广西柳州红星美凯龙新时代商场为何“人去楼空”？

红星美凯龙(01528.HK、601828.SH)是中国家居流通业的知名品牌，然而在，2021年11月，其受委托管理的广西柳州红星美凯龙新时代商业港商场（委管商场，下称新时代商场）却“人去楼空”，在这里经营的200多家家居建材店人去场空。

红星美凯龙拥有国内领先的家居建材经营管理经验，其受托经营管理的商场为何“人去楼空”？

委托方柳州鸿成市场管理有限公司（下称柳州鸿成）称，是遭遇了受托方红星美凯龙的“做空”，它把委管商场的商户“挖”到了自营商场经营。而红星美凯龙则称柳州鸿成对租金收益提出了不合理要求，导致受托方无法正常开展工作。更值得关注的是，很多商户对记者表示，他们成为商场关门最大的受害者。

多地的委托方对红星美凯龙提出了质疑，都认为其对委管商场的管理与自营商场的管理不一个标准。2021年年报显示，红星美凯龙委管商场的关闭率远高于自营商场，去年关闭商场15家，其中1家为自营商场， 14家为委管商场。

五年经营陷绝境

2016年，红星美凯龙在还有4年没到期就解除合同结束了对柳州银兴商场的品牌管理后，另觅“新欢”柳州鸿成，并与其签订10年期的《委托经营管理合同》。

柳州鸿成支付红星美凯龙2000万冠名费、当年200万元委托管理费和1200万元运营费、200万元招商费、500万元前期服务及开办费和30万元开业奖励费后，于2016年底委管商场新时代商场开业，并于2017年进入第一个经营年度。

2017年，委管商场出现了欠费催缴不及时、促销活动效果差、团队不亲商等问题，出租率由93%下滑至90%，但基本实现年度预算收入。

2018年，委管商场楼层规划定位失误后再调整，部分商户因需重复装修承受损失。柳州鸿成不仅要追加改造费，还为商户让度利益释放了免租1-3个月的优惠政策。当年出租率降至88%。

两年时间，委管商场总经理更换了两任，所属区域也先是由红星美凯龙云桂区域管理，后改划为上海区域管理，再改为广西营发中心管理。

本以为2019年能取得骄人业绩，但结果却出人意料。

红星美凯龙开始在柳州市筹建自营店欧丽洛雅全球家居至尊Mall（下称欧丽洛雅），这立即引起了柳州鸿成的恐慌：同一个城市怎能开两家店自相残杀？但随之得到安慰和承诺：保证到年底完成招租率100%；确保完成年租金4800万元；两店互动，不从委管商场撤商户进入自营商场。

虽然得到口头承诺，但柳州鸿成感觉掉入了一个“局”中。同时管理两家商场的广西营发中心总经理周京，做出了一系列令人匪夷所思的决策。

广西营发中心当年要求上调委管商场将公摊系数，由1.36调到1.56，这相当于租金上涨15%。为了稳商，时任委管商场管理团队总经理马林华提出给商户1-3个月的免租金优惠，可周京不允许给这个优惠，并将马林华调离，随后又将委管商场的招商部主管张安调至自营商场负责招商。自此，自营商场开始了从委管商场挖商户的动作。张安利用其在委管商场积累的资源挨个“挖“商户，甚至让工作人员穿便装到委管商场“招商”。除了租金低的利诱，还有威逼。某品牌地板商户不同意到自营商场开店，被杀一儆百，受到“踢”出委管商场的惩罚。

自营商场通过大力“挖掘”商户，于2019年9月底出租率达到95%，如期开业。而逐渐流失商户的委管商场则人心慌慌，至9月底出租率仅剩47.93%，“失根的大厦”摇摇欲倾。

柳州鸿成为了稳住委管商场商户，不惜血本在2020年给了7.3个月的租金优惠，但已经回天乏术。

从2019年至2021年，柳州鸿成多次向红星美凯龙反映恶意挖掘商户到自营商场以及怠于管理造成经营不善问题，均未得到解决。期间有双方会议纪要载明，2019年欧丽洛雅恶性竞争事件造成委管商场陷入极端困境，商管团队存在续签催缴不及时、员工工作散漫等问题。红星美凯龙方也在会上承诺“从根本上解决商场的问题”。

2021年1月，委管商场部分商户上访柳州市柳南区政府，痛陈红星美凯龙恶意竞争，违背商业道德和契约精神，未展现出一家知名上市公司应有的经营能力和责任感。而红星美凯龙只是更换了相关管理层来缓和气氛，未解决问题。

2021年11月，最后一家商户撤出新时代商场，委管商场名存实亡。

对于柳州鸿成反映红星美凯龙掏空委管商场内客户的问题，红星美凯龙品牌管理有限公司广西分公司称，柳州自营商场招租期间，同城富安居公司率先挑起价格战，释放优惠政策，自营商场不得不通过降低租金来吸引商户。而此时恰逢新时代商场商户租赁合同到期，出现了客户流失，导致管理公司未能完成当年目标。另外，柳州鸿成对租金收益等提出了不合理要求，导致受托管理方无法正常开展工作。

格式合同“套牢”委托方

比遭遇“做空”苦撑三年更煎熬的，是新时代商场在支付1.96亿成本后的求死不得。

本来商场倒闭就可另做他图，但柳州鸿成既不能宣布关店，也不能重新装修改成其他商用，眼看着约6万平方米的五层楼商场“躺在那里睡大觉”，却难以突破红星美凯龙的10年期合作合同。

柳州鸿成在与红星美凯龙合作谈判时就埋下了被动的伏笔。

2014年，红星美凯龙主动找到柳州鸿成洽谈开设家居广场，对合作店的出租率、年租金收入等重要指标均作出承诺。但同时又以合同为全国统一格式合同不能修改为由，拒绝将上述指标写入合同。

几经协商后，红星美凯龙口头保证将以制定委管商场运营展望和年度预算的方式，努力实现承诺目标。基于对上市公司和红星品牌的信任，柳州鸿成在2016年同意签署了委托管理合同。双方争议很大的地方，以《补充协议》的方式另行约定。

合同中的文字和概念让柳州鸿成感觉被玩弄。合同乙方柳州鸿成认为，委托甲方管理，是加盟甲方的品牌，可甲方却不同意叫“品牌加盟费”，只同意叫“项目前期收费”，也就是说乙方花了钱，还没买到品牌使用权。同时，甲方自行定义了13个概念，把物业经营权以及房屋建筑物及其附属设备、设施、停车场、广场、屋顶、建筑物外立面等统统纳入到自己管理之下。

柳州鸿成认为这是一份权利义务严重不对等的合同。特别是在违约责任部分，一共6项，前5项全是对乙方的约束，如各种费用支付、物业处分、延期开业、无形资产保护等，只有第6项中的“未能妥善履行义务”一款才涉及到双方。

在禁止同业竞争方面，合同中只对乙方进行了严格限制。“不得在广西柳州市行政区划范围内自营或与其他家具/家居建材生产、批发、零售、连锁经营、品牌管理企业合作从事与家居商场相同或类似的商业项目”。就连乙方股权转让都不被允许。可是对甲方的约束，只在补充协议里勉强同意“不在柳南区范围内”与其他方经营或自营红星美凯龙品牌店，可这一规定却“不含甲方旗下的其他品牌”。果然，后来红星美凯龙在柳州新建了旗下的另一品牌自营商场“欧丽洛雅”。

合同中对争议的解决，红星美凯龙指定由上海国际经济贸易仲裁委员会仲裁。经柳州鸿成拒理力争，对方才在补充合同中同意将仲裁地点和机构变更为位于北京的中国国际贸易经济仲裁委员会。

合同中一款对乙方违约责任的单方面约束，成为其后来求死不能的重要原因。“若由于乙方擅自终止本合同或将经营物业委托甲方进行经营管理的，乙方已向甲方、甲方品牌公司及管理公司支付费用和款项不予退还，并且应向甲方支付人民币2000万元的违约金。。”

委管商场已经名存实亡，但因委托管理合同没到期，乙方就不敢擅自终止合同。“死了还要被玩弄于股掌之上”，柳州鸿成认为。

多地的委托方质疑：委管商场的关闭率为何远高于自营商场？

2021年3月，新时代商场40余商户联名画押上书柳州市柳南区政府，痛陈红星美凯龙三宗罪：无故增加公摊面积、无理由增加物业费、强行调场，不服者被踢出商场。

在广西柳州、北海等多地的委托方对红星美凯龙提出了质疑，都认为其对委管商场的管理与自营商场的管理不一个标准。

有委托方反映，由于红星美凯龙只派品牌管理团队“轻资产”上阵，使得红星美凯龙毫无风险地坐收委托管理费，管理团队的人员工资也由委托方开，这种“旱涝保收”的经营模式使红星美凯龙放弃了在市场管理方面的精进与创新。

柳州鸿成副总经理吴新民介绍：红星美凯龙缺少对管理团队和管理人员的培训，换人像走马灯；其广西营发中心的副总一周都不来店里一次，稳商亲商无从谈起；搞的活动也是从集团的方案中套下来的，只是为了完成集团任务而已。

商户安建华用一句话形容红星美凯龙的品牌管理人员：“到店里只有三件事，开门，开灯，开电闸”。

红星美凯龙在3月31日发布的2021年报中显示，到2021年底红星美凯龙经营了95家自营商场，278家委管商场，去年关闭商场15家，其中1家为自营商场， 14家为委管商场，委管商场的关闭率远高于自营商场。红星美凯龙披露关闭的14家委管商场中，并无已经“事实关闭”的柳州红星美凯龙新时代商场。