楼市松绑“双限”，更多城市“等风来”

6月25日，扬州宣布解除楼市限购、限售，施行期为一年，此举被业内认为具有信号意义。

一则，改善性需求已经成为热点城市的主导需求，以促进改善性住房需求为发力点，精准优化调控措施，不失为一种有效路径。

再则，在楼市修复期，对楼市上升期所制定的不合理限制性政策进行调整，取消限购、限售、限价等“紧箍咒”，切实支持刚性和改善性住房需求释放，有助于推动市场信心的恢复，未来或有城市加入放松“双限”的队列。

据中指研究院提供给21世纪经济报道记者的统计数据，今年以来，福清、常州、宁德、荥阳等地相继取消了限售或限购，另有包括杭州、南京、厦门、青岛、惠州、徐州、常州、成都等17个城市对限购、限售条件进行了优化，一定程度上降低了限制力度。

不过，一线及强二线等热点城市仍未对楼市限制性政策进行有效松绑，即便市场对取消限制性政策、调整二套房首付及利率、调整普宅认定标准的呼声越来越高。

本轮房地产市场深度调整周期时间之长、力度之巨均前所未有，在这期间，虽然各级政府部门不断出台稳楼市政策，但市场始终未能进入持续回温通道。

在这样的背景下，行业对一揽子、明确清晰的提振政策，愈发期待。

取消“双限”，撬动需求

6月25日，扬州发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），其中明确，在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。

“无论是出售房屋还是认购第二套住房，约束已经全部解除。” 易居研究院研究总监严跃进表示，扬州成为近期对限购和限售进行双解除的城市，信号意义很强。

自2017年房地产调控从严以来，各地因城施策，不同程度地实行了限购、限售、限价等政策，彼时有效抑制了房价过快上涨的趋势。但随着楼市进入新的调整周期，销售冷淡、复苏遇阻、信心下滑，对限制性政策进行调整，也在情理之中。

以扬州为例，今年2月份，扬州已经开始陆续对限制性政策进行优化，当时针对名下只有1套房的户籍家庭取消了房屋限售规定，本次则是不再追溯拥有房屋套数，基本放开“双限”。

进一步松绑的背景在于，扬州楼市近期成交下行，需要释放改善性住房需求，拉动居住消费，助力市场平稳修复。

根据中指数据，今年5月，扬州商品住宅成交面积13.5万平方米，环比下降24%。

扬州一位房产中介告诉21世纪经济报道记者，近两个月，扬州房地产市场活跃度逐步回落，成交缩水，买家开始进入观望状态，成交周期拉长，无论是买家还是卖家，对市场的信心都不足。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，在市场情绪低迷的情况下，扬州放开“双限”，在带动二手房流动性提升的同时，将进一步释放利好，有利于促进刚性和改善性住房需求入市。

严跃进认同了这种观点，表示，改善性住房需求的提振非常重要，各地对于换房需求的支持，尤其是在“卖一买一”方面解除约束，能够带动住房交易的活跃。

“取消‘双限’是撬动扬州当前市场需求的有力举措，尤其是市场基础面尚未完全好转，促进改善性需求释放仍是当前重要的发力点。” 诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪也认为，本次新政是扬州今年内第三次释放政策松绑信号，延续与优化双管齐下是本次政策的主旋律，预计随着多项宽松政策的叠加效果逐渐显现，楼市有望加快恢复。

除放开限购限售外，扬州本次政策还涉及提高公积金贷款额度、支持提取公积金付首付、发放购房补贴等需求端政策。

供给端政策主要集中在优化地块规划管理要求以及缓解企业资金压力方面，有助于一定程度提高土地市场活跃度。

“多项举措叠加有利于一定程度上缓解购房者观望情绪，促进购房需求释放，但带动效果仍有待于市场验证。”陈文静补充说，市场企稳仍受到多个因素的影响和制约，一是我国宏观经济面临着较大压力，居民收入预期没有出现明显好转；二是房价仍未回归上升通道；除此之外，购房者对期房烂尾的担心仍在，当前个别房企偿债压力较大、部分城投风险上升，也对市场预期形成扰动，市场中长期的修复仍依赖于上述多个影响因素的修复和好转。

期待一揽子提振措施

当前全国房地产市场调整压力较大，各地因城施策下，更多城市正在等待放开限制性政策，力促市场企稳恢复。

今年以来，房地产销售在一季度阶段性恢复后，二季度再次转弱，4-5月百城新房销售面积环比连续下降，在近五年中仅高于去年同期；土地市场整体延续低迷态势，房企投资信心仍不足，甚至对经济增长产生了一定的拖累。

国家统计局数据显示，2023年1-5月商品房销售面积同比下降0.9%，降幅在连续三个月收窄后再度扩大，5月单月同比下降3.0%；同期，房地产开发投资同比下降7.2%，房企到位资金同比降幅扩大至6.6%。

进入6月，楼市仍未有起色。多家上市房企人士告诉21世纪经济报道记者，6月份市场销售数据继续冷淡，接下来的传统淡季，也无法期待会有明显转暖。他们共同期待着，“除非有大力度的组合政策提振市场信心。”

6月16日召开的国务院常务会议，围绕加大宏观政策调控力度、着力扩大有效需求、做强做优实体经济、防范化解重点领域风险等四个方面，研究提出了一批政策措施。6月20日，央行将5年期以上LPR下调了10个基点，房贷利率随之得以降低。市场预期里，此次降息意味着提振经济的序幕已经开启，对房地产的提振无疑是其中的应有之义。

2022年以来，房地产需求端政策已经在陆续优化，截至目前，三四线城市已基本取消限制性政策，但强二线城市和一线城市目前仍较为严格。

业内人士分析，此次扬州双松绑动作，进一步体现了住房市场提振的导向，尤其是核心城市在上一轮市场周期里遗留下来的楼市限制性政策，对购房者入市尤其是改善性住房群体入市产生了羁绊，呼吁大力废除此类管控政策。

中指研究院即指出，在稳经济的关键时刻，亟需中央监管部门和地方政府纠偏核心城市不合理的限制性政策，服务人口政策大局的同时，切实支持刚性和改善性住房需求释放，向市场传递信心。

从政策空间来看，北京、上海的普宅认定标准仍有待进一步放松，可以选择降低非普宅的首付比例和税费，降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。限贷政策、限购政策亦有较大优化空间。如按照一区一策原则，继续优化限购条件、取消认房又认贷政策等，同时结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持。

“短期若有更多、更大力度的政策出台，市场预期或进一步好转和修复，多个政策叠加有望带动房地产市场逐渐企稳，下半年市场或温和修复。若政策出台较慢或政策力度较小，购房者置业信心或难有改善，房地产市场调整态势预计仍将延续一段时间。”陈文静说。