商业运营：轻重结合，逆境中固本拓新

展望未来，随着商业不动产首次被纳入REITs（不动产投资信托基金）试点，给商业地产带来了更多想象空间。

头部企业商业板块营收整体保持增长态势

根据中指研究院发布的《2023年中国商业地产百强企业研究报告》显示，2022年，商办市场供需两端均走弱，商业地产百强企业经营性物业持有及运营面积增速明显放缓；另一方面，实体商业客流下降，商业项目营业额普遍下滑，商业地产企业收入承压，叠加央企、国企为商户减免租金，商业地产百强企业租金收入增速回落。不过，面对挑战，头部企业在逆境中固本拓新，夯实经营能力，稳定项目运营。

另据亿翰智库统计数据显示，2022年，持有物业运营收入TOP20房企中，共有65%的企业出现运营收入负增长。不过，剔除减租影响后，TOP20房企持有物业经营收入保持稳定或略有增长。

具体来看，2022年，华润置地投资物业（包括酒店经营）实现营业收入170.2亿元，同比下降2.4%。如剔除租金减免影响，营业收入为192.6亿元，同比增长10.5%；龙湖集团运营业务（含商业投资及长租公寓）实现不含税租金收入118.7亿元，同比增长14.1%，其中商场实现不含税租金收入约94.3亿元，同比增长15.6%；新城控股商业运营总收入首次超百亿，达到100.1亿元，同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。

同期，万科商业业务（含非并表项目）实现营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印力管理的商业项目实现营业收入54.8亿元，同比增长4.8%。而中海商业物业实现收入52.6亿元，同比增长1.8%。

新京报制图/许英剑

对于企业而言，毛利率是一个非常重要的指标，高毛利率可以诠释一家企业稳定且持续的盈利能力。据亿翰智库统计，2022年，中国金茂、龙湖集团、新城控股等企业，持有物业经营性业务毛利率均在65%以上。

其中，2022年，华润置地投资物业（包括酒店经营）的毛利率为65.6%，同比虽下降2.6个百分点，但相比华润置地综合毛利率26.2%，仍优势明显；新城控股物业出租及管理的毛利率为72.6%，而企业整体毛利率为20.03%；龙湖集团运营业务的毛利率为75.6%，同比提高0.9个百分点，而企业整体毛利率为21.2%；中国金茂商务租赁及零售商业运营的毛利率为84%，其整体毛利率为16%。

从毛利率角度分析，企业持有物业的毛利率仍处于高位。中指研究院研究副总监徐跃进指出，头部房企商业地产板块的盈利能力整体相对稳定。

商业板块的业绩贡献比重逐步提高

2022年，商业地产还呈现强者恒强的特点，其中，万达排在了首位。据亿翰智库统计，2022年，万达租金收入占TOP20房企持有物业运营收入的32%；TOP1-5房企占TOP20房企持有物业运营收入的62%；TOP1-10房企占TOP20房企持有物业运营收入的80%。

2022年，持有物业运营收入TOP20房企同比增长1.7%。其中，TOP10房企持有物业运营收入同比增长4.5%。对此，亿翰智库研究总监于小雨表示，前十强企业由于布局广泛，新开业项目保持稳定，且运营能力相对较强，所以收入增速能保持稳定。

除此之外，另一大特点是TOP20房企持有物业运营收入占总营业收入的比重出现明显提升。据亿翰智库统计，剔除不可比数据，TOP20房企持有物业运营收入占比从2021年的15.6%微增至2022年的15.7%；若不考虑万达商管（上市进程中）和红星美凯龙（主业非地产开发），TOP20房企持有物业运营收入占比从2021年的8.4%增至2022年的9.1%，收入占比提升明显。

对于持有物业的经营策略，于小雨分析称，企业更加注重新增持有物业的城市布局，收敛聚焦一线城市、核心二线城市及优质三线城市，提升重点城市的零售市场份额，推动市场地位及业绩贡献的稳步提升。企业还注重轻重结合，在当下市场环境中，相对于沉淀资金多与回报周期长的重资产模式，轻资产模式的优势凸显。此外，部分企业以现金流安全为限，主动加快资产盘活，调整资产结构，通过资产处置和融资为企业补充流动性。

58安居客研究院院长张波指出，2022年，商业地产的持续现金流对于房企自身平滑风险、稳定收益起到了一定作用，还带动了区域经济的提升，居住生活的改善，并加速了大型商业物业周边的住宅去化。

REITs给商业地产带来更多想象空间

今年以来，受益于疫情影响消减、促销费政策不断推出，我国消费市场持续复苏。同时，在政策层面，商业不动产首次被纳入REITs试点，给商业地产带来了更多的想象空间。

3月24日，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》。其中提出，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

对于万科在REITs方面的安排与进展，万科执行副总裁兼首席运营官刘肖在业绩会上表示，REITs坚定了万科开发与经营服务并重的选择，鼓舞了信心。虽然政策本身、万科的实践探索都在摸索阶段，但也更加坚定打造优良资产，做大蓄水。

大悦城则在其年报中指出，当前，行业正处于不断变革之中，头部房企在商业板块加大轻资产拓展力度，开发企业“轻重并举”已成为重要的发展模式。未来，伴随REITs试点范围扩容，将有望进一步盘活存量资产，促进高质量发展。

“随着REITs在商业地产领域不断推进，未来会有利于更多企业加大在城市群及都市圈的持续投入，推动房企向新发展模式平稳过渡，并实现高质量的有序发展。”张波说。

全联房地产商会商业地产工作委员会会长王永平表示，上述政策给商业地产一个正向指引，即位置好、建筑标准高并不意味着就是好商业，只有租金水平高、运营管理好，才是好商业。不过，REITs在商业地产领域目前还处在试点、摸索阶段。

亚太商业不动产学院院长朱凌波表示：“商业不动产首次被纳入REITs试点，对商业地产是个重大利好，REITs或成为商业地产未来一大主流融资渠道。疫情后有了REITs支持，商业地产必然会逐步恢复至以前的运营状态，并走向繁荣。”

新京报2023年5月8日产经周刊《年报里的房企 透视未来》。

新京报记者 张晓兰