收益率偏低是发展租房市场需破解的融资短板

在房地产市场已步入存量时代的当下，住房租赁已经成为重要组成部分。作为住房需求的重要途径之一，目前租赁住房市场有着怎样的症结？又面临什么发展新趋势？12月9日，在中国社会科学院财经战略研究院主办的“经济学家房地产论坛”上，专家给予了解答。

其中提到，发展租房市场面临最底层的问题是租赁收益率，这也是发展租房市场需要破解的融资短板。而在未来，一二线城市的长租房市场发展空间或被打开。

图说：当前，房地产市场已步入存量时代，住房租赁成为重要组成部分。资料图片

租房市场发展滞后，存在租赁收益率偏低等问题

对于租房市场的发展，中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭认为，目前其仍然滞后于商品房市场，并且滞后于经济社会发展的现实需要，住房租赁市场没有能够充分发挥作用形成住房市场的梯级供给。

何德旭表示，目前租房市场上存在着大量的个体房东、个体二房东以及不正规的租赁经营机构，这也给租赁市场监管带来困难。因此，提高住房租赁的机构占比，特别是支持集中式租赁发展，有利于消费者享受稳定专业的租赁服务，是租房市场发展的重要方向。而从目前来看，中国集中式的租赁住房比重有待于提高。一般发达国家住房租赁的机构化占比通常是30%左右，中国还不到1%。

“发展租房市场面临的最底层的问题是租赁收益率。从各大城市的情况来看，租金收益率通常都不到2%，远远低于5%左右的正常投资收益率水平。由于持有房产难以实现资金的平衡，目前市场机构租赁企业主要是轻资产运营，同时也很难获得长期性的资金支持。这也是发展租房市场需要破解的融资短板。”何德旭表示。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹琳华也表示，二十大报告继续强调租购并举，这也意味着发展租房市场仍然是住房政策的重点。这其中仍有侧重点，比如，支持集中式的长租房，因为目前市场主要缺少的是集中式租赁住房，“二房东”模式可能不是未来发展的重点。另外，可以看到，保障性租赁住房也是发展的重点，目前享有很多优惠政策。

“未来，一二线城市的长租房市场发展空间或被打开。在房价稳定或有所下降，而租金上升的情况下，意味着收益率将会提升。同时，由于资本供给的不断扩大，社会平均利率下降，最终会实现资金的平衡。当然，从三四线城市的发展空间来看，这种情况的发生可能性仍然比较小。”邹琳华如是说。

“发展租赁市场最主要就是因城施策。”南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华认为，发展租赁市场补充了整个住房供应结构当中不足的一环，不同的城市有其不同的发展特征。

或形成企业“先租后售”、居民“先租后购”模式

如何打通租和购两个市场？如何发挥协同作用、相互促进？这些问题已成为当前的关键点。对此，贝壳高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰表示，目前一些地方正在探索租购并举的政策，未来或会形成企业“先租后售”、居民“先租后购”的住房消费模式。当下市场上大部分租赁需求仍然是通过存量住房来解决，政策导向上对轻资产的重视程度和支持力度不足，未来从立法和政策层面，应坚持包容并蓄的原则，将转租和托管模式都纳入租赁企业范畴，在租赁税收、融资、奖补等政策方面一视同仁。

针对如何增加对市场化、机构化租赁的支持力度，李文杰认为，在租售比系统性偏低的现实情况下，未来三年可以考虑对符合规定的机构出租增值税减按1%或更低的税率征税，来提高租赁机构的生存能力。

此外，对于目前市场上风险资产处置，贝壳研究院首席市场分析师许小乐建议，针对已经建成或即将建成，但销售困难、积压房企资金的现房和准现房项目，通过政府回购、国企并购或房地产企业申请的方式，将其转化为保障性租赁住房。对于政府回购的项目，在运营满5年后可转化为共有产权房出售，承租人可优先购买等。

值得关注的是，在支持房地产融资16条政策中，提到加大住房租赁金融支持力度，优化住房租赁信贷服务，拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。12月8日，在“首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会”论坛上，证监会副主席李超在会上表示，加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

在邹琳华看来，租赁住房的公募REITs，可能会成为资本市场的一个重要的投资品，部分优质项目可以做到收益和现金稳定，并且其规模也在快速扩容，既符合房住不炒的政策走向，又对投资者有利益上的激励。当然，本质上住房租赁收益是城市经济增长的外溢，最终还是取决于城市经济增长的前景。

在租赁市场如何用好金融工具方面，南京大学城市与不动产研究中心主任高波则提出，扩大租赁住房公募REITs在主板上市的规模，同时打通住房公积金进入租赁市场的渠道。