黄均隆：招商房托定义REITs未来

原标题：黄均隆与观点面对面：招商房托定义REITs未来
编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。

当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。

此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。

作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？

值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。

日前，招商房托完成了一次重要的里程碑式收购，以13.42亿元向招商蛇口收购北京朝阳区核心CBD地标物业招商局航华科贸中心46.41%权益。

适逢香港回归25周年，在这个具有特别意义的日子里，招商房托迎来2019年12月赴港敲钟上市后母公司首次注资，公司亦借此走出深圳，布局北京，迈出地域多元化一大步。

为何上市近两年半之后才进行收购，收购资产质量如何？带着不少问题，观点新媒体与招商房托董事局主席黄均隆相约进行了专访。

因为疫情等原因，本次采访以视频方式展开，图像清晰的电子大荧幕里，黄均隆身着裁剪合体的蓝色西装，显得亲和而有活力，他为我们介绍了本次收购的背景与考虑，以及招商房托未来的一些规划。

突破百亿

“这两年我们一直在寻找最适合注入的资产，”访问刚刚开始，黄均隆就解释了招商房托迟迟未有收购资产的原因：“我们对招商局集团内部，市场的一些资产都有考察，但在仔细分析甄选之后，感觉很多资产素质还达不到注入房托的要求。”

2021年末，招商蛇口行使优先回购权购回此前与太盟投资集团（PAG）合作的私募基金的基金权益，其中就包括北京航华科贸中心。4年来，该项资产通过持续升级改造硬件及优化租户业态组合，经营管理水平显著提升，成为注入房托平台的合适选择。

值得一提的是，回购的资产中还包括上海招商局大厦、上海招商局广场。但黄均隆表示，上海两项物业回报率水平还有待提高，未来培育得好之后会再考虑注入。

可以看出，招商房托并不急于追求规模，对收购资产要求颇高。

据悉，航华科贸中心是由招商局大厦、友邦保险NPA中心、连接招商局大厦与太平金融中心的01-04连接裙楼、招商银行大楼、中国惠普大厦、横琴人寿大厦、梵悦108、中国工商银行大厦及太平金融中心共同构成。

这个地标式综合体坐落在北京国贸CBD中央商务区，位于朝阳区东三环与建国路交界的黄金十字路口，在这里，世界500强林立，目前已形成以国际金融为龙头、高端商务为主导、国际传媒聚焦发展的产业格局，而甲级写字楼招商局大厦正如一颗耀眼的明珠矗立其间。

过去4年中，招商局大厦的办公环境、硬件设施和服务获得显著提高，商务氛围被打造得更加浓厚。同时，经过调整，运营方减少了占用面积过大及复租率较低的一些酒店、餐饮及地产等行业的客户，目前90%客户来自于金融业、银行业与专业服务业，与北京CBD区域整体租赁结构基本吻合。

改造之前，招商局大厦出租率稳定在90%以上，改造后受疫情及租户调整影响，目前项目出租率只有66.4%，招商房托期望今年出租率能够尽快恢复到过往水平。此外，目前该项目平均租金为每平方米326.83元，而周边市场价大概是350至450元左右，提升空间巨大。

“对招商房托来说，受惠于北京招商局大厦核心的区位优势，未来出租率和出租单价还有很好的成长空间，把这个有很高增长潜力的资产放进来之后，未来的估值也会受到正面影响。”黄均隆说道。

本次招商房托收购资金来源主要以以新融资为主，融资成本较低，仅为Hibor1M+1.2%，交易完成后，备考经调整负债对资产总额比率预计将由29.2%增加至33.1%，仍低于房托基金守则容许的上限50%；备考2021年每基金单位分派将可提升5.6%至0.1596元。

同时，招商房托将摆脱资产分布地域仅在深圳的单一局面，将版图拓展至北京CBD区域。深圳物业应占公平值将降至71.4%，北京占到接近30%，管理总资产则超过100亿元。

黄均隆称，此次收购资产的回报率水平足以覆盖融资成本，将增加整个基金持有人的分派。目前招商房托的债务率水平仍然比较低，未来若继续收购资产，将参考融资成本及基金持有人的意见，在新增贷款或增发中选择较经济合算的方式进行融资。

未来的脚步

对招商房托而言，本次注入北京物业是一个良好的开端。

那什么样的资产可以满足这家房托基金的要求呢？

黄均隆指出，一个最重要的标准就是业态。招商局商业房托基金中的"商业"的定义明确了房托业态主要是运营核心城市核心地段的购物中心以及写字楼，而作为招商房托背后的大树，招商蛇口的所持有的资产也主要是这两者。

算上北京招商局大厦，当前，招商房托已持有深圳及北京的核心区域各1栋甲级写字楼、深圳3栋综合写字楼及蛇口花园城商业购物中心。

其次，在地域布局上，会选择北上深等经济发展情况较好的城市。一个重要的判断标准就是是否为万亿俱乐部成员，即城市GDP达到万亿规模。除老牌一线城市外，香港、杭州、武汉、成都等城市都是重点考虑对象。

最关键是回报率。黄均隆表示，适合注入的资产资本化率至少要与存量物业的回报率相若，这样才能达到招商房托的要求。

招商蛇口2021年提出“双百战略”，预计花五年左右的时间，到2025年，实现管理100个购物中心与写字楼，以及持有物业收入达到100亿元的宏大目标。截止目前，招商蛇口已构建了蛇口产园REIT(180101.SZ)和招商局商业房托(1503.HK)境内外双REITS平台，覆盖产园、商业等多种业态，助力公司持有物业“投融建管退”全价值链发展。

作为招商蛇口旗下的上市REITs平台，招商房托背靠招商蛇口，未来将有充足的备选资产可供注入，预期可以为基金单位持有人提供稳定分派，长期可持续的分派增长，这是提升招商房托基金的核心竞争力，也为香港REIT市场发展注入强心针。

所以，招商蛇口近年着力发展持有物业的安排，对招商房托而言其实是重大利好，母公司大量优质资产储备都是房托很好的投资来源。在这样的背景下，招商房托作为母公司的重要资产退出通道起到重要作用，实现协同发展。