中国楼市再迎重磅新政 “金九银十”可期？

中国楼市再迎重磅新政。日前召开的国务院常务会议提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。

国家允许各地“一城一策”运用信贷政策意味着什么？就在几天前，房贷利率参考的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)大幅下调15个基点。上述新政与房贷降息叠加会带来哪些效应？

“一城一策”升级版

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，自2016年下半年以来，中国的住房信贷政策就一直坚持“一城一策”的思路。其基本逻辑就是，各地房地产运行态势不同，市场冷热不同，不再适宜由央行自上而下发文“一刀切”地降低全国首套房首付比例。

不过，2016年下半年以来，尽管各地首付比例和利率有差异，但地方信贷政策是由地方金融部门出台，而且需要在央行差别化住房信贷政策的底线之上(如首套房首付比例不低于25%等)，地方调控空间并不大。

此番政策出台后，李宇嘉认为，地方政府与金融管理部门的协同性将会增加。过去一段时间，二者目标有时会出现差异，但在当前形势下，二者应该回到通力合作的框架下，共同致力于“一城一策”稳楼市的真正落地。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，意味着在接下来的地方调控中，信贷政策将会被作为调控工具箱中的重要工具。

以往，地方对楼市的支持主要集中在放松限购限售、提高购房补贴、放宽落户等方面，信贷政策的改变大多被用在调整公积金贷款额度等方面。陈霄认为，整体而言，地方对信贷手段的利用还不多，且受一定拘束。新政发出后，将留给地方调控更多的发挥空间。

楼市复苏有望加速

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，房贷利率降息、允许地方“一城一策”运用信贷等政策，这些措施进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号。短期来看，各地通过降首付、降利率来降低购房成本、优化信贷政策的力度有望加大。尤其是核心二线城市，预计将对认房认贷政策进行优化，促进合理住房需求释放。

当前，二线城市房地产市场展现出较强的韧性。根据官方发布的数据，7月份楼市稳中复苏的城市以二线为主，包括成都、南昌、扬州、杭州、合肥等。它们大多经济基本面好，购房需求潜力仍在。随着购房信贷政策的优化，这些城市有望成为带动楼市复苏的“火车头”。

陈霄也认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策是对几天前房贷降息的跟进措施。接下来降首付比例、下调房贷利率、调整贷款额度等将会被更广泛的应用起来。这对购房者和房地产市场而言都是一个重大利好，有利于提升市场活跃度，提振信心，达到稳市场、稳预期的作用。

今年以来，据中指研究院统计，中国已有超240个地方优化调整房地产相关政策超650次。陈文静认为，近期，在中央政策指导下，各地因城施策的节奏有望加快，市场有望进入新一轮的政策集中出台期。

楼市传统“金九银十”即将到来。陈文静表示，这些积极的政策信号叠加，有助于市场预期好转。随着政策的不断优化，楼市活跃度较7-8月有望改善，预计热点城市的市场或逐步企稳并恢复。

并不等于大幅松绑

因城施策不等于大幅松绑。李宇嘉强调，这些政策不意味着要让资金大规模流入房地产，而是让信贷政策、税收政策、土地政策等更好地配合起来，助力地方一揽子纾困政策落地实施，从而尽快稳定房地产市场。

同时，他指出，这也不意味着各地要大幅度松绑首付、降低利率，而是真正做到信贷政策与地方政府“一城一策”的大框架保持一致。对于三、四线城市，若有下调空间，首付比例大概率会下调，但对于一线城市，政策仍然会比较谨慎。因城施策将会进一步深化。