在百度“长城物业吧”里，有着近百条评论，都是来自全国各地业主们对长城物业的“吐槽”。
有北京的业主称自己被光膀子保安辱骂，有合肥业主吐槽小区保安都是老爷爷……更多一致的评论是，电梯维修保护不力、卫生清洁存在问题、物业服务人员态度恶劣、车位管理混乱等等。甚至有成都业主跑到领导留言板投诉，要求调查长城物业是否符合五星级标准。
如今，这家在社交媒体业主饱受争议的物业公司，已经向港交所递交招股书，准备IPO上市。在招股书中，长城物业表示“市场竞争力是我们自创立以来不断取得成功的关键驱动力”，“我们尽力对市场及客户需求保持敏锐的洞察，以提供超出客户预期的服务。”
经过十几年的发展，截至2021年3月31日，长城物业累积了1.146亿平方米在管面积。招股书数据显示，长城物业2020年平均物业管理费1.8元/平方米/月，而中国指数研究院数据显示，2020年百强房企平均物业管理费是3.84元/平方米/月。
远低于行业平均水平的物业费，给长城物业带来了竞争力，也让其在拓展项目上更具优势，然而业主们的差评似乎和“超出预期的服务”有一点不搭。
没有“开发商爸爸”可依赖
选择低价策略与长城物业的特性有关——与当前物管行业龙头企业不同，长城物业没有一个“开发商爸爸”。
根据中指院数据，成立于1993年的长城物业，是国内最大的独立于开发商之外的物业管理服务提供商，为2021年中国十大物业管理公司中唯一一家独立物业管理公司。
大部分地产公司分拆上市或分拆运营的物业企业都有母公司可依赖，可以借由母公司输送利润以及未来的管理项目，在经营面积、利润率和品质上容易有较好的表现。而没有开发商依托的长城物业，要在竞争中获得优势并不容易，价格战便是其拓展市场的手段之一。
但是，低价策略让长城物业赢得了过亿的在管面积，也让其面临如何兼顾“利润率”与“物业管理品质”的难题。
招股书显示，长城物业2020年毛利率为21%，这一毛利率远低于行业均值。据中指研究院统计，2020年在香港上市的物业服务公司毛利率均值是28.6%。另据亿翰智库研究数据，2020年上市物企的净利率均值为14.1%。长城物业的净利率在42家上市物业公司中排倒数第五。
净利率低的另一面，是长城物业被业主诟病的服务质量。在业主对长城物业的投诉中，出现极为频繁的字眼是“不作为”。由于收费低，为了收益要进一步压缩成本，这导致长城物业的服务人员密度远低于其他物业公司。
2020年，世茂服务在管面积为1.46亿平方米，有24334名员工;融创服务在管面积是1.35亿平米，有27909名员工。招股书显示，截至2021年3月31日，长城物业1.146亿平米在管面积仅有12563名员工，服务人员只有上述两家物业公司的一半左右。
物业服务质量上不去，直接导致业主不愿缴纳物业费。2018-2020年，长城物业的物业管理费收款率分别为76.1%、78.6%、81.1%，而2020年百强企业物业服务费收缴率均值为93.57%。
一边是收款率不足行业均值，另一边是与业务的官司缠身。天眼查数据显示，2020年长城物业涉案192起，2021年至今，涉案已高达162起，其中绝大多是长城物业以物业服务纠纷为由将业主告上法庭，要求业主缴纳物业管理费、滞纳金，而业主则质疑长城物业管理不到位。
长城物业的续约率也开始下降。2018-2020年以及截至2021年一季度末，长城物业续约率分别为95.2%、92.5%、93.3%及88.2%，今年一季度首次跌破了90%。
低价策略拓展项目导致毛利率不高，压缩成本导致服务质量低，加之收缴率、续约率的走低，长城物业似乎陷入了一个“经营陷阱”。
增值服务业务增长乏力
实际上，低价策略并不一定是个坏策略。在当前物业市场竞争激烈的大环境下，抢占市场是首要的，但市场规模做起来了，要考虑赚不赚钱。
“一般注重长远利益的物业公司，低价竞标后会在提高人工效率的基础上来尽量保障品质，争取在下一个合同续签的时候提价。一般来说，一个项目在续签的时候或多或少都会按照一定比例的幅度来提价的。”某头部物业公司管理层向腾讯房产表示。
有母公司可依赖的物企，在阶段时间内或可忍受部分项目“不挣钱”，但对长城物业来说，如果有项目不赚钱，压力就显得有点大。
为了保证管理项目不亏本，长城物业一直在努力。2018-2020年，长城物业亏损的项目分别有36个、32个、29个，亏损金额分别为25.7百万元、14.9百万元、11.8百万元，亏本金额连年下降。
另一方面，随着人力成本不断升高，长城物业的人工成本占比也在快速上升。2018-2020年，长城物业的人工成本(入账列为雇员福利开支)分别占总服务成本的33.2%、34.5%、35.5%，而2021年1季度更是上升至38.9%。
在成本激增的压力下，物业企业向增值服务要收益成为行业通用的做法，长城物业也在努力拓展社区增值服务的收益。2018年-2020年，长城物业的社区增值服务收益占比由9.8%上升至12.1%，总收入由2.36亿上升到3.68亿。
虽然社区增值服务收益有所提升，但对比行业其他物企而言，还存在较大差距。根据第三方数据，百强房企增值服务占比均值为22.07%，top10房企增值服务占比更是高达35.36%。
目前，长城物业的营收大头仍是物业管理费，占比达到77.6%，开发商增值服务占比只有3.6%。相比之下，部分头部物业公司的开发商增值服务收入占比在20~40%之间，这部分业务的毛利率最高能超过50%。
因此，如何寻找新的业务增长突破口，是摆在长城物业面前急需解决的问题。“对于老牌物业公司，后续需要在互联网、数字化、社区经营等方面发力，真正形成新的业务模式。”知名地产分析师严跃进表示。
来自资本市场的反馈是最直白的。2018年初，中美绿色基金、高和翰同和虔盛投资战略入股长城物业，约定长城物业如果未能在2019年6月30日前完成递交上市申请，需要回购全部股份，并支付10%的年利率。
种种压力之下，原定在A股上市的长城物业，最终选择去香港市场上市，碧桂园服务成为基石投资人。在物企扎堆上市，行业竞争白热化的大环境下，这家独立物业管理公司能否持续被资本市场青睐，只能交由时间来证明。
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