5月31日晚间,港交所披露,石榴投资集团有限公司正式提交招股书,成为2021年内首家冲击上市的房企。
(图片来源:品质家园)
品质家园了解到,石榴集团的前身K2地产成立于2008年,于2016年10月更名为“石榴集团”,是一家总部位于北京的区域性地产开发企业,目前营运区域包括包括京津冀城市群、长江三角洲地区、大湾区及成渝经济圈。石榴集团在2020年克而瑞中国房地产企业操盘TOP榜单上,操盘金额450.3亿,位列69名,操盘面积272.2万平方米,位列67名,从其开发体量和销售金额来看,属于中小型房企。
(石榴集团土地储备明细。图片来源:石榴集团招股书)
从土地储备来看,石榴集团布局涉及京津冀、长三角、大湾区、成渝经济圈及其他地区,但在实际的结构占比上,京津冀城市群总土储约410万平方米,占比达到了44.6%,其中河北省以26.0%的土储占比成为石榴集团名副其实的大本营。其次,长三角地区总土储面积约401万平方米,占比也达到了43.6%。而大湾区与成渝经济圈的占比较少,分别为2.4%、1.4%。
近年来,严厉的调控让环京房地产市场陷入低谷,作为集团第一重仓的河北或将影响未来业绩表现。对此,贝壳研究院高级分析师潘浩指出:“2021年河北受到政策影响,市场较为低迷。因此,石榴集团布局丰富,而土储结构上存在一定的市场压力。”
除了土储结构问题,石榴集团还面临盈利水平下降,这也是行业普遍特征。据了解,石榴集团2018、2019、2020年营业收入分别为99.37亿元、80.31亿元、122.65亿元,毛利润分别为33.19亿元、26.89亿元、28.1亿元,对应净利润分别为15.84亿元、7.18亿元、11.31亿元,对应毛利率为33.40%、33.48%、22.91%。
对于2020年毛利率明显下滑,石榴集团称主要是拿地成本高企。事实上,为了应对环京楼市的冰冻期,石榴集团走出京津冀都市圈,不断重仓长三角,从2018年至今,已累计投入近百亿元在长三角“跑马圈地”,拿地策略非常激进。
据公开数据显示,2020年2月24日,首进温州市场,以上限价格4.27亿元+3000平方米保障房配建,拿下温州瑞安市塘下镇地块,溢价率29.77%。4月3日,以29.75亿元竞得南京栖霞区经济技术开发区宅地,溢价率36.78%;4月30日,以18.74亿元竞得南通市崇川区R20002地块,溢价率17.66%;6月1日,以上限价格5.8亿元竞得温州瑞安市商住地,溢价率26.6%。
从京津冀转战长三角的过程中,激进拿地的石榴集团,也背负上沉重的债务包袱。招股书显示,截至2020年底,石榴集团总资产约653亿,总负债约524亿,资产负债率达80.2%。另外,作为中小型房企的石榴集团融资成本较高。招股书显示,2021年3月31日签订了一份总金额为8000万元、利率为9%的银行贷款,同时签订了3份13.3亿元的融资协议,年利率在7.1%至11.5%之间。
潘浩指出:“对于石榴集团而言,成功上市走上资本之路是当前其发展突破的较好路径,但上市同时也会要求披露更多企业信息,为其债务结构和运营业绩带来考验。”#品质家园#
作者:海婕
编辑:小凯
校对:欧阳楠宫