旧改暂停后的时代中国

8月30日，被誉为大湾区“旧改大户”时代中国发布了2022年中期业绩。

中报显示，2022年上半年，时代中国收入64.98亿元，同比下降52.35%；除税前利润为7353.9万元，同比下降97.77%；期间利润为3114.5万元，同比下降98.38%。

与巨额利润一同“隐入烟尘”的，正是时代中国曾引以为傲的城市更新业务。

旧改暂停

上半年时代中国在土拍市场上并无斩获，但转化了1个位于广州的城市更新项目，总可售建筑面积约5.2万平方米，已纳入土地储备。

而在2021年，时代中国转化的城市更新项目有6个，总建筑面积约128万平方米，其中3个转为土储，总建筑面积约99万平方米。

旧改拿地是时代中国提升土地储备的重要方式，截至今年年初，在国内9个城市拥有约135个不同发展阶段的城市更新项目，潜在总可售面积约4000万平方米，预计总货值超过1万亿元。

城市更新项目的万亿货值无疑是时代中国赖以发展的资本，但旧改沉淀大量资金和成本，一旦流动性枯竭，香饽饽就会变成烫手山芋。

今年4月，一份广州时代控股集团有限公司《关于恳请支持旧改项目退出的报告》流出。《报告》称：“旧改项目沉淀我司大量资金，为顺利度过当前阶段性困难，恳请市政府支持企业纾困解难。”

在《报告》中，时代中国恳请广州市政府支持协调退回从化、增城3个项目的旧改履约保证金3亿元；恳请市政府支持协调黄埔区5个项目由区政府指定单位或国企承接，并按照“城市更新10条”等有关政策，4月底归还前期投入17.1亿资金。

时代中国事后回应：“针对近期广州市及下属各区城市更新政策及计划的修正及变动，我司积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为。”

能否顺利退场尚未可知，但该公司城市更新项目似乎已按下暂停键。

2018-2021年间，时代中国来自城市更新业务的收入分别约为27.76亿元、21.67亿元、54.54亿元及44.07亿元，到了今年上半年，这个数字是0。

体现在利润上，时代中国毛利由去年同期的45.48亿元减少至8.6亿元，减幅为81.1%；毛利率由去年同期的33.3%下跌至13.2%，损失了二十个百分点。

财报指出，这主要是由于期内无毛利率较高的城市更新收入，以及销售收入占比高的项目毛利率较低。

旧改项目曾将时代中国整体收益率拉升至高位，例如广州金融城旧厂和佛山里水洲村两个旧改项目的毛利率都接近85%，董事局主席岑钊雄曾对投资者透露，城市更新方面，公司通过特殊的方法用很少的钱撬动了很大的项目，IRR（内部收益率）相当高。如今旧改业务收入归零，收益率自然随之降低。

杠杆控制

虽然收益欠佳，但时代中国的杠杆水平也得以下降。

今年4月，时代中国宣布安排2022年到期两笔美元优先票据4.25亿美元的必要偿还资金后，年内再无美元票据到期。

此外，8月份时代中国在宽限期内支付了2027年1月到期3.5亿美元债以及2023年7月到期5亿美元债的两笔利息；上半年净归还债务约50亿元，短期债务压力有所缓解。

截至2022年6月30日，时代中国负债总额1421.56亿元，比去年末的1557.38亿元同比减少8.7%。

其中，城市更新业务分部资产约为113亿元，比2021年12月31日的151.86亿元减少25.59%；城市更新业务分部负债约为1.42亿元，比去年末的28.59亿元减少超过95%。

从报表维度上看，城市更新业务分部对负债减少起到一定作用，但目前剔除预收账款之后的资产负债比率为71.4%，仍踩中一道红线。

于2022年6月30日，时代中国的现金及银行结存账面结余约为96.37亿元，同比减少53.4%，受限制银行预售存款金额为39.95亿元。今年以来时代中国仅在1月通过配股筹资4亿港元，并未发债“借新还旧”，内部现金仍是偿还债务的主要依靠。

7月11日，惠誉将时代中国的长期外币发行人违约评级从“B+”下调至“CCC+”，高级无抵押评级从“B+”下调至“CCC+”，并指出债务偿还取决于销售复苏以及成功处置资产和城市更新项目，然而该公司存在收到政府返还款的时间安排风险和资产处置的执行风险。

就在下周四的9月8日，时代中国11亿元5.5%在岸债券即将到期。此外，还有6笔美元優先票據需要每半年付息，11笔人民幣境內公司債券需要每年付息。

时代中国在中报表示，下半年将继续优化城市更新项目结构，加快项目转化及投资回收，同时加快处置非核心资产。

城更项目，进亦难，退亦难。