2022上半年住房租赁发展观察

一、2022上半年住房租赁发展热点回顾

房企租赁业务亮眼，头部企业实现盈利

3月迎来房开企业年报发布密集期，部分规模化运营的长租公寓品牌披露其期内业绩数据。

从管理规模上，2021年泊寓管理规模达20.87万间，远超其他房企背景租赁企业，稳居集中式长租公寓品牌的首位。

同时，旭辉瓴寓发展势头也不容忽视，2021年末已开业房间数3.2万间，管理规模8.2万间，储备房源量处于行业上游。

来源：观点指数整理

此外，泊寓2021年营业收入28.9亿元，同比增长13.9%，远超其他房企背景企业。其次是冠寓，2021年营业收入22.3亿元，同比增长23%。

但两者开业增速均呈现放缓趋势，表示住房租赁规模论理论被摈弃，行业将往更加注重精细化运营管理方向发展。

来源：观点指数整理

即使泊寓在规模和营收方面占据极大优势，但泊寓并未实现真正盈利。万科在2021年业绩会中表示，如果没有城中村二房东的业务，万科长租公寓业务早就可以赚钱了。

万科通过万村计划在2017-2018年期间大势扩张，以高于市场价格的租金和房东签署长期租约，进行改造升级后由泊寓统一运营管理出租。城中村大规模的集中改造，对于万科泊寓盈利而言也是一个挑战。

而集中式长租公寓规模第二的冠寓则开启盈利元年，实现盈利1.4亿元，同时2021年开业超过六个月的房源出租率为94.3%。

住房租赁头部企业实现盈利给行业注入信心，同时也是行业逐步走向成熟的标志。如今政策春风频吹，多项利好政策支持下，行业健康发展尤为重要。

携手投资机构获取租赁项目成重要来源

3月报告期内，锦和资管联手GIC收购上海徐汇区后社·西岸服务式公寓项目，建筑面积约7300平方米，为徐汇区70年产权稀缺公寓项目。

锦和资管作为资产管理人，委托旗下base佰舍服务式公寓品牌进行自主运营，项目正式更名为base-WEST BUND佰舍-西岸。 

目前租赁市场携手投资机构投资、扩张现象频出，如近期领盛与景瑞不动产携手收购上海虹桥良华购物广场（西区）项目、方隅控股与投资机构KKR达成合作收购北京一个大型租赁公寓社区。旭辉领寓与GIC携手成立长租公寓投资平台，旭辉领寓负责平台项目的投资拓展、产品改造及整体运营。

与投资机构携手成立投资平台或收购租赁项目，成为企业获取租赁房源的重要来源方式。

租赁REITs启航，首批保障房REITs受关注

5月27日，首批两单保障性租赁住房REITs产品正式申报，分别是红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金以及中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金。

对比两个申报基金底层项目情况，6个底层项目均已取得保租房认证，同时根据相关文件要求项目租赁价格初次定价按低于同地段同品质的市场化租赁住房租金的95%执行，后续调价增幅应不高于同地段市场租赁住房租金同期增幅，且年增幅不高于 5%。

收入方面，6个底层项目收入主要来自保障性租赁住房收入，其中安居百泉阁项目配套商业414.11平方米和车位294个，商业建筑面积仅占项目总建筑面积的1.04%，存在额外的配套商业设施租金收入和配套停车场租金收入，深圳安居锦园存在额外的配套车位租金收入。

出租率方面，截至2022年3月31日，出租率水平最高的项目为保利香槟苑，出租率达100%，出租率水平最低的项目为凤凰公馆，出租率达98%，6个项目出租率水平均超95%，平均出租率为99.09%，高稳定的出租率为项目带来持续稳定的现金收入。

租户结构方面，两者有较大的差异，厦门安居基金底层项目租户以个人租户为主，企业租户占比仅为10.64%，而深圳安居基金底层项目的租户结构中，企业租户占比超一半，达56.83%，其中安居锦园项目的企业租户占比最大，达100%。

此外，两个申报基础设施REITs的底层项目均是产权明晰的项目。从两个申报的保租房REITs底层项目共性来看，申报REITs的基本条件有保租房认证、持续稳定的现金流、产权明晰等条件。

本次首批申报保租房REITs主要原始受益人分别是深圳市人才安居集团有限公司和厦门安居集团有限公司，两者均是国有独资企业。本次国资企业牵头申报REITs，推动保租房公募REITs取得突破性进展，同时为市场化企业后续申报保租房REITs提供参照经验。

二、影响力指数 · 2022年度影响力住房租赁运营服务企业即将发布

去年是住房租赁行业政策频发的一年，其中资金监管、多渠道供给、租赁用地、税收优惠、保障性租赁住房面世等等各项政策受到极大的关注，在利好政策和监管的加持下，行业逐步迈向规模化、规范化发展。

自去年7月，保障性租赁住房正式纳入基础设施REITs试点范围，随着保障房的火热发展，市场化租赁企业表示将积极筹备相关项目的纳保工作，为发行保障性租赁住房REITs做准备。

此外，针对融资层面，今年2月，央行联合银保监会发布保障性租赁住房贷款不纳入于房地产贷款集中度管理的通知。同时金融机构及保险机构加大对保障房的支持力度，提供针对性的金融产品和服务。

在多项利好政策调动企业积极性的同时，促进保障房的发展能有效稳定市场租金，并引导租赁市场健康稳健发展。

租赁行业历经几年风雨洗涤，企业重心由重规模向重运营倾斜，同时在政策指导下，租赁企业结合自身发展战略明晰轻重发展方向。更有头部企业宣布实现盈利给行业注入信心。

行业的故事仍在继续，零星散发的疫情对企业是一种考验，租赁行业未来将如何？企业如何实现增收增利？如何实现存量资产的保值增值？

为借鉴以及学习那些在住房租赁领域具有高度影响力的运营商，观点指数研究院通过对企业的长期跟踪与监测，并结合各项指标、数据进行综合分析研究，研究出“影响力指数 · 2022年度影响力住房租赁运营服务企业”。

届时，研究结果名单将在观点机构主办的博鳌房地产论坛“影响力指数 · 2022年度地产风尚企业表现发布仪式”中揭晓，近千名最具智慧的房地产各业态领域、金融业及商业精英将齐聚于此，见证行业荣耀与风采。