“两集中”新政下，做地产生意越来越难了。
据南京市土地矿产市场管理中心官方微信号“南京市土地市场信息”消息，5月20-21日，南京市首批51幅集中出让地块全部拍出，用地总面积279.5公顷，该批地块起拍总价840.016亿元，成交总价992.516亿元，整体溢价率18.15%。
集中出让地块拍出的背后，自然免不了各家房企的争夺，又由于限价的存在，使得当下部分房企的净利润水平不再如往日风光。而本次南京市首批51幅集中出让地块中，部分地块不及1%的预期销售利润率，也将考验部分房企的盈利能力。
南京首批51幅集中 出让地块全部拍出
南京市土地矿产市场管理中心指出，5月20-21日，首批51幅集中出让地块全部拍出，用地总面积279.5公顷，该批地块起拍总价840.016亿元，成交总价992.516亿元，整体溢价率18.15%。
中指研究院在此前指出，5月南京挂牌“两集中”供地第一批地块分布于全市多个板块，河西南、江心洲、大校场、铁北新城、江北核心区、仙林、紫东核心区、两桥、雨花经开区、麒麟、汤山、淳化、溧水、高淳等地均有地块出让。其中不乏优质地块，如河西、南部新城等，相信到时会引发各家房企激烈的争夺。
从结果来看，相较于此前杭州集中土地出让时26%的拿地平均溢价率，南京首批集中土地出让18.15%的溢价率低了许多，但51宗地块中有36宗地块封顶待摇号，占比71%的数据显示出南京的拿地竞争依然激烈。
中指研究院研报指出，从通过对已完成首批竞拍的12个城市的土地成交对比发现，各城市土地热度明显分化。重庆、无锡、杭州、厦门、北京土地市场热度相对较高，厦门、重庆、无锡成交楼面均价较去年全年分别上涨71%、51%和31%，其中无锡成交的 16 宗土地中15宗土地均达到了最高限价。北京则有 10 宗地步入报高标准商品住宅建设方案阶段，占总土地出让的三分之一。
据南京市规划和自然资源局发布的《南京市2021年度住宅用地供应计划》、《关于南京市2021年第一批住宅用地集中供地的公告》，2021年度南京市住宅用地计划供应919公顷，其中商品住宅用地672公顷，租赁住宅用地92公顷。按照年度计划，下一步南京将在7月和10月进行第二批、第三批商品住宅用地集中出让。其中，7月计划供应47幅约242公顷，10月计划供应32幅约152公顷。
地块预期销售 利润率有高有低
此前，“杭州地产一哥”滨江集团(002244)董事长戚金兴在业绩说明会上表示，最近在杭州集体土地出让中，公司获取了5块土地，努力做到1%-2%的净利润水平。此言一出，引发各界对“两集中”新政下房企盈利能力的广泛讨论。
而从南京的首批集中土地出让情况看，虽然存在部分地块有超过10%的预期销售利润率，但也有不及1%预期销售利润率的地块。
据好地研究院数据，南京的首批集中出让地块中，预期销售利润率(不考虑去化速度)最高的3个项目分别为：龙湖汤泉G55地块、龙光正方新城G44地块、奥体建设G59地块。预期销售利润率分别为15.8%、13.2%、12.7%。
而好地研究院数据也显示，保利G28地块、新城G46地块、江苏富园G42地块、万科G47地块的预期销售利润率分别仅为0.9%、0.6%、0.5%、0.3%。
以万科G47地块为例，这片位于南京江宁区麒麟片区金马路以北，经二路以西的地块起始价为10.9亿元，最高限价14.1亿元，经过竞争达最高限价，待摇号确定最终竞得人万科，成交总价14.2亿元。据好地研究院数据，该地块的上限毛坯房价28500元/平方米，而成交楼面价就已达到22702元/平方。
可以看出，尽管部分地块在激烈竞争后预期销售利润率较低，但南京首次集中土地出让也不乏有较高利润的项目，地产生意并非各个项目都“很难”。
对于南京36宗封顶待摇号地块，好地研究院报告还指出，为了增加摇号中签率，房企纷纷采取结盟策略，一家摇中，多家合作，因此，许多不在51宗地块得主名单中的房企，此次也有收获。
中指研究院研报指出，集中供地考验房企的资金筹集能力，对房企而言，销售回款是最直接的资金来源。而错过首批集中供地时点，后续批次的土地供应大概率将无法在2021年开盘销售，对于土地储备不足的房企，将拖累后续的新开工及销售节奏，对企业现金流产生负面影响。所以，首批集中供地部分房企拿地热情较高。
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