文/姜子尘
每个城市都有一块位置绝佳的地块，这些地块往往能够带来客观的利润，项目也不愁卖，然而有些地块却成了烫手的山芋。
譬如保利在2016年4月份竞得的E1603号地块。
根据公开资料显示，保利以单价2030万/亩、总价19.44亿元，楼面价12180.12 元/㎡获得，当时的溢价率高达383.33%。
对此很多人对保利的这种做法颇为不解，毕竟溢价率确实太高，风险偏大。对此，坊间传言，也正是因为这一项目长期“搁浅”导致公司运营成本增加，最终影响公司的整体收益，以至于拖累公司导致亏损。
保利拿完地的第二年就被取名海上明悦，当年8月规划公示。不过由于市场以及合肥市规划的原因。该地块直到2020年7月，拿地50个月后才首开。然而，首开之后，却只推出了60套房源，但去化情况依然惨不忍睹，时至今日，拿地6年半，一期已经交付了依然还有很多房源在售。
根据公开资料显示，海上明悦地块呈三角形，南侧较宽，北侧非常狭窄，规划11栋15到23层小高层和高层，4栋7-11层洋房，平层和跃层均有，主力户型约102-123平。
据了解，该项目位于明皇路与龙岗路交口西北角，属于龙岗片区，周边基本以已交付小区、老小区和产业园及工厂为主。
楼盘的南边是文一瑞泰和园，东面是龙岗路，大货车较多，噪音明显，马路对面是产业园及工厂。
值得一提的是瑞泰和园目前二手房的价格12000左右。
楼盘的西边是文一云河湾，目前二手房的成交均价在精装修14000左右。在文一云河湾的南边，也就是保利海上明悦的西南角，有一个饲料厂。
楼盘的北面是铁路线，中间有一段绿化 隔开，目测一百米左右。
学校方面，楼盘西侧的文一云河湾和禹州郎溪上里均有配套幼儿园，中小学是郎溪路小学和五十五中东校，该地段学区不是特别好，只能说是中等。
至于商业配套，保利海上明悦自身有一定的沿街商业，因为目前部分楼栋交付，所以有少量商家已经开业，而附近的住宅小区也有较多的社区商业，可以满足日常生活所需，最近的大型商业万达广场大概2公里左右。
值得关注的是，保利海上明悦周边以住宅、产业园、铁路等为主，北侧就是铁路线、还有包公大道在建互通立交。整体上来讲，居住环境较为一般，且龙岗路大货车也较多会很吵，临近楼栋会有一定噪音干扰。也正是因为地理位置一般加上房价偏高，才导致现如今的尴尬局面。
据悉，保利海上明悦将打造成保利第五代全生命周期悦系产品。2016年保利地产发布了全生命周期居住系统，该系统主要包括五大居住生态：和悦系全生命周期住宅、社区商业服务、社区物业服务、健康养老、少儿艺术教育。涵盖了从建筑到居家，从硬件设施到社区服务，从少儿到老年的所有需求。而海上明悦将打造成该系列产品，为老城区带来改善品质项目。
二手房方面，西侧的文一云河湾2022年1-11月贝系成交均价1.38万，禹州郎溪上里成交均价1.66万，南侧的文一瑞泰和苑成交均价1.18万，海州景秀世家1.15万。房价都不是很高。新房的优势并不特别突出。
而且这个价格在目前市场上竞品太多，单以瑶海区为例，东部新中心的均价仅1.7万起，如龙湖亚伦学樘府部分楼栋的均价更是仅有1.55万（毛坯），而双地铁口具有品牌品质优势置地中心均价也只有2万（毛坯），往临近的包河、庐阳去也有一些楼盘的价格相差不大或者还要低一些。
整体上来看，保利海上明悦最大的问题还是价格与价值不太匹配，以这个位置1.8-1.95万大高层的价格确实偏高，项目的位置、外部环境、配套、学区和发展空间等各方面均乏善可陈，在其中完全没有竞争力。
而从市场反应来看，从2016年拿地，到2023年依旧没有清盘，就已经给出答案了。
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