近日，据市场资讯机构《REDD》消息，知情人士称国内监管机构本月启动了对融创中国(01918.HK)土地购买的排查，自1月以来融创大举收购土地，引起了央行和国土资源部的关注。
据悉，央行要求金融机构提供融创5月份购地的信息，包括逐层穿透说明购地资金来源、相关银行账户信息、支付凭证等。对此，融创书面回应称，央行并没有单独对融创进行针对性排查。
(来源：融创中国官网)
自从监管部门下发“三道红线”的规定以来，央行对于踩红线的开发商尤为关注。央行要求这些开发商每个月上报公司财务状况，包括购地资金来源情况和后续购地缴款资金安排、债务规模、发债融资等，以此掌握这类开发商的财务情况。
刚刚由“红”变“黄”的融创中国，2021年因频繁拿地再次陷入舆论风波，成为市场焦点。
据中国指数研究院数据统计，今年1月至今，融创总计拿地83宗，总成交金额达1226.92亿元。其中，融创在一线城市总成交金额377.93亿元，拿地十宗。二线城市总计拿地56宗，总成交金额622.85亿元。三四线城市中，拿地宗数也达到了17宗，总成交金额226.14亿元。
在本轮拿地过程中，融创凭借高溢价率接连拿下地王。从城市等级来看，据中国指数研究院，2021年1月1日-6月17日，融创在一级城市的平均溢价率为8.98%，在二线城市的平均溢价率为18.96%，在三四城市的溢价率为57.39%，三四线城市的平均溢价率远远高于一二线城市。
(数据来源：中国指数研究院)
高溢价拿地的融创也吸引了政府的注意。2月20日，融创和厦门建发以64.52亿元拍下上海普陀区地块，溢价率高达36.15%。24日下午，融创被普陀区区政府约谈，普陀区区政府表明：“房子是用来住的，不是用来炒的。”
值得关注的是融创的负债情况并不乐观。截至2020年末，融创中国负债总额9305亿元，同比增加约9.9%，资产负债率约为83.9%。此外，融创非受限资金为647.75亿元，而短期借款高达916.07亿元，非受限资金不足以覆盖现有短期债务。
同时，在融资环境日趋紧张的当下，融创的借贷成本在升高。2020年报显示，融创2020年新增有息负债加权平均成本同比下降2.1百分点，平均借贷成本未超7%。而今年4月6日，据融创于深交所公布的一笔发债情况显示，4月1日～2日，融创面向专业投资者公开发行2021年公司债券(第二期)，最终发行规模20亿元，票面利率7.00%，债券为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。债券利率较2020年平均水平有所走高。
为了给土拍一线供应“粮草”，融创一方面大手笔融资，另一方面也在狠抓项目销售业绩。6月6日晚间，融创发布公告称，2021年5月集团实现合同销售金额约708.1亿元，同比增长57%。截止2021年5月底，累计实现合同销售金额约2418.2亿，同比增长 72%，累计合同销售面积约 1664万平方米，合同销售均价约14530元/平方米。
多位业内人士表示，三道红线、双限双竞背景下，房企的利润空间被严重压缩。然而，融创为何如此激进大手笔抢地?
对此，孙宏斌在5月27日融创中国股东大会上表示，虽然很多城市的利润空间有限，但融创可以在6至7个月里实现从拿地到开盘销售，周转率很高。融创中国执行董事、西南区域公司总裁商羽也表示，通过项目管控、高周转，全年毛利率可以做到28-30%。
尽管融创管理层一片乐观，其大举拿地的动作实际上引发了监管层的关注和担忧。知情人士表示，“融创管理层已就土地购买速度向监管机构提供了合理的解释，并承诺满足监管的审查要求。此外，融创计划今年剩余时间内放缓购地，并继续寻找价格合理的优质资产。”
作者：徐三水
编辑：小凯
校对：欧阳楠宫
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