公募REITs扩募再迎实质性进展 “首发+扩募”并进推动常态化发行

受访专家和机构表示，扩募完成后，有利于相关基金提升所持有基础设施资产的区域多样性及分散度，预计能够促进基础设施资产持续稳定运营、实现资产增值。同时，“首发+扩募”双轮驱动的发展格局逐渐形成，将进一步推动公募REITs常态化发行。

促进资产持续稳定运营

根据相关公告，基金持有人大会详细披露了扩募方案，包括扩募发售方式、发售对象及配售安排、发售价格和定价方式、募集资金用途等情况。

具体来看，博时蛇口产园REIT、中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT、华安张江光大REIT本次扩募均为向特定对象发售（定向扩募）。其中，博时蛇口产园REIT本次扩募拟发售金额不超过13.478亿元（含本数，下同），拟发售份额上限为5.768亿份（含本数，下同）；中金普洛斯REIT本次扩募拟发售金额不高于18.53亿元且不低于18.21亿元，拟发售份额上限为4.58亿份；红土创新盐田港REIT本次扩募拟发售金额不超过4.148亿元，拟发售份额上限为1.6亿份；华安张江光大REIT本次扩募拟发售金额上限为16.40亿元，拟发售份额上限为4.85亿份。

对于投资者较关心的扩募发售价格，4家基金管理人公告均显示，本次定向扩募发售价格将通过竞价方式确定，发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日基础设施基金交易均价的90%。

根据相关公告，博时蛇口产园REIT扩募资金将用于认购招商蛇口博时产业园基础设施2期资产支持专项计划资产支持证券全部份额，进而最终用于新购入招商局光明科技园科技企业加速器二期项目；中金普洛斯REIT扩募募集资金在支付必要费用后全部用于新购入基础设施项目；华安张江光大REIT扩募的实际募集资金在扣除基础设施基金层面预留费用后，拟全部用于认购华安资产张润大厦资产支持专项计划全部资产支持证券，进而新购入基础设施项目（即张润大厦项目）；红土创新盐田港REIT扩募资金将用于认购深创投-盐田港仓储物流2号资产支持专项计划的全部资产支持证券，并最终投资于世纪物流园项目。

“本次扩募完成后，中金普洛斯REIT持有的仓储物流园区可租赁面积达到约116万平方米，有利于基金提升所持有基础设施资产的区域多样性及分散度，预计能够促进基础设施资产持续稳定运营并争取实现资产增值。”中金基金相关负责人在接受《证券日报》记者采访时分析称，仓储物流作为我国REITs市场的重要品类，顺应经济高质量发展大势，未来可期。

博时蛇口产园REIT基金经理刘玄对《证券日报》记者表示，博时蛇口产园REIT扩募后，较高的管理规模将有利于运营管理成本的管控、有助于持续优化管理机制和人员配置，从而提升基础设施项目的收益水平。此外，优质资产的不断注入，有助于提升相关基金的市场关注度，进而提高其在二级市场的流动性。

此外，根据公告，华安张江光大REIT的基金合同期限由20年延长到35年，延长后的基金合同期限为自2021年6月7日至2056年6月6日。

真正实践投资良性循环

随着《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》等一系列政策措施的出台，刘玄认为，“将进一步推动公募REITs审批的常态化。”

“目前，扩募是REITs最具特色的发展途径之一，也是REITs生命力的重要源泉，能够支撑REITs市场向深度、广度发展。”中金基金相关负责人表示，“十四五”规划和2035年远景目标纲要对资本市场改革发展提出了明确的要求和部署，其中一项重要部署就是“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”。REITs扩募真正实践了投资的良性循环，通过置入核心优质资产，有利于提高基金的投资分散性，促进基金长期稳健运营。同时，将进一步推动我国基础设施领域投融资机制创新，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。

谈及投资者应如何选择相关标的，中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时建议，从资产层面，可关注公募REITs底层资产营收能力和增长潜力，包括资产所处区位、出租率、租金水平、租户结构等；从基金层面，需评估拟扩募资产对于REITs现金分派率的拉动效果等。