2022上半年物流资产投资运营发展观察

一、2022上半年物流资产投资运营发展热点回顾

普洛斯、ESR IDC业务对垒，黑石周期性退出欧洲物流包

3月报告期内，普洛斯GLP公布了2021年部分经营情况，将主要经营业务拆分成4部分，分别为物流基础设施、大数据基础设施、新能源基础设施以及私募股权投资。作为一家全球性的另类资产管理公司，截至2021年12月，普洛斯全球资产管理规模超过1200亿美元。

其中，普洛斯物流基础设施业务募资创新纪录，超过了136亿美元。资产面积达7500万平方米，遍布17个国家，不动产资产管理规模超过1000亿美元。

而在数据中心领域，截至目前，普洛斯全球算力基础设施预计将提供超过2500兆瓦的IT负载。仅计算中国的存量，普洛斯可提供的IT负载逾1400兆瓦。此外，普洛斯在日本和欧洲都取得了大型数据中心开发项目。目前，普洛斯在物流基础设施和数据中心都有规模上的优势，在市场进入的时机也是先人一步。

不过，关注到ESR最新公布的年报，可以看到通过大规模收并购逐渐接近普洛斯的规模，并在多个领域与普洛斯形成了直接竞争的局面。

2021年，普洛斯启动了79亿美元的新开发项目，增长超50%；ESR的在建开发项目71亿美元，增长51%，同样增长超5成。

对ARA的并购，使ESR的投资资产需求将由传统投资转向另类投资，首先在投资的侧重上已有变化，接触到了更多的投资伙伴；并且其资产管理规模迅速膨胀，截至2021年，ESR在算入ARA、联营公司Kenedix及Cromwell后，合并资产投资规模达到1400亿美元，已然超过普洛斯。

在数据中心上，相较于普洛斯，ESR显然是后来者，但通过并购ARA，快速获得了一批重要的数据中心项目，使其拥有了1200兆瓦的合并项目储存。

另外，近期有消息传出安博（Prologis）以略高于210亿欧元的非约束性收购要约，计划收购黑石集团(Blackstone)在过去6年积累的约2000家欧洲物流资产组合所有者Mileway。报道称，安博（Prologis）有大约六周的时间来敲定对该资产组合的最终报价。

黑石曾在2021年4月向ESR出售位于澳大利亚的物流地产包，价格近30亿美元，该资产包为黑石2016年从嘉民手上收购，至出售时刚好是6年，与本次传闻中的黑石欧洲资产包持有时间一致。

5-6年是黑石投资不动产的惯常周期，因此本次交易达成的可能性还是比较高的。但是，欧洲目前受到国际供应链恶化影响，仓储需求中期将受重大冲击，对资产最终成交价可能造成影响。

京东并购德邦开启全面对抗

京东物流于3月13日宣布，拟收购德邦物流66.5%股份，总对价89.76亿。而在本次收购之前，京东在集团层面收购跨越速运、并购中国物流资产、增持达达股份至51%，京东整个物流体系越发完善。

经过多次收并购后，京东作为一个综合型寄递物流供应链集团的定位越发清晰，与顺丰模式类似，构成直接竞争关系，双方显然已开启全面对抗。

3月18日，顺丰快运宣布，顺丰大件产品服务将全新升级，航空大件，跨省门到门最快7小时；顺丰卡航，提速不提价更稳定；城市配送，当日极速达更全面。卡航、大件、城配分别对应德邦、跨越、京东，全面对抗的意味浓厚。

在此竞争局面下，顺丰为巩固自己的优势更需要在投资或收并购方面增加支出，可通过发行债券来募资，亦可使用股权融资的方式进行融资，如其曾在2021年11月采取的定向增发。

另外，利用在港上市的顺丰房托REIT，对集团持有的部分物业进行收购也是一个选择。3月22日，顺丰房托召开的2021年年度线上业绩发布会上，顺丰房托的行政总裁兼执行董事翟迪强表示，顺丰房托会重点先考虑顺丰集团现有的物流地产项目。

物流投融资关注AI与自动驾驶，东久新宜获新投资

2022年3-4月，国内物流投融资多集中于自动驾驶和人工智能。

如法奥机器人，公司同哈工大建有机器人研究中心，蔡鹤皋院士领衔科学顾问团队，目前拥有机器人控制器、精密减速器、伺服系统等机器人核心零部件及整机系统的研发及制造能力，并已建成有1万平米的机器人及系统制造基地。

逗号科技则创立于2015年12月，致力于人工智能和决策优化技术赋能物流数字化与智能化，是中国领先的数智城配算法专家。核心团队来自香港大学，在供应链优化、制造与物流联动等领域有着深厚积淀。

另外，报告期内京东产发和东久新宜在物流仓储、新经济方面录得两项重要投资，两家企业均在早期就有华平投资参与。

目前，东久新宜总资产管理规模已超过150亿美元，管理总建筑面积超过1200万平方米，旗下包括工业与生物医药园区、城市更新、智慧物流与冷链、数据科技四大业务板块。

从华平投资以往的投资经历看，特别是参考ESR的IPO，以及对ARA的投资（ESR和ARA在此前达成收购协议），华平对京东产发的投资大概率是推动京东产发对京东集团旗下物流资产作进一步整合，并最终上市，获取IPO收益。

而京东一直对各项业务分拆上市态度积极，包括京东集团在美股和港股两次上市，京东健康在2020年12月上市以及京东物流在2021年5月上市，均符合华平的投资理念。

二、影响力指数 · 2022年度影响力物流资产投资运营企业即将发布

受到疫情影响，国内线上消费增长迅猛，来自电商的物流需求有所增加，中国内地不少地区的仓库需求增加。其中，高标仓库市场需求上涨尤其明显。

中国物流运营市场抓住这一窗口，迎来发展机遇。然而，疫情的影响亦带来了物流成本的上升，将影响一部分企业的现金流及承租能力，特别是一部分小微型物流企业。

对于大中型企业而言，由于实力更加雄厚，抗压能力强。疫情后更增添其兼并和扩大经营的底气，头部企业的竞争优势在疫情期间得到进一步凸显。

在发展的风口之上，中国物流资产成为国内外投资者共同关注的重点，市场竞争将更为激烈。在强强比拼之中，有哪些企业作为行业标杆引领发展风尚，堪称行业典范？

为借鉴以及学习那些在物流投资运营领域具有高度影响力的运营商 ，观点指数研究院通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行综合分析研究，研究出“影响力指数 · 2022年度影响力物流资产投资运营企业”。 

届时，研究结果名单将在观点机构主办的2022博鳌房地产论坛“影响力指数 · 2022年度地产风尚企业”发布仪式中揭开面纱，近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。