编者按：在创造中寻求解决之道，从2022年开始，一个“新的行业”正在成型。
当前，世界与中国迎来百年未有之变局，面对世纪疫情、全球化退潮、经济下行、地缘冲突与能源危机等不确定性，困难与考验前所未有。
此时，整体经济及各行各业都进入了新的周期，房地产及由此衍生的全新生态体系，要用最积极的态度，给今天的行业及相关产业重新定位，并寻求破解之道。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的庞大产业，作为稳住经济的重要抓手，在新的周期，中国地产行业的企业领袖和精英们，如何创造新的未来？
值此艰难时期，“2022博鳌房地产论坛”将继续如期召开，观点新媒体一如既往邀约中国地产商业领袖及新生代地产人，传递信心与勇气，讲述他们的故事和思想。
与罗意的会面选在上午九点，正是一天繁忙工作将要开始的时候。依旧采用线上连线的方式，刚到九点，罗意便出现在视频另一端，笑容满面，看上去神清气爽。
自2014年始，乐乎已走过了八个年头。
经历了行业黄金期、动荡期，再逐步回归理性与平稳，坚持轻资产运营服务商道路的乐乎一步一个脚印，到目前产品线上共发展出怀庭、芷岸，程，乐乎公寓、乐乎青年社区和乐乎大家6个品牌，主要集中在一二线城市，旗下房源超过6万间，租客超过30万名。
作为乐乎创始人兼CEO，罗意始终保持着乐观的心态。
在他看来，租赁需求正在变得多元和丰富。从短期来看，当下市场环境对于运营类生意来说是一个利好。
从研究机构数据来看，近期租赁市场也有所升温。根据贝壳研究院数据，5月全国百城租赁成交环比增加近20%，6月则环比增加超过30%。
不过由于疫情影响，春节后租赁旺季不“旺”， 上半年全国百城租赁成交环比下跌8.4%，同比基本持平。5、6月多地疫情防控形势好转，此前受抑制的租赁需求陆续释放。
多元租赁生态
去年以来，房地产市场出现了一些变化，高速增长预期颠覆。在罗意看来，某种程度上增加了长租市场的供给量。他指出，在外部流动性不足的情况下，地产商被迫将一些存量资产摆上货架，或租或售，增加了长租公寓市场的资产供给。
在消费端，租赁需求则变得多元。罗意指出，刚需型单间在趋于饱和，市场倒逼运营商进行品质提升。相比于前些年对规模的追逐，在行业进行一轮洗牌后，罗意也在思考相对成熟租赁市场生态的模样。
乐乎也曾在规模的道路上追逐过。
2019年前后，乐乎以轻加盟模式打造的“有朋”业务线，实现9个月新增6.3万间房源。“以前大家都在追量，资本市场的故事要讲下去，就要有量的追求。”罗意说道。
改变发生在去年。2021年，在公开场合罗意开始强调质量和品牌。他表示，品质比数量更重要，乐乎更强调单个项目的盈利能力。
在交谈中，罗意坦言，以前那种不关注未来客户在哪里的粗放生产模式可能会过时，现在要回到项目本身，去考虑单个项目的坪效。
罗意表示，未来租赁生态应该是立体多元的，即针对不同客群提供不同资产类别，不同资产类别又有不同的品质内涵。因此乐乎针对不同定位拆分六个品牌，在分级基础上升级。
谈及旗下六个品牌的发展，罗意称崇尚“赛马制”观念，在市场变化中根据实际情况匹配资源。
“可以肯定的是，不会几个品牌都发展得那么好。”
乐乎的六个品牌横跨租赁住房集中式与分散式两条业务线，其中乐乎大家专注于分散式存房业务，乐乎青年社区主打轻居概念公寓品牌，起程则定位为企业服务公寓品牌，主打蓝领公寓。
罗意预测，乐乎青年社区未来规模将跑在前列，因为它是一个托管品牌，不追求标准化产品，而是追求一种能力的输出。
反观乐乎公寓、芷岸和怀庭，都是追求标准化的产品，因此发展速度会慢一些。
聚焦核心城市
作为最早提出布局轻资产模式的长租公寓品牌商，乐乎公寓遍布北上广深、成都、武汉、苏州、天津、杭州、南京等11个城市，管理房源超60000间。
2021年，乐乎将杭州作为北京之外的第二个座战略城市。在大本营北京，乐乎拥有超过100个项目，占据集中式长租公寓企业中名列前茅。不过如今罗意在扩张这件事上有了新的看法，他认为多城市扩张可能对多数机构来讲都是伪命题，或者短时间之内很难做到。
“乐乎现在在城市上做减法。”说到这个的时候，罗意坦诚且坚定：“创业这么多年，我们现在最大的决心就是要在城市上做减法，聚焦自己优势更明显的城市。”
罗意口中“优势更明显的城市”，指的便是北上杭这三座城。
北京对乐乎的重要性不言而喻，六成房源和七到八成的利润都源于北京。
北京租赁市场也在规范，今年5月底，《北京市住房租赁条例》通过北京市人大常委审议，将于9月1日实施，住房租赁领域迎来首部地方专门立法，租赁市场监管体系进一步完善。
至于魔都上海，罗意定义为“不能错过的城市”，将为乐乎提供强大的后备力量。
到目前为止，乐乎在上海开业的门店达到20家。至于杭州，依旧是乐乎的“战略之城”。
其他非核心城市，乐乎选择与当地优质机构成立合资平台，然后输出品牌、专业能力以及信息化体系。
罗意举例，上半年在郑州、西安、南昌都有成立合资平台，在郑州近期有个946间的租赁社区将要开业。
坚持轻资产
近两年，保障性租赁住房一直是个热点话题，上半年保障性租赁住房政策覆盖的城市范围进一步扩大。
在罗意看来，这是一个巨大的潜在市场，但如何拥抱这个机会仍在探索中。
他指，近期乐乎在北京配合某资管机构收购的2000多套大型社区就是保障性租赁住房，包括乐乎青年社区大部分也是保障性租赁住房。
增长方式上，乐乎还瞄准了宿舍型公寓。据罗意介绍，乐乎在北京开展宿舍型公寓业务线，主要方向是园区职住平衡，总体坪效表现不错，目前已有十多个项目。有研究机构统计数据显示，2021年北京宿舍型公寓规模增长112.10%，坪效增长10.10%。
罗意认为，宿舍型项目的核心竞争力不在资产端，而在企业订单环节，即由“从房到客”到“从客到房”模式的转变。将需求前置，打造运营商的护城河。
作为轻资产运营服务商，在被问及是否会坚持轻资产战略时，罗意表示：“我们肯定是一个行业服务商的角色，轻资产战略定位是明确的。”
罗意在多个场合都在强调“F+EPC+O”全链条产业集成的商业模式。
据了解，乐乎“轻资产”外延不断扩大，采取“资产管理+运营管理”双轮驱动战略模式，从产品打磨、服务锻造，发展全链条的运营服务获客信息化；并在此基础上，形成募、投、建、管、退完整的资管能力，解决和缓解项目建设资金回收和后期运营管理压力。
“乐乎是一家不谋求资产和负债进表的公司，至少我主持乐乎工作期间，可能都会沿着这种专业化、轻量化的战略继续往下走。”罗意一如既往的坚定。
以下为观点新媒体对乐乎公寓集团创始人&CEO罗意先生的采访实录：
您认为地产市场的动荡对长租公寓会有什么影响？如何看待当下长租公寓市场的环境？
罗意：2021年房地产市场发生了根本性变化，整个社会对房地产高速增长预期发生了很大变化。
我感觉是利于租赁市场的，主要是几个方面原因：在外部流动性不足的情况下，地产公司被迫将很多沉没资产或是低价值资产，主要是商品房售卖结束之后一些配套商办、社区商业，以及很多代建土地拿出来交易，或租或售，实际上大大增加了长租市场的供给量。
又遇上租赁市场非居改居的绿灯，对我们这个行业来说突然面粉变多了。长租公寓行业过去一些年过得艰辛，原因在于面粉比面包还贵，租金行业很难出坪效。去年一年资产供给大大增加了，今年感觉也特别明显，很多地产开发商的存量资产、存量土地拿出来交易。
另一端，房地产市场高速增长预期下降之后，以前消费者租房子很多时候是被动选择，买不起房或者努力跳一跳都够不着的情况下才会选择租房。为什么大家都要买房？一方面是因为房地产价格快速上涨，会有增值收益。另一方面是恐慌性购房，不买就涨，涨到最后都买不起了。所以很多青年人在不具备条件，掏空6个口袋甚至还要抬高负债的情况下买了房。
于是，租赁就变成了住房市场的一个弱需求，或者一个非主流需求。
但房子不那么涨之后，大家就会变得相对理性。因为房价如果不快速上涨，就会回归居住属性。从这个角度来讲，很多需求短时间内在观望，这时候租房就成为他们一个非常主流的选择，这实际上又为租赁行业带来了真实需求，包括升级需求。
从这个角度来讲，租赁市场就变得更加多元。从短期来看，房地产市场的变化是利好运营类生意的。
以前大家都不关注运营价值，只关注交易价值，现在是利于运营生意，也利于租赁住房或者长租公寓。
长租公寓运营方实际上是一个服务者，可不可以再详细介绍乐乎公寓会在哪些方面打造品质化的效果？在您看来长，租公寓市场都会追求品质化吗？
罗意：回答这个问题之前，我们需要理解或者畅想相对成熟的租赁市场生态是怎么构成的。乐乎算是一家从创业阶段跑到下一个阶段的公司，你们会发现我在去年论坛上的观点跟以前有些变化。
以前大家都在追量，因为资本市场的故事要讲下去，就要有量的追求。
2020年、2021年整个行业出现了洗牌，出现了重新的规则划分，我们也在努力想未来相对成熟的租赁市场，或者整个中国的租赁市场会是什么样子。
我们认为，未来租赁生态应该是立体多元的，核心地段的核心资产可能匹配的是一些升级、类服务的家庭型或者商旅人群的公寓，次优一级的资产可能就是与单体酒店相近的资产，更多打造一些偏品质的单身公寓，但是也要品质化。
再往周边，比如说上海的保障性租赁住房，基本上在外环外，对北京来说也是这样的。
也就是说，我们以前那种不关注未来客户在哪里的粗放生产模式可能就会过时。现在都会回到每一个项目对应到是做9块的坪效、8块的坪效，还是5块到7块的坪效，还是3块5到4块的坪效？是求稳定，还是求高溢价？所有项目的品质内涵都不一样了。
未来的竞争要求，没有品质可能很难站住脚。但是实际上针对不同客群、不同资产类别，品质的内涵又有差异。比如在北京顺义把房子装得特别高大上，可能财务模型都算不过来账；如果把金融街、三元桥的资产装得很刚需，那也算不过账。
所以，我们认为品质是必由之路，包括乐乎从去年开始先做了分级。乐乎有了6个公寓品牌，事实上就是在分级基础上升级。
我们有近300个项目在运营，有几万间房，不可能全部一起升级。所以我们是先分，分完了之后，优质资产先少量装到一些升级的品牌，同时创立新的品牌，寻找新的增长点。
乐乎未来重心会在哪方面？聚焦某一个核心品牌还是6个品牌齐头并进？
罗意：6个品牌是由几个不同的合伙人分别在做，我崇尚的观念是赛马制。
从逻辑自洽的角度来讲，我们认为刚需型乐乎青年社区未来量是最大的。乐乎青年社区是一个托管品牌，不追求标准化产品，追求的是一种能力输出，而且现在底子最好。
从量的角度来讲，乐乎青年社区目标是五年过千店。乐乎公寓、芷岸和怀庭都是追求标准化的产品，所以慢一些。但从价格和对资产的要求看，乐乎公寓目标在5年200家店左右，芷岸百家店，怀庭15家店，企业服务可能5年就是几十家门店。同时，我们企业服务（公寓）现在做了很多创新，走的是园区职住平衡路线。
从这个角度来讲，我们现在会有一些逻辑上的推演和期望，但是未来取决于各个合伙人的水平，我都是乐见其成的。
可以肯定的是，不会几个品牌都发展得那么好，会不断地在市场变化过程当中给予资源匹配等，但是现在我们的确是一个赛马机制。
比较丰富的产品线对于企业会有哪些帮助或者哪些好处？
罗意：多城市扩张可能对多数机构来讲都是伪命题，或者短时间之内觉得自己的能力很难做到。确切地讲，我们在城市上面在做减法，原来乐乎在11个城市有业务，但能力参差不齐。
这不止是乐乎的做法，魔方、旭辉等机构都在做减法，聚焦自己优势更明显的城市。
对乐乎来说，主要是北上杭这三个城市。我们在北京的优势特别明显，总部在这里，然后体量大，而且合伙人基本上都在这里，决策效率也非常高。从资源安排来讲，北京当然是大本营，我们现在60%房源和百分之七八十利润在北京。
上海是不能错过的一个城市，特别是对于我们新增长的资管条线来讲，上海资产合规性和对于整个资产交易的秩序，北京是比不了的。从这个角度来讲，上海是可以补强的。
现在乐乎上海开业的门店有20家，杭州有十三四家。我们把上海和杭州做起来，构成了下一阶段很重要的一个安排。
同时我们成立了渠道部门，也就是说在非核心的城市选择与当地优质机构成立合资平台，然后把乐乎的品牌、专业能力，包括信息化体系进行输出，近期在郑州跟当地一个平台公司成立合资，有个946间的租赁社区将要开业。
去年在北京开始发展蓝领公寓，这个业务目前如何？
罗意：行业里有几家蓝领公寓品牌，确实床位型产品或者宿舍型产品是有真实需求的，尤其是一些新兴园区，宿舍型产品的需求也在升级、裂变。
我觉得宿舍型产品不能简单地归成蓝领，这里面出现了一些机会。
目前为止，乐乎在这条业务线上只有十几个项目，但总体来讲坪效表现都还不错，目前我们就在北京做这个事情。
对于宿舍型产品，我们的态度是，第一做差异化。很多同行都是做城市当中服务行业的解决方案，我们现在比较倾向于走园区职住平衡方向。
另一方面，宿舍型项目的核心竞争力不在资产端，而在企业订单环节，就是拿到企业的订单，可以跟他进行资产匹配。
很多宿舍型产品表现起伏很大，好的时候绝比白领公寓表现好，但是在疫情或者产业不好的情况下，空置率非常惊人。所以我们与乐乎起程同步成立了启乐会，去拿企业订单，将订单前置。
把需求前置，这也是运营商在打造自己的护城河的突破。
至于蓝领公寓，我们叫宿舍型公寓，带来的不止是一个资产门类，还代表了一种增长方式。我们以前做的都是从房到客，但实际上现在取得了从客到房的突破，拿到了国电、华电、网易云音乐等很多机构长期的订单，找到了新的突破点。
乐乎公寓还是继续坚持轻资产战略，会有试水重资产领域的打算吗？
罗意：今年上半年很多媒体说乐乎要试水重资产，其实从乐乎自身的战略来看，我们肯定是一个行业服务商的角色，轻资产战略定位是明确的。
只是以前的时候更多的是“管”，我们叫“O”，现在行业上游生意逻辑基本成形之后，我们要做“F”，做EPCO。
我们做投入，但投入的钱绝大部分不是乐乎的，而是用专业的方式链接行业资产、资金，提供专业化的投资判断、交易撮合、代建代管和运营。
乐乎还是一家轻资产公司，是一家不谋求资产和负债进表的公司，至少我在主持乐乎工作期间，可能都会沿着这种专业化、轻量化的战略继续往下走。
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