龙光应对流动性困难

8月31日，继2021年年报披露之后，深圳房企龙光集团2022年中期报告也正式出炉。

受宏观经济下行压力、房地产行业流动性紧张及疫情反复等因素影响，今年房企普遍面临盈利能力下降的严峻挑战。中银证券8月下旬发布的报告显示，半数房企中期业绩营收同比下降，仅一成房企净利润实现同比正增长。

龙光同样不可避免受到影响，上半年该公司录得收入126.29亿元，同比下降64.1%；毛利率13.9%，去年底为26.9%；母公司拥有人应占核心溢利4068.4万元，同比下降99.3%；同时，净负债率也有所提升。

对于房企而言，相比于经营业绩的涨跌，在行业冬天里“活下去”才是经营的第一任务。

龙光董事局主席纪海鹏在半年报中亦预计，房地产行业短期内仍面临困难的经营环境，集团将继续采取积极措施确保正常经营。

按照其说法，这些措施将包括加快物业销售及资金回笼，于需要时出售资产，严格控制成本和资本开支，以及保交付等。

于8月初，该公司已宣布暂停本金余额16亿美元的优先票据支付，以推进整体债务管理方案，市场仍在等待最终方案出台。

投资收缩与成本管控

上半年龙光录得的营收中，物业开发收入占104.98亿元，开发管理收入占20.03亿元，同比分别下降62.1%、55.5%；城市更新业务收入为0，去年同期为29.05亿元。

与龙光类似，时代中国上半年亦未录得城市更新方面收入。

持有经营收入则录得收入1.28亿元，同比增长36.7%。其中，龙光今年以来陆续亮相“蓝鲸世界”及“蓝鲸天地”产品线，布局城市涉及深圳、南宁、上海、温州等地，对持有型业务的投入在逐步增加。

对于盈利下降，龙光解释称，主要因疫情反复及行业调整等因素，导致公司销售及结转出现阶段性、结构性变化，这也是行业面临的共同问题。其中，新冠疫情影响工程进度，年内结转体量下跌，确认收入减少。

数据也显示，截至期末，龙光合约负债共计591.06亿元，较去年底增长13.63%，已售未结资源有所增加。

销售方面，1-6月，龙光新增合约销售额为303.4亿元，去年同期则录得权益合约销售额736.4亿元；期内大湾区、长三角地区销售占比分别达37.2%、29.0%，同比分别下降11.2个点、上升22.4个点，主要受推货结构影响，一方面大湾区重点推出项目主要是深圳龙光总部中心、惠州龙光城，另一方面布局东部地区的策略陆续取得了成效。

不过，在行业深度调整时期，房企在销售工作上也面临着更高的获客成本。期内，龙光的销售及市场推广支出约为6.93亿元，同比减少17.55%，该指标的费率为5.49%，同比则上升3.1个点。

在流动性压力下，房企普遍采取审慎投资策略，同时压降开支方面的成本。从龙光的角度观察，上半年该公司行政开支约为6.81亿元，同比下降29.1%，主要由于人工成本减少所致。

对成本压降的探索还体现于龙光过去4月以来启动财务共享平台的项目建设，并于半年内就管理费用完成了推广使用，并成立财务共享服务中心。按照计划，拟将营销费用、成本、应收、总账等业务以及其他航道业务纳入这一体系，通过数字化改革实现效率及成本优化。

开竣工方面，上半年龙光共计有10个项目或项目新一期开发，对应总建面100万平方米，同比下降82.14%；期内有28个项目或项目分期竣工，对应总建面约为130万平方米，同比下降62.89%，由此可见工程进度受影响程度较深。

值得关注的是，与主流房企做法类似，龙光的开竣工差值约-30万平方米，去年同期差值则为200万平方米，显示公司重点转向追求项目交付及结转入账。据该公司披露，1-7月共计完成项目交付近2.7万套，合约交付率100%，平均交房满意度达95分。

龙光同样未透过公开市场招拍挂方式获取新项目，截至6月底，该公司土地储备总建面约3326.08万平方米（为中短期可供开发土地储备），较去年底下降3.06%；以去年全年797.36万平方米销售面积计算，大约可满足4.17年发展，仓位仍处于合理水平。

据观点新媒体对比，龙光平均土储成本5258元/平方米，大约为同期销售均价1/3，土储货值中大湾区、长三角占比约74%，总体而言仍具备盈利空间。

在过往，土地储备被认为是该公司的核心竞争力之一。

债务管理与资金回笼

当下房企的债务管理情况备受关注。

截至6月底，龙光负债项目中“负债（跨境担保安排）”涉及106.84亿元，其中列入流动负债的占101.12亿元；同时，银行及其他贷款合计530.32亿元，优先票据合计243.78亿元，公司债券则有64.04亿元。

期末公司拥有现金及银行结余约143.52亿元，银行及其他借贷总额约962.08亿元。上半年财务成本净额7.35亿元，同比增长92.18%，主要是由于不合资格拨充资本的利息开支增加所致。

受到在手现金减少影响，龙光净债项与权益比率为128.9%，去年末为82.1%。

龙光于半年报中亦提及，公司拥有本金总额为243.78亿元的优先票据以及143.52亿元的现金及银行结余，根据现金流量预测及经计优先票据后，公司将拥有足够的营运资金应对可预见未来到期债务或整体债务管理方案达成后的到期债务。

但对于房企而言，它们面临短期流动性困难时，需要在保持生产经营和避免债务违约之间达成平衡。

8月7日，龙光宣布暂停支付包括2026年到期票面利率4.7%优先票据在内的一批境外债，涉及本金余额16亿美元（约108.1亿元），以推进整体债务管理方案及公平对待所有债权人。

据龙光披露，截至8月23日，公司已完成12笔境内公开市场债券的展期工作，就一笔境外贷款签署展期协议。同时在境外债务整体管理方面，公司已与100多个海外投资人建立紧密联系和良好沟通机制，并表示尽快提交一套境外债务管理方案。

债务管理方面，来自富力的探索经验或许能为龙光提供借鉴。

此前富力与摩根大通联手，以伦敦及马拉西亚两处资产出售的现金流作为增信，将多达10亿美元的境外债整体展期3-4年。

若能有效缓解境外债务压力，龙光将有更多精力聚焦生产经营，对促进企业自我修复提供极大的帮助。

龙光还于半年报中表示，将采取其他措施缓解这一压力。除上文所提及严控行政成本及资本开支，还包括加快开发中物业及已竣工物业的销售，加快销售回笼及其他应收款回笼，于需要时出售资产。

数据显示，期末龙光存货约1547.88亿元，较去年底增长32.24%；贸易及其他应收款项、预付款项及其他资产合计501.75亿元，较去年底已减少71.6亿元，显示加速收款取得了成效。

龙光亦提及，公司将持续强化精细化管理，提高项目开发运营效率。

资产出售方面，龙光上半年已实质退出部分项目。比如3月8日，中海宏洋宣布以10.24亿元收购龙光位于汕头的一个在建住宅项目；5月23日，龙光退出与越秀地产合作开发的南京“天萃”项目，退出前曾持股49%。

大股东同样有套现动作。4月26日，新世界发展、新创建集团以总代价（含股权及债权人权利）19.024亿元收购龙光基业所持有的广西龙光贵梧高速公路有限公司。

龙光基业由龙光交通集团实益控制，后者则由纪海鹏持股47%。