“墙面粉化、步梯破损”头部房企开发的禧瑞天著就这样？

　　近日，大兴区禧瑞天著的一则维权投诉引起了品质家园的注意。该项目业主从2021年5月29日收房开始，针对房屋出现的多处问题屡屡找到开发商协商，至今一月有余，问题仍未完全解决。

收房日发现墙面、步梯存在多处问题

　　5月29日，逄先生期盼已久的房屋终于可以验收了。逄先生告诉品质家园，他在2018年购入禧瑞天著(备案号：禧瑞嘉苑)一套面积为138平方米的洋房。该项目由远洋集团和首创置业联合开发，国企背景也是逄先生购买的主要原因。

　　但逄先生进入收房现场后，却大失所望。

　　刚一进入洋房A户型楼道，逄先生就发现了不少问题。步行梯的瓷砖只贴到了1.5层，其余台阶均裸露着水泥，墙面还有严重的粉化并脱落掉灰的现象。逄先生说，“不仅是楼道墙面，全屋墙面都严重粉化，手一摸‘哗哗’落灰，像下雨一样。”

(图片由业主提供)

　　在A户型业主群里，不少业主质疑水泥台阶的耐久性，他们说，水泥台阶抗磨损能力差，易风化形成粉末而污染空气，此外，台阶还多见油渍、污渍等渗透的情况。

　　然而，同样是洋房，89平方米的B户型楼梯间却全部完成了瓷砖铺设。A户型业主们向开发商提出了质疑，为何A户型的瓷砖仅贴到1.5层?

　　逄先生从开发商处得到的回复是“A户型并不正对楼梯间，打开户门也看不到步梯”。A户型业主们却认为，首先步梯与入楼大堂为一个整体，应与大堂装修标准一致;其次，即使入户门并未直面楼梯间，但是并不影响步梯的公共区域属性和使用属性。

　　A户型业主们向品质家园表示，项目销售人员曾告诉他们，“洋房户型的大堂、步梯以售楼处提供的图片为交付标准”。然而，业主收房时却完全是另一番景象，步梯不仅没有贴砖，且有多处电线袒露在外、步梯扶手处也多有破损，这与当初的交付示意图相差甚远。

(图源来自业主逄先生)

　　业主提供的一份《商品房销售合同》列出了有关装饰装修及设备标准的明确约定，合同中标明“室内地面”以地板砖或木地板交付。由于合同中对住宅内部描述为“户内”，业主认为“户内”应与“室内”所描述的空间区域不同。“室内地面”应包含户内地面、电梯间、步梯等所有建筑内地面。因此，业主方认为实际交付时开发商违反了合同约定，未履行将步梯地面贴砖的义务。

　　究竟是“户内”还是“室内”?A户型与B户型步梯是否应该同一标准交付?业主们认为合同上标注词语定义不清晰，开发商应当对该合同条款给予一个合理解释。

(图源来自业主逄先生)

　　从5月29日验房当日起，业主们多次向开发商提出整改诉求，并要求开发商对合同中的交付标准给予合理解释。然而，逄先生说，针对维权业主们的诉求，开发商态度强硬，未给予有效回复。

　　迫于无奈，逄先生联合A户型业主将此事投诉至市长信箱，并向当地12345热线进行了投诉。截止发稿前，逄先生告诉品质家园，“住建委部门已联系了我，说会协调开发商进行相应的整改。首创客服也来电告知，整改了公区步梯的扶手。”

限竞房为何成为维权重灾区

　　品质家园了解到，业主逄先生所购买的禧瑞天著属于限竞房。

　　限竞房新政于2016年下半年推出，是北京市为了限制地价和房价快速上涨、对土地拍卖采取的新规则，即在土地“招拍挂”过程中，政府对拟出让地块限定住房套型并限定最高房价。

　　2019年开始，限竞房陆续进入了收房交付期。业主们验房时却发现“货不对板”、“偷工减料”、“延期交付”、“品质减配”等一系列问题，引发了多起限竞房维权事件。

　　品质家园此前曾报道一则“北京顺义中粮祥云赋小区墙面楼体如纸糊”的新闻，祥云赋小区业主刘先生投诉该项目建筑外立面严重鼓包，开发商则回复称其为“观感问题”。

　　事实上，就在距离祥云赋仅2公里处就是中粮在顺义地区开发了12年的标杆项目——中粮祥云小镇。尽管祥云赋售价为5.5万元/平方米，比周边限竞房项目高出一截，但考虑到有祥云小镇这样的标杆项目在旁，刘先生还是毫不犹豫地入手了。但让他没想到的是“用板块内最贵的价格，却买到了最差的房子”。

限竞房为何问题频发并成为业主维权的重灾区?

　　根据贝壳研究院在2020年12月25日发布的数据，近年来限竞房已占北京新房供应的六成以上，大兴、丰台、房山、昌平四个区是供应的重点。供大于求的局面使得限竞房项目同质化严重，而加之其位置通常较偏僻等劣势，此类项目往往去化情况不佳，盈利也更加困难。

(图源来自贝壳研究院)

　　中原地产研究中心在2020年发布报告称，2017年以来，北京合计入市的限竞房地块共有103宗，这103宗土地拿地的成本价(经营部分)与房价差，最低的只有6300元/平方米，最高的在3万元/平方米以上，超过2万元/平方米的地块只有38宗，算上建安、营销、财务、税费等成本，多数项目都处于亏损状态。

　　以禧瑞天著为例，该项目用地为大兴经济技术开发区路东区G2街区G2R1地块，在2017年8月8日土地竞拍中，远洋首创联合体力压国瑞金地联合体、首开保利联合体及华润、碧桂园、万科、中海多家房企，以71.65亿元竞得该地块，楼面价为39372元/平方米，成交溢价率达49.9%。根据限竞房政策规定，该块地商品住房销售均价不超过52695元/平方米，最高销售单价不得超过55330元每平方米。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦表示，“限竞房本身就条件苛刻，其土地价格与销售价格均被封死，房企利润空间被压缩。为了保证利润，房企很可能会采取减配、降价、延期交付等手段。”

　　多位房产行业内人士分析，限竞房属于房产改革的1.0时代，单纯的“限地价、竞房价”将会根据市场变化作出相应调整。2021年实施集中供地以来，土地竞拍规则中加入了房屋销售价格引导机制、竞高标准建设方案、竞政府持有产权份额等，标志着北京房地产行业调控正朝着精细化管理的方向深入。

　　品质家园将会持续关注禧瑞天著项目维权的后续发展。

　　作者：笑小沫

　　编辑：小凯

　　校对：欧阳楠宫