每经记者 陈利 每经编辑 魏文艺
在成都天府新区的鹿溪智谷片区，近年来新开的住宅项目一直处于“不愁卖”的状态。
《每日经济新闻》记者根据公开信息不完全统计，2016年起，鹿溪智谷片区内对外销售的楼盘仅天投东鑫苑、龙湖天境、鹿溪樾府、德信弘阳湖畔云璟、隆溪湖铂翠轩、人居越秀和樾林语以及龙光•天瀛一期7个，平均一年推一个，且基本每次推出后都能迅速清盘。
然而，位于这个热门片区的龙光•天瀛二期项目，近日推出84套房源却只吸引了9组客户登记报名，占比仅约10%。而去年龙光•天瀛项目一期开盘时，推出的300套高层住宅报名人数超过房源数，去化率达100%。
图片热点片区“抢”地
龙光•天瀛项目由三宗地块构成，且为开发商龙光分批竞得。
2020年4月，龙光以溢价50%、楼面价9684元/平方米竞得成都天府新区兴隆湖东畔70.4亩宅地，其中无偿移交统建房比例16%。
这就是龙光•天瀛一期，于2020年12月、2021年4月两次开盘，两次报名人数均超房源数量，最终546套房源全部售完。
龙光•天瀛二期售楼部的看房者 图片来源：每经记者 陈利 摄
如今正在销售的龙光•天瀛二期用地，则是龙光在2021年6月成都首试集中供地中竞得。
该地块位于天府新区兴隆街道三根松村三组，面积约63.10亩地块，采取“设置可售商品住房清水最高销售均价 设置土地最高限价 竞自持租赁住房面积比例”方式进行拍卖，当时吸引了24家房企报名。
最终，龙光以9.5%的溢价率、成交楼面地价10400元/平方米夺得该地块，自持租赁住房面积比例达45%，创下了成都市此前自持比例的新高。而且，该地块还要深求配建小学1处。
同日，龙光又以楼面价11700元/平方米、自持租赁住房比例36%，在与17家房企的竞争中夺得紧邻二期的一宗约38亩的地块，即后期将推出的龙光•天瀛三期。
来源：成都龙光微信公众号
相较于一期项目的热销，龙光•天瀛二期销售则稍显冷清。
今年4月最后一周，龙光•天瀛二期首次推出3、4、5、6、9号楼236套高层，均价24814-26364元/平方米，最终仅61人报名，占比不到26%。到了6月底，二期第二批次开盘推出2、7号楼共84套房源，均价12974-26897元/平方米，最终仅9组购房者登记报名，占比仅约10%。
对此，9月23日下午，《每日经济新闻》记者在以购房者身份实地走访龙光•天瀛项目时，置业顾问表示，“目前项目只有少量房源在售。”
至于为何此次摇号报名登记人数这么少，置业顾问表示，“我们当时有劝退购房者，因为通过报名摇号，价格上就只能按照备案价销售；但根据成都规定，如果报名人数少于房源数量，那么项目就进入顺销，价格上我们就能在备案价基础上给出一定的优惠。”
以目前该项目在售的一套128平方米房源为例，该套房源备案价为326万元，优惠后为319万元。
不过在成都透明房产网上，《每日经济新闻》记者查询发现，龙光•天瀛二期首次开盘的236套房源中目前仍有78套处于可售状态；第二次开盘楼栋尚未有任何网签数据。
龙光•天瀛二期现场 图片来源：每经记者 陈利 摄
曾遭业主投诉
在龙光•天瀛所处的鹿溪智谷核心区，总面积约10平方公里，这里不仅有全球首个以独角兽企业孵化和培育为主的产业载体——“独角兽岛”项目，而且拥有4500亩湿地水域，以及鹿溪河湿地公园和多个网红地标。
根据规划，该片区的住宅开发用地仅10%，未来的价值不言而喻。
不过，龙光•天瀛项目由于处于片区边缘位置，享受的配套规划也有一定限制。如距离目前已建成的成都地铁18号线兴隆站约3公里，距离成都地铁1号线兴隆湖站约5公里。
虽然可以在东鑫苑门口乘公交车T101直达地铁1号线兴隆湖站，不过由于周边居住氛围尚未形成，班车频次较少。记者从龙光•天瀛二期现场乘坐网约车到达地铁18号线兴隆站，花了9元钱。
在建的龙光•天瀛二期现场 图片来源：每经记者 陈利 摄
记者注意到，龙光•天瀛项目附近有蓉遵高速、天府大道和梓州大道等城市主干道，周边大型商业综合体有兴隆湖北侧的财富中心一期——天投方圆荟（即将开业），片区内还有暹罗天地、中粮天府大悦城等标杆商业配套，不过目前还处于招商阶段，距离呈现还需要时间。
教育配套方面，据置业顾问介绍，龙光•天瀛项目有配建幼儿园和中学，预计年底完工。“按照2022最新划片，我们项目属于天府新区E学区，区域内有四川天府新区第一小学、四川天府新区十一学校。”
记者调查发现，片区内的楼盘项目定位多以改善群体为主，户型亦以大户型为主，不过目前已基本售完。
如位于项目北侧的鹿溪樾府项目，户型面积106-141平方米，精装单价2.2万-2.6万元/平方米，1216套房源已全部售完；距该项目约2公里左右的人居越秀和樾林语项目，户型面积123-144平方米，精装均价约2.5万元/平方米，套均总价约400万元；更早面市的龙湖•天境项目，户型面积最小170平方米起，最大户型387平方米，套均总价469万-594万元。
不过，目前上述项目均尚未交付。而附近有二手房出售的小区仅有天投•北鑫苑，且属于安置房和商品房结合小区。每经AI品房小程序显示，该项目的估值参考价为31513元/平方米；此外，贝壳找房显示，目前北鑫苑在售房源41套，参考均价为28497元/平方米，不过需要付全款。
龙光•天瀛二期周边在建楼盘项目 图片来源：每经记者 陈利 摄
总体来看，作为区域内目前唯一在售新盘项目，龙光•天瀛二期目前25000元/平方米左右的均价并不算高，但去化率却处于垫底状态，除了受整体市场影响外，或与之前该项目一期业主的维权有关。
据四川在线“问政四川”，今年4月，一期业主投诉表示，龙光•天瀛整体涉及严重虚假宣传，使用“龙光•天瀛”宣传，且整体对外口径为“天系”为其最高端住宅产品，但备案时使用的则是“龙光•玖龙玺”备案。据了解，“玖系”基本被布局在成都三圈层及地级市，两种产品系品质定位完全不同。
来源：四川在线“问政四川”
不仅如此，据业主反映，龙光•天瀛一期的设计也存在重大缺陷，如入户的过道宽度只有1.2米，是按照消防过道最低标准设计的，影响使用功能；同时还存在违规施工，如龙光天瀛一期涉嫌商业街改为商墅的情况、商业别墅和住宅停车场未做分离等。
对此，龙光•天瀛项目置业顾问向《每日经济新闻》记者表示，“这要看怎么理解，业主偶尔维权也是好事，或许还能把需要解决的问题解决了。”
该置业顾问表示，在业主的这些问题抛出来后，开发商也积极去协商解决了，“如果没解决，我们二期也不可能卖得那么好。”
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