型期的深圳房企皇庭国际，最新同样披露了类似情况。
根据皇庭国际8月2日晚间公告，该公司近日收到深圳证监局下发的监管意见函，涉及实控人郑康豪控制的深圳市皇庭集团有限公司（下称皇庭集团）承诺相关股权转让事项的连带担保责任未兑现，涉及合计1.36亿元应收分红款未收回，以及对旗下两家公司未完成业绩承诺等问题。
其中一部分问题所指向的深圳市同心投资基金股份公司（下称同心基金），最早由深圳市同心俱乐部的企业共同发起设立，目前由郑康豪担任董事长。深圳同心俱乐部则网罗了本地的富豪群体，包括腾讯马化腾、顺丰王卫、迈瑞医疗徐航、宝能姚振华、佳兆业郭英成等人。
而皇庭国际早在今年4月就出售深圳市同心小额再贷款有限公司（下称同心小贷）相关股权予同心基金，所涉及的应收欠款签订和解协议。为此深交所曾向皇庭国际下发过问询函。
这发生在皇庭国际不断变卖资产的大背景下，凸显了企业转型期所面临的挑战。
同心小贷交易
在深圳商业圈，同心俱乐部一直是富豪群体聚集之地。该俱乐部最早成立于2012年9月，由深港两地122名知名民营企业家共同发起成立，仅涉及的房企就包括佳兆业、华南城、鸿荣源、京基、皇庭国际、中洲、香江地产等。
2013年7月，同心俱乐部里的50多位民营企业家发起设立同心基金，注册资本29.4亿元，实缴资本18.84亿元。目前同心基金的董事长为皇庭国际实控人郑康豪，副董事长分别为信义玻璃董事局主席李贤义、京基集团实控人陈华。
企查查披露的信息显示，同心基金成立次年即2014年4月，便以实收资本6.5亿元成立同心小贷。至2016年，皇庭国际入股同心小贷并持股35%，两年后进一步增加持股至70%。
观点新媒体查询，控股同心小贷期间，皇庭国际因经营往来曾向同心小贷出借款项。至2019年11月29日，皇庭国际与同心基金签署协议，据此将同心小贷51%股权出售，股权对价6亿元。
这也是监管层关注皇庭国际与同心基金交易事项的由头。由于同心基金和同心小贷受到新冠疫情和地产调控因素影响，经营状况发生不利变化，部分股权转让款与借款未能及时支付。
截至2021年底，同心小贷仍欠下皇庭国际借款本金1.56亿元，利息1.03亿元；同心基金则欠股权转让款2.94亿元未支付，违约金0.85亿元。皇庭集团曾主动就相关债务向皇庭国际承担连带担保责任，但皇庭国际此后也就相关债权向福田区人民法院提起诉讼。
今年4月15日，同心基金、同心小贷向皇庭国际出具《和解意向函》，表明在可预计的未来几年难以偿还诉讼案件下的债务，希望协调以深圳福田岗厦皇庭大厦10层物业抵偿所欠款项，涉及标的资产总价达16.85亿元。4月26日，各方同意签订《和解协议》。
为此皇庭国际还被深交所专门问询，要求说明债务和解的具体执行安排，预计所需时间等；以及说明应收同心小贷、同心基金股权转让及往来款、应收股利款的具体情况。
皇庭国际5月下旬披露的回复函提及，公司预计未来12个月内可以抵偿全部借款本金和股权转让款，并强调和解协议的签署将大大提高债权回收的的可能性。
同时截至2021年底，皇庭国际应收同心基金股权转让款的期末账面价值为2.94亿元，累计计提信用减值0.33亿元，账龄为2-3年。
而被问及就《和解协议》中约定不再主张违约金和利息合计1.88亿元的合理性及利益输送嫌疑时，皇庭国际回应，同心基金和同心小贷财务状况和经营状况较差，担保人又债务诉讼缠身，签署和解协议有利于实现债权的确定性，实现债权的及时性，不存在利益输送。
至8月3日，深圳证监局在向皇庭国际下发的监管意见函中，再度提及同心基金、同心小贷问题。
其中，皇庭集团承诺对同心小贷股权转让事项中相关方未支付的股权转让款和借款本金、利息等承担连带保证责任，但截至目前仍未按承诺进行支付；截至2021年底，皇庭国际应收同心基金分红款9936.67万元，应收同心小贷分红款3640万元，合计1.36亿元，但目前尚未收到相关款项。
深圳证监局就此向皇庭国际提出监管要求，包括高度重视相关款项清收工作，董事会召开专题会议，以及及时履行相关信息披露义务等。
转型漩涡
除此以外，深圳证监局还关注到皇庭商服和重庆皇庭广场未完成业绩承诺的问题。
监管意见函提及，深圳市皇庭商务服务有限公司、重庆皇庭珠宝广场有限公司（下称重庆皇庭）未完成2021年业绩承诺，皇庭国际实际控制人郑康豪控制的深圳市皇庭产业控股有限公司、深圳市皇庭投资管理有限公司和皇庭集团、重庆皇庭九龙珠宝产业开发有限公司应在3个月以现金方式向上市公司补偿4515.86万元。
观点新媒体了解，上述关注问题所涉及的重庆皇庭广场，同样与同心基金有所联系。
这要回溯至2018年12月，皇庭国际以同心基金22.34%股份与皇庭集团旗下重庆皇庭100%股权进行资产置换。同时交易各方对重庆皇庭广场进行业绩承诺。而重庆皇庭2019-2021年实际实现收入均未达到业绩承诺要求。
对此皇庭国际解释，重庆皇庭名下“重庆皇庭广场”于2019年二次开业，前期租金单价较低，2020年受到疫情影响，2021年则叠加国家对教培类行业调控影响。公司已就此向法院申请对皇庭集团财产保全，各方并协商拟将2021年及以后年度项目收入承诺延期1年履行。
诸如此类问题的悬而未解，只是皇庭国际所面临经营挑战的缩影之一。实际上，年报数据显示，2021年该公司一至四季度的营收分别为1.91亿元、1.78亿元、1.84亿元、2.01亿元，归母净利润分别为255.70万元、-2565.25万元、-294.48万元、-11.31亿元。
深交所还特地要求皇庭国际说明各个季度收入差异不大的情况下，利润差异较大的原因。皇庭国际解释，第一是财务费用增加，部分贷款到期无法续期，无法履约偿还借款，因此被中信信托、江苏新扬子造船、渤海银行、浙商银行等起诉。截至去年底，确认财务费用利息支出7.58亿元，同比增加106.75%，减少净利润7.58亿元。
第二则是受国家政策及经济形势的影响，公司及其下属子公司持有的投资性房地产所处区域的市场价格有下降迹象。去年确认了公允价值变动收益-8.23亿元，减少公司净利润8.23亿元。
作为一家以商业不动产运营管理业务为主的房企，这样的成绩或许并不能让皇庭国际接受。进入2022年，郑康豪开启了加速出售资产的转型之路。
其中1月26日，该公司宣布拟出售成都皇庭国际中心写字楼项目，总面积5.30万平方米，接盘方为华银(深圳)金融控股有限公司，转让价款5000万元，买方承担偿还8.2亿元债务。此次出售将使皇庭国际每年减少收入5200万元，减少上市公司净利润约800万元。
至2月份，皇庭国际宣布挂牌融发投资及重庆皇庭各不少于51%股权，所涉及的项目即深圳皇庭广场、重庆皇庭广场。深圳皇庭广场被视为核心资产，位于福田CBD，属于两条地铁线的上盖物业，总面积13.8万平方米。
3月下旬，深圳皇庭广场估值从74.93亿元骤降至56.2亿元。不过，此后皇庭国际鲜有披露出售进展，侧面反映谈判效果并不如预期。
在推进资产出售工作之余，皇庭国际宣布进军半导体领域。去年8月，该公司出资6097万元间接收购意发功率半导体66.67%股权；今年3月再出资5000万元，入股元禾（广州）半导体科技有限公司。
6月2日，皇庭国际与北京金拓资本投资有限公司、深圳市合创资本管理有限公司签订合作，据此挖掘侧重于半导体领域符合国家产业政策和行业监管规定的未上市优质企业。投资资金来源则是出售深圳、成都、重庆项目所得。
半导体的故事的确曾给皇庭国际带来估值提振作用，从去年底开始该公司股价从4元左右跳升至8元，并于4月21日达到52周新高9.59元，此后开始回落。对于郑康豪而言，或许他要关注的不仅是估值，而是切切实实的企业基本面改善。
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