5月40城新房成交面积创2017年以来同期新高

　　易居房地产研究院6月3日发布《2021年5月全国40城新建商品住宅成交报告》。该报告核心观点如下，5月40城新房成交面积环比小幅增长2%，同比增长11%，创2017年以来同期新高。5月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长2%，同比增长11%，创2017年以来同期新高。1-5月，40城成交面积同比增长57%，增速较1-4月回落21个百分点，3月以来增速持续回落。1-5月京广深成交同比增长超1倍，南宁郑州等中西部二线城市成交偏弱。从今年1-5月的新房成交面积来看，北京广州深圳同比增长均超1倍，上海同比增长78%，一线城市是三类城市中成交同比增速最高的。南宁和郑州1-5月新房成交面积同比小幅下降。南宁今年新房销售比较低迷，主要是前两年楼市比较火热，目前处于降温周期。郑州今年1-5月新房供应相比去年同期有所下降，部分区域楼市销售情况也不是很好，导致了成交量同比下降。此外，长沙、长春等城市今年1-5月的成交量同比增速也较低，说明今年的行情主要是东部城市楼市表现较好，中西部和东北的部分二线省会城市楼市成交较为低迷。

　　易居研究院研究员沈昕表示，深圳地方金融监管局6月2日发布公告称，该局近期对5家小贷公司以及9家从事赎楼担保业务的担保公司进行了监管约谈，要求机构严查信贷资金违规流入房地产情况。说明监管层对资金违规流入房地产领域还是持严格管控的态度。展望未来，6月份是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，预计房企会积极推盘，但在调控层层加码、多地房贷收紧利率上升、严查违规资金进入楼市的情况下，市场预期将转淡，未来几个月新房成交将趋于平稳。

该报告主要有以下内容：

　　5月40城成交面积环比小幅增长2%，同比增长11%

　　2021年5月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅增长2%，同比增长11%，创2017年以来同期新高。

　　由于单月数据可能存在异动现象，这里结合近6月移动平均数据来进行分析，5月的移动平均同比增速为46.4%，增速小幅回落。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始震荡下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始上行，2018年12月开始震荡下行。2020年一季度受疫情影响，曲线下行幅度有所扩大，二季度商品房销售逐渐恢复正常，曲线于5月份开始震荡上行。

　　受去年同期的低基数影响，2021年一季度曲线加速上行，4月曲线继续上行，5月曲线调头向下。考虑到去年6月份后成交基数上升，预计该曲线还将继续下行。

　　2021年1-5月40城成交面积同比增长57%，增速持续回落

　　2021年1-5月，40城成交面积同比增长57%，增速较1-4月回落21个百分点，3月以来增速持续回落。

　　从本轮行情的历史走势来看，2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。

　　2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多。2019年1月，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，2月持平，3月上行，此后一直在0轴附近小幅震荡。

　　2020年1月，受春节与2019年错位影响，成交面积同比下降近两成。2月受新冠肺炎疫情影响，全国大部分城市售楼处关闭，销售受到极大影响，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水。3月份以来随着销售逐步恢复正常，40城累计成交面积同比降幅持续收窄，年末降幅已接近0.

　　2021年年初，受去年同期低基数影响，40城累计成交面积同比增速曲线大幅上行，3月以来增速持续回落。

　　对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城曲线波动更大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计1-5月全国住宅成交累计同比增速也将继续回落。

　　分城市类别来看，2021年1-5月，一线城市累计同比增长106%，二线城市累计同比增长56%;三四线城市累计同比增长47%。

　　一线城市在经历2017年和2018年的楼市低迷期后，2019年1月年初累计成交面积同比开始转为正增长，上半年增速逐渐提高，下半年则逐渐回落。受春节因素和疫情影响，2020年前两月一线城市累计同比曲线大幅跳水，3月继续小幅下行,4月后降幅持续收窄，9月由降转增，此后增速持续提高。2021年1-2月，由于去年同期的低基数，累计同比曲线大幅上升，3月以来增速持续下行，一线城市是三类城市中增速最高的。

　　二线城市累计同比曲线在2016年10月出现下行，2017年进入负区间，2018年上半年降幅有所收窄，下半年重回正增长，2019年前两个月同比大幅下降，3月后同比降幅收窄，下半年重新进入正增长。受春节因素和疫情影响，2020年前两月二线城市累计同比曲线大幅跳水，3月后降幅持续收窄。2021年1-2月，由于去年同期的低基数，累计同比曲线大幅上升，3月以来增速持续下行。

　　三四线城市累计同比曲线在2016年11月出现下行，2017年进入负区间，2018年重回正区间，且同比增速逐渐扩大，2019年前两个月同比大幅下降，3月以来同比降幅有所收窄。受春节因素和疫情影响，2020年三四线城市累计同比曲线大幅跳水,3月以来降幅持续收窄，11月由降转增，全年小幅增长。2021年前两月，由于去年同期的低基数，累计同比曲线大幅上升，3月以来增速持续下行，1-5月三四线城市是三类城市中增速最低的。

　　40城1-5月新房成交量同比增速排名：珠海增速最高，韶关降幅最大

　　具体城市来看，2021年1-5月，珠海、厦门、武汉、北京的成交量同比增速最高。珠海今年新房成交火热，尤其是主城区，呈明显的供不应求状态，而其去年同期基数较低，1-5月成交增速是40城中最高的。厦门楼市今年以来供应增长明显，岛内和岛外核心区多个项目集中备案，楼市成交火热。武汉增速较高则主要是去年同期受疫情影响基数太低。自去年二季度以来，一线城市新房成交持续火热，今年1-5月北京广州深圳同比增长均超1倍，上海同比增长78%。

　　1-5月新房成交量同比下降的城市有韶关、南宁、郑州3个城市。其中韶关同比降幅最大，主要是去年同期韶关新房成交基数较高，韶关属于广东较为不发达区域，去年下半年以来楼市成交比较低迷。南宁今年新房销售比较低迷，主要是前两年楼市比较火热，目前处于降温周期。郑州今年1-5月新房供应相比去年同期有所下降，部分区域楼市销售情况也不是很好，导致了成交量同比下降。此外，长沙、长春等城市今年1-5月的成交量同比增速也较低，说明今年的行情主要是东部城市楼市表现较好，中西部和东北的部分二线省会城市楼市成交较为低迷。

　　其他主要城市1-5月的新房成交量来看，二线主要城市中，杭州、南京、重庆的同比增速较高，西安、宁波等城市同比增速较低。

　　预计未来几个月市场预期将转淡，成交将趋于平稳

　　2021年5月，40城新建商品住宅成交面积环比小幅增长2%，同比增长11%。1-5月，40城新建商品住宅成交面积同比增长57%，3月以来同比增速持续回落。从城市来看，今年1-5月一线城市成交量同比增速最高，其中北京广州深圳同比增长均超1倍。中西部及东北的部分二线城市比如南宁、郑州、长沙和长春等成交偏弱。

　　从政策面来看，4月末中央政治局会议召开，首次提出防止以学区房等名义炒作房价，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，明确宏观政策不急转弯，积极的财政政策要落实落细、稳健的货币政策要保持流动性合理充裕。5月以来，湖州、宁波、绍兴、上海、南京等城市加强了调控措施。近日，银保监会统信部副主任刘忠瑞在新闻发布会上表示，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的，将进一步采取更加严厉的监管措施。深圳地方金融监管局6月2日发布公告称，该局近期对5家小贷公司以及9家从事赎楼担保业务的担保公司进行了监管约谈，要求机构严查信贷资金违规流入房地产情况。说明监管层对资金违规流入房地产领域还是持严格管控的态度。

　　展望未来，6月份是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，预计房企会积极推盘，但在调控层层加码及多地房贷收紧、利率持续上升的情况下，市场预期将转淡，未来几个月新房成交将趋于平稳。

附注：40个典型城市分别为：

　　4个一线城市：北京、上海、广州、深圳。

　　18个二线城市：苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、西安、兰州、厦门、合肥、宁波;

　　18个三四线城市：扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、洛阳、泉州、淮安、金华、佛山、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山、徐州。