作者 | 陆万芳
出品 | 智讯财经·腾讯房产
2021年的五一深圳楼市惨遭滑铁卢。
历经深圳28指导价新政、严查经营贷、上调房贷利率等一系列加码调控，传统的五一销售黄金周市场“去火”，成交滑坡，神盘暴跌，门店关张，中介转行...
在深圳和东莞调控的高压下，五一期间巨量资金出逃，血口喷张涌向大湾区不限购城市和地区，比如广州、佛山等地行情走俏，诸多楼盘抢闸开跑，打响五月开门红。
综合市场表现，大湾区楼市折射剧烈分化、冷热不均的AB面。
五一深莞楼市遇冷：新房成交创新低、小产权熄火
作为2021年第一个黄金周，今年的五一假期是楼市重要的“大考”节点。
新房住宅市场的热度与预想中的相差甚远，鲜有开发商大张旗鼓推出促销打折活动，除了位于石岩某盘新品赶在节前开盘，并在“五一”假期推出99折优惠活动。
据机构数据统计，深圳五一新房供货寥寥无几，龙岗某住宅和福田某公寓一经推出受到市场热捧，打了一场漂亮的翻身仗。其余大部分新盘躲在屏风后面暗中观察市场或开放展厅试水蓄客。
值得注意的是，黄金周最后一天5月5日，深圳首个摇号公寓诞生。恒大某盘在某酒店上演“摇号”情节，离不开当下深圳房地产市场环境影响：2.8新政发布，深圳二手房“熄火”，助燃了公寓、临深及小产权市场。
智讯财经实地走访发现，五一多个公寓楼盘推出限量特惠房、购房礼等促销手段吸引客户，但公寓市场热度并没有想象中的乐观。
受楼市调控层层加码和严查经营贷等因素影响，五一楼市继续奏响一曲“凉凉”。据机构数据统计，深圳新房成交量甚至不及去年疫情后市场，创近五年来新低，二手房日均成交量均同比下降，降幅超八成。
随着疫情接近尾声和调控重拳打压下，李丽也放平了心态静观其变：“现在深圳楼市已经挺明朗的了，二手房“熄火”，新房是刚需最后赶趟的列车，五一入市新盘并不多，还不如出游探亲。”
此外，智讯财经实地走访深圳二手房市场发现，不少中介门店门可罗雀，生意冷清，有门店甚至歇业关门，五一黄金周的喧嚣不复存在。由于二手房市场持续低迷，不少中介人员被迫转行兼职做保洁，送外卖等。
来自深房中协数据显示，2月份以来，深房中协会员单位的中介人员流动率大概在6%左右，相比去年提高超过2个百分点。“市场如果继续持续低迷至下半年，流动率就更不好说了。”深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪透露。
美联物业全国研究中心何倩茹则表示，深圳二手房市场受政策的影响比较严重，目前买卖双方仍处于观望态势。另外，今年“五一”假期也是疫情后第一个比较正常的小长假，很多人有外出旅游计划，这也是影响到深圳楼市整体交易的一个重要因素。
深圳贝壳研究院院长肖小平在社交平台上表示：从二手房的供需数据来看都比节前低。节日期间广大经纪人把重心放在新房上了。
即使这样，新盘成交取得的战绩亦不尽人意。有业内人士指出，主要是供应端没跟上节奏，在当下限价和土地紧缺的大背景下，开发商通常不会有很迫切的开盘意向，花大量时间和相关部门在备案价格上斡旋，导致购房者日夜翘首以盼，新盘项目却姗姗来迟。
此前承接深圳楼市虚火的小产权房也偃旗息鼓，被央视点名后面临全面整顿。不少投资客及中介开始转战东莞市场，成为深圳热钱的下一个出口。
暴雷接连不断，与深房理关联的楼盘连续出现降价潮。前海某神盘3个月降价190万成交，北站神盘降价150万成交等等案例不胜枚举，“急售”“便宜卖”“暴雷”等字眼触目惊心。
今年五一同样遇冷的还有东莞楼市，“金三银四”成色不足，“红五月”失约，随着调控升级，市场观望情绪浓厚，整体来访量和成交量同比去年有较大幅度下滑，下跌约25%上下。
在冰封的市场，与深圳相同经历的是不少中介转行兼职跑滴滴做保洁。五一期间，有些大店冷清的仅有1人值班，即使三四人值班的门店，大多在闲聊，“如果市场持续冷淡，预计下半年东莞也会有一波中介离职潮。”业内人士指出。
深莞买家转战扫货广佛不限购板块
有人欢喜有人愁。
深莞中介日子过得苦不堪言，广州和佛山等地销售在五一期间却忙的热火朝天。今年五一广州楼市行情走俏，新房成交面积近13万㎡，环比大涨132%，整体去化率高达六成。
政策层面，虽然北上广深连续遭受多轮调控，从严打经营贷、狠抓学区房，叠加三道红线等调控，但五一广州却是一枝独秀的走俏行情。据机构统计数据：一线城市商品房市场中，北京成交量同比下降77%，最为明显;上海同比下跌10%;深圳同比下跌17%。
“一线城市中，广州调控政策出台时间最晚，政策力度也比较弱，市场预期广州调控会继续跟进，部分需求赶在调控出台前释放，是造成广州今年五一假期成交量同比大涨的最主要原因。”房产信息综合平台幸福里给出犀利点评。
不限购的城区更是购房者眼中的香饽饽，吸引了不少深圳客前来扫货，增城多个售楼中心人声鼎沸，挤得水泄不通，靠近地铁和成熟板块颇受购房者青睐，价格相对坚挺。
“2021年以来莞深买家流入增城市场趋势明显，部分项目“莞深客”占比甚至已接近2成，可见莞深新政已“倒逼”一部分购房需求转移至增城。”增城某楼盘现场销售人员透露。
深莞掠杀式的调控政策，已促使无处安放的热钱外溢至不限购地区，给这些市场添了一把柴。不限购的南沙也受热捧，比如横沥岛的某盘受18号线地铁年内开通和金融岛概念利好带动，吸引本地客和大湾区买家蜂拥而至;万顷沙某新盘火爆次日房源所剩无几，买家仍络绎不绝。
总体来看，促销力度大、货量充足且配套成熟的板块更受刚需买家的青睐。
对于广州新政在节后的影响，地产经济学家邓浩志表示，如果这次政策不能对楼市降温，后续可能出台更严厉的政策。他表示，虽然不少楼盘人气不俗，但是很多买家仍然畏手畏脚，证明目前政策对市场的心理影响或许更大。
无独有偶，灯火传薪效应传导至隔壁的佛山，行情已彻底开启并持续走高，成为大湾区又一个被资金和炒房客盯上的城市。
五一期间，佛山各大楼盘晒出火红的喜报：3天劲销5000万，4天劲销超1亿，5日成交超200套.....可谓战绩丰硕。
海报呈现的成绩单，与机构统计的数据亦可相互印证。据房掌柜统计，佛山“五一”小长假期间(5月1日-5月5日)新房网签1700套，成交面积约19.03万㎡，同比上涨110%。其实五一佛山楼市的暴动，早在三四月份就有迹可循。据克而瑞监测，一季度佛山合计累计网签套数达28660套，同比增长93%。
数据来源：佛山房产信息网、中指院、克而瑞
据悉，高价地搅动佛山楼市，继华润置地以2.2万元/㎡拿下陈村望江地后，捅破佛山地价天花板，整个市场彻底沸腾起来。
据第一财经报道，深莞穗客户早已经在紧锣密鼓地看盘踩盘，像之前冲向广州南沙和黄浦区一样，如今兴致勃勃冲向了佛山。“我们公司的楼盘已经被炒房团扫几轮。”一位业内人士私下透露。
外地投资客转战佛山，主要有两大原因，一方面，佛山目前的购房门槛低，尤其是在深圳、东莞接连升级一二手房管控之后，佛山进入的买房资格、资金门槛要低很多;另一方面，土拍市场的持续走强，给投资客释放了非常明确的价格上行信号。
如今的佛山楼市或多或少闪现出广州楼市此前上涨的轨迹，但如果再热度持续沸腾不下，勃勃掀动壶盖，不排除有政策高压捶下。
“冰火两重天”!大湾区楼市调控或加码
总体来看，近期层层房地产调控加码下，深圳、东莞楼市较进入冷冻调整期，广州楼市在4月8日约谈后，预估后期政策将进一步收紧，佛山子弹还要飞一会，也不排除政策收紧的可能，惠州、中山和珠海等不限购城市也迎来小幅回温。
大湾区整个楼市格局分化明显，政策调控是楼市动向的指挥棒，暗流涌动的大湾区楼市“热销与冷清”并存。
5月是上半年中最后一个销售旺季，也是开发商推盘的黄金周。“虽然本次五一黄金周深圳新盘推货积极性不高，但供应只会迟到，不会消失。”长期跟踪深圳楼市的观察者表示。
结束五一黄金周，多个新盘紧张有序亮相，共计有886套新房住宅供应，入市节奏明显加快，“红五月”有望在中下旬迎来逆势翻盘。
据中原研究中心数据统计，5月预计有16个新盘项目入市。五一期间，很多开发商也许由于未获批预售或者尚未摸清潜在客户人数，不完全统计，有25个新盘开放展厅或者临时接待处，为开盘做好蓄客准备。
有一点值得特别注意的是，深圳有大行上调了房贷利率，首套和二套分别上调15BP和35BP，这里释放了强烈的金融信号：信贷政策要开始收紧了，主要以保护刚需，打击短投炒作为宗旨，将“房住不炒”贯彻到底。
对此，中国城市经济专家委员会副主任、广东省房地产行业协会专家宋丁指出，要重视大湾区房产市场存在存量巨大的房地产货值、一二线城市土地和房产供应跟不上需求发展的人地错配、房价持续上涨影响的金融稳定、大量资金进入房市拖累实体经济和日益突出的大城市住房问题突出等五重困境。
近期，深莞、广佛楼市调控“一轮接一轮”，可以预见的是，对于大湾区城市而言，这不是第一轮，也不会是最后一轮。
未来，市场将不可避免地进入横盘和博弈期，“大湾区楼市调控或加码，政策调整或集中在人才购房、公积金、市场秩序监管等方面。珠海、惠州、中山、江门和肇庆等城市接下来也可能会跟进对新房出台限价政策加强对楼市的管制。”不愿具名的业内人士透露。
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