当前最跌宕的经济大戏，发生在房地产。
一方面，从“支持房地产一揽子政策”到“一线城市房地产限购应适时优化调整”等吹风不断；一方面，全国新房和二手房成交量依然跌跌不休。
对待房地产，学者们就“需不需要救”争论不断、投资人对趋势犹豫不觉、老百姓对后市迷茫不已。这时候，我们更需要真正了解中国房地产的专家给出理性分析。
为此，凤凰网《问渠人物》栏目特邀中国房地产理论研究届的泰斗，全国房地产商会联盟主席、中国房地产业协会前副会长兼秘书长顾云昌先生参与采访交流。
顾云昌是1998年国家房改方案起草小组的主要执笔人之一，亲自参与中国商品房制度的设计，并见证中国楼市的诞生和发展。
出品|凤凰网问渠人物 监制|周翔宇
采访|王婷婷 摄影|陈文莉 剪辑|梁成 视觉|李悦
「论楼市」
地产不是夜壶，但要注意它变“态”了
凤凰网：吴晓波认为，只有救楼市才能救内需；马光远则认为救房地产是一个伪问题，它不需要救只需要松绑。您认为该不该救楼市？当下的中国房地产需要什么？
顾云昌：“房地产变‘态’了，救无用、需纠偏、等恢复”
吴晓波和马光远的基本观点是一样的，只是提法不同，观点也没什么错。
中国楼市当前的情景，不仅是政策造成，更多是由于市场状态发生了变化，市场已经新进入新的周期，简单来说就是房地产变“态”了。
变“态”的市场不是救的问题，是要让它恢复市场的自身能力。这时候需要的是“政策纠偏”。
因为此前的政策出了偏差，比如三条红线力度过猛，现在就在调整。当前来看，“三箭齐发”的力度还不够，信贷方面的松动程度，还无法引起老百姓的积极性。这些问题都还需要调整，整体方向是政策纠偏、激发活力。
凤凰网：中国楼市接下来如何发展？
顾云昌：“房地产不是夜壶，三方面内需庞大”
中国房地产需求还有很大。
中国房地产市场相当于美国50年代的市场，美国房地产市场到现在还在发展，美国房地产对国民经济的贡献率13%，日本12%，英国、法国也在11%-13%。中国房地产贡献率约在6%。当然中国的统计口径不同，英美日法把存量房出租也统计入内了，但不影响证明一个事实——房地产依然是各国的支柱产业。
第二方面，英国法国的人均住房平方米约45平-50平米，中国的人均住房面积远低于此，而且我们用的是建筑面积，国外用的是套内面积。这方面中国住房消费仍有空间。
第三方面，中国城市化还没有结束，还有很多进城人口的安居需求存在，中国城镇化率相较欧美也还有待进一步提升，所以有后劲。
基于三个关键点，可以明确房地产不是夜壶，并非用一下子就用不着了。相反，我们要擅用和善用房地产，根据市场分化因城施策，激活房地产价值。
凤凰网：如何复苏楼市？
顾云昌：“楼市冰火两重天，只能因城施策”
中国楼市现在整体是“冰火两重天”，但很难具体说清中国楼市到底是怎样，因为中国楼市的特殊之处在于区域性太强——有的地方很热、有的地方卖不掉。
所以地方政府要根据自己地区不同的供求关系，来进行政策调节，因城施策是基础。
首先像近期上海的豪宅还得抢，这种一线核心城市，因为限价的存在，新房和二手房有巨大倒挂，要调整市场就需要充分供应，取消不合理的限购、限价、限贷，满足老百姓的需求。
反过来，现在三四线城市很多地方房子卖不掉。这种供过于求的地方，就需要控制土地供地，加强销售。
「论消费」
地产已不是最好投资，修复信心别太急
凤凰网：怎么提振老百姓的住房消费信心？
顾云昌：“大家买涨不买跌，修复信心不能太急”
住房消费信心不只是房地产市场本身的问题。中国楼市有一个很大的特点是买涨不买跌。
这个阶段总体上房地产价格还在降，很多人不急于卖房，同时受到就业、经济发展、收入等因素的密切影响，所以修复老百姓买房信心还有一个过程，不能太着急。
但政府也不能无处作为，最近公务员带头买房卖房、提倡建设保障房、给予人才补贴等都是积极政策。市场需求是客观存在的，修复预期是关键。
凤凰网：房地产还有投资价值吗？
顾云昌：“房地产投资性客观存在，但已不是最好的投资了”
现在房地产已经不是最好的投资，但它仍有投资性，要明确这个道理。
房地产有两种属性，一个是消费属性，一个是投资性。
避免不了有些人把房子当作投资品，尤其在房价上涨的时候。比如20年前在上海买一套房，到如今投资回报率是高于当时买股票的。所以客观上无法避免房地产的投资性，这和我们的投资渠道有关。
中国的房子再过10年再涨10倍是不可能的。但从世界经验看，保值增值是可以做到的。
比如在上海这种一线城市买房，租售比相对还是有吸引力的，转手溢价也还有空间。从这个角度，房子是有投资价值的。但投资不等于投机，要区别看待。
并且就投资性而言，比如在普通四五线城市买房，租售比和交易溢价都相对有限，投资价值也会受影响。
「论行业」
经济“大高个”要去泡沫、治根本
凤凰网：房地产拖累中国经济了吗？
顾云昌：“地产是中国经济的‘大高个’，要正视并恢复角色”
房地产是中国经济结构中的一个“大高个”，房地产和相关产业占据GDP比例达到17%-18%，在中国经济中的比重很高。
而且房地产不止是支柱产业，也是民生经济的重要部分，它涉及就业、老百姓财产、土地财政等社会很多方面，影响很大。
现在的房地产市场不平稳，因为2022年房地产销售面积同比下降了24%以上，降到了13.58万亿平方米，商品房销售额更同比下降了超26%，悬崖式的下降不利于国民经济发展。
我们看到2022年中国经济增速只有3%。在这样的市场，需要充分正视房地产的经济角色，应该采取强有力的举措，恢复和充分发挥房地产在经济发展中的作用。
凤凰网：中国房地产有何关键疑难杂症？
顾云昌：“房价泡沫不好玩，库存泡沫不好办”
中国楼市经过1998年的住房制度改革后，从福利房进入商品房时代，房地产开始了20年的高速发展，市场发生了重大变化。
市场就是供求关系的总和，即供求总量、供求结构、价格。前期中国楼市处于严重供不应求的关系中，这也是为何2003年-2004年提出“7090”政策，鼓励小户型的建设，增加房屋套数。2017年-2018年中国楼市供求开始平衡。
现在中国居民套户比基本是1:1.09，一户人家接近1.1套房，整体来说已经供大于求。所以2017-2022年楼市基本都处于调控中，政策重点是防范房价泡沫，一直是在控制楼市。
房价泡沫不好玩，因为害怕崩盘，控制市场也是对的。
但中国楼市还有一个泡沫——库存泡沫。库存泡沫也不好办，因为没人买，但地方政府、老业主又都不愿意降价。
因为大家一辈子赚的钱都在房子里面，中国居民70%的资产财富都在房子，而且美国老百姓70%的财产在金融资产，30%在房地产。
所以“房价保卫战”之下，去库存泡沫是有难度的。这些问题在过去是不存在的，当市场饱和、行情变化便不得不面临新的命题，等待市场恢复来消化一些问题。
凤凰网：如何从根本上让房地产健康发展？
顾云昌：“房地产短看政策长看制度，找到最适配的中国制度”
促使房地产市场健康发展有两个着力点，一个是政策，一个是制度。
调控政策一般都是管两年、三年，甚至几个月的短期政策，包括金融政策、税收政策、土地供应政策等。
制度则是长期的管治规划，比如房地产制度、住房制度，目前我们对制度想得还不多，也有漏洞需要修补。
住房制度改革是中国房地产发展的关键，深化改革则是未来长期发展的方向。例如围绕城镇化的改革，就蕴含巨大的能量。
中国仍处在农村人口进城的阶段，处于完善城市发展的最后阶段，城市化走上了“都市圈、城市群”的新战略，此时各地政府和企业都要懂得抓住机遇，要重视“地跟人走”，不能再像过去那样在中小城市到处开发。
整个国家发展要抓住现在和未来的发展趋势，来调控好政策、做好制度建设。
中国的房地产制度建设，曾经借鉴过很多国外经验。我在研究住房制度改革时，去新加坡、美国、英国和一些欧洲国家考察它们的政策制度，都有好的地方。
比如新加坡，利用住房制度改革振兴了经济、解决了就业问题和人口问题，是不错的制度。他们的公屋制度，以收入为核心，对不同等级收入划分很清楚。
但新加坡是一个城市国家，一个国家就是一座城市，也没有城市化一说。而中国超过660个城市，所以可以借鉴国外经验但不能复制、不能一概而论。
一个国家的经济体系、文化决定了不同的体制，我认为最适合我国房地产发展的，依然会是中国模式。
「论房企」
跳下去就上不来了 三降三升求生存
凤凰网：如何看待暴雷危机，房企还有多少发展空间？
顾云昌：“房企要三降三升，在新陈代谢中活下去”
客观来讲，每个行业都有新陈代谢，好的企业要承担、差的企业要衰退。
不过2008年金融危机之下，一些企业看起来快不行了，但是闭着眼睛忍一忍，睁开眼睛又活过来了。现在却不一样，有的企业“跳下去”就上不来了。
实际上，很多房企总资产几百亿、上千亿。因为短债特别是外债无法兑付，虽然外债可能就几百万，但因为短期流动性风险引爆了信誉风险，最终演变成为了企业经营风险。这已经成为房地产的一段沉痛的记忆。
但危机带来启示、危机往往蕴藏生机。
经过这一轮深刻的调整，拿地就能赚钱的阶段已经过去了，高周转、高杠杆、高速度的逻辑已经改变了。现在基本上只有优秀的上市民企，少数央企国企还活得不错。
房企想活下去、活得好，建议是“三降”“三升”。
第一降是降负债率。以前房企平均负债率可以达到70%以上，现在不少房企负债率还在30%-40%，但一些优秀房企负债率在20%以下甚至是个位数。所以降负债还有很大空间。
第二降是降土地储备。以前房企为什么借那么多钱？买地啊。地价可以占据楼盘开发成本的65%~75%。当然以前房企坚信地价会涨、房价会涨。但现在情形明显已经变了。
第三降是降跨界发展。比如恒大，2万亿资产卖水、卖粮、卖车，规模和债务越拉越大,经营不精通最终是走不长的。
第一升则是提升融资能力。房地产和资金融合在一起，比如在美国管房地产市场的是美联储，在中国开发商的融资能力，也始终是一项非常重要的能力。
第二升是提升经营能力。以后会更强调买生活，而不只是买房子。所以如何经营社区、如何服务居民、如何创造生活品质等等，开发会涉及越来越多社会管理层面的东西。
「论土地财政」
中国发展的秘诀、地产的黑锅
凤凰网：土地财政是祸还是福，地方城投债危机有多少地产的锅？
顾云昌：“土地财政是中国经济发展的秘诀，锅有石子但也烧出锅香米饭”
现在大家讲土地财政，都是贬义的。其实土地财政，可以说是中国经济发展的秘诀。
中国财政分税制度以后，地方政府事权足够、财权不够。土地制度改革后地方政府发现还掌握着土地资源，可以成为地方发展的重要财政来源。
有土地财政，才有今天的中国房地产，才有地方财政，才有地方政府之间的竞争。
很多城市也是通过土地财政，用好钱、更好投资，才实现了意料之外的发展。
所以可以说，如果没有土地财政，中国不会有这么大的经济发展。
但是发展到今天，市场饱和了，土地财政无法再持续，很不少地方也开始向中央求救，寻找新的渠道不容忽视。
新渠道有一些，比如房地产税，这一方面能遏制分配不均，一方面也控制地方财政资产的差距性收益。但房地产税设计难度很大，什么时候出台、如何出台、税务政策法律怎么设计等都有许多问题。
如今地方城投债暴雷危机，的确一定程度上有土地财政作用减弱的影响，但并不能简单说是土地财政的祸，也不能武断认为是房地产的“锅”。
房地产这口锅，烧出过香米饭，但也有石子没淘干净。房地产和土地财政都是危害和贡献并存，要客观看待这个问题，要看到它的积极意义，也要看到问题、思考改进。
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